[摘要] 8月15日，深物业(000011，SZ)发布2015年中报显示，由于销售结转下降，公司营收、净利润双双下滑。
8月15日，深物业(000011，SZ)发布2015年中报显示，由于销售结转下降，公司营收、净利润双双下滑。
但是，深物业的盈利能力并不弱。房地产业务的毛利率是78%，该数字不仅高于A股上市公司平均水平，而且高于行业一般水平。
为什么深物业的经营数字会有如此巨大的反差?如果将这家中小房企在其核心区域深圳的经营情况，放到来看，不难发现目前房地产行业出现的一些特质。
土地储备捉襟见肘
深物业财报显示，今年上半年营业收入3.4亿元，同比下降32.43%，净利润3116万，同比下降72.19%。此外，深物业发布的业绩预告称，前三季度净利润将同比下降87.82%。
营收、净利润双下降的原因在于，房地产项目销售及可结算面积比上年同期大幅减少，深物业的土地储备已捉襟见肘。
去年年底，深物业即表示对土地储备问题的担忧，当时该公司称，除在建项目以外，暂无现成可供开发的土地，为持续发展，将适时增加土地储备，并把此项工作作为未来三年的核心任务。深物业上一次通过招拍挂拿地已经是2011年，地点扬州。
据记者了解，去年底，深物业位于深圳区域的房地产项目销售即已进入尾盘，今年上半年，深物业在深圳地区仅有两个项目，但均处于在建环节。由于核心区域的项目销售青黄不接，深物业在做今年半年度业绩预告时，甚至预估今年上半年净利润将同比下降98.66%。
未来，深物业拟开发的产品有位于深圳、扬州、徐州、海南等五块土地。其中，海南琼山土地业已进行跌价计提，预计跌价664万元。位于深圳的福昌二期土地，为保障房工程。位于扬州、徐州的土地，系目前在售项目的二期开发。
土地储备迟迟未得到有效补充：一方面，与深圳国资改革方案有关。由于深圳国资委通过深圳控股有限公司控股的是深深房(000029，SZ)和深物业，双方长期存在同业竞争问题。根据《华夏时报》报道，某深圳国企高管称，深物业未来引进战略者转型做其它业务可能性较大。
另一方面，与其核心区域深圳土地市场转向，以及背景下的开发商资金压力较大有关。
近年，深圳市场的住宅土地供应持续萎缩，单块土地价格逐年攀升。去年招拍挂的住宅土地出让金达到46.8亿元，该地块由港交所上市房企龙光地产拍得。拿地之后不久，即出让该项目49%的股权。
在深圳房地产研究主任锋看来，中小房企已经很难在深圳市场拿地，土地市场现状有利于1000多家一级资质的房企扩大市场份额，加快行业兼并步伐。
其实，深圳土地市场价高量少给开发商带来的困扰，在某种程度上，正映射了开发商下滑的事实。8月，任志强在海南博鳌房地产论坛表示，近期这一轮房地产下降，问题之一即资金来源。
虽然交通银行经济学家连平表示，在银行中，与房地产相关的信贷比例在增加，但任志强认为，其中按揭贷款占了很大比例，个人按揭贷款大部分在二级市场，一级市场比例很低，因而银行给予开发商的信贷支持很少。
任志强称，“想让增长，开发商手里没钱怎么能增长?所以从资金来源关系可以看出来，当我们不能从银行获得更多资金支持的时候，你要想超出总量是很难的。”
房地产市场逐步回归正常?
尽管深物业的项目销售和购地量都在走低，但是房地产业务带给深物业的并不低，房地产业务的毛利率达到了78%。
今年上半年，深物业还没有推售其位于深圳前海以及深圳皇岗口岸的两个项目。该公司称，由于这两个项目处于地段，且土地获取成本较低，随着上半年深圳房地产市场的快速发展，项目经济效益进一步提升。
深圳市场不断创出新高，与政策叠加下的楼市回暖步调一致。
一改去年下半年以来的行业颓势，今年6月以来，楼市成交的主要指标正显示出逐步回暖趋势，如销售面积、销售额同比增幅转正、商品住宅库存面积持续下降等。
经济学家、央行货币政策委员会委员樊刚在博鳌房地产论坛上称，房地产市场在经历了去年的调整期后，正在逐步回归正常。
上半年楼市多项指标显示，各个城市之间存在分化，北京、上海、深圳楼市已到火热，二线城市逐步升温，三四线城市并不理想。
不过，任志强乐观地认为，部分三线城市的市场情况并没有想象的那么糟，由于这些城市对政策的反应往往滞后于一线城市，因而下半年将有较为理想的表现。
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