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深圳未来15年轨道交通图曝光 溢价空间有多少?

深圳中原   2015-07-28 12:03

[摘要] 前不久流传甚广的《深圳市轨道交通规划(2012-2040年)》曝光,根据该规划,深圳城市轨道网络远期共规划20条线路,总里程约748.5公里(含弹性发展线路约73.7公里)。同时规划5条城际线路,形成约146.2公里的城际线网,加上国家铁路,深圳轨道交通总里程远景规划将达到1080公里

前不久流传甚广的《深圳市轨道交通规划(2012-2040年)》曝光,根据该规划,深圳城市轨道网络远期共规划20条线路,总里程约748.5公里(含弹性发展线路约73.7公里)。同时规划5条城际线路,形成约146.2公里的城际线网,加上国家铁路,深圳轨道交通总里程远景规划将达到1080公里,轨道规模和密度与东京等国际先进城市基本相当。在我们对近几个月深圳房价脱缰上涨唏嘘不已的时候,我们不禁要问口旁的物业现在何如?为了回答这个问题,深圳中原研究对过去一年的数据进行分析,结果显示过去一年来龙华线站500米内的物业飙升30.52%,均价达到33793元/㎡,大幅跑赢全市的同期增幅18.85%,甚至跑赢了所处周边的龙华区29.30%和福田区26.22%的增幅。面对如此大幅的上涨,龙华线上的物业具有何种魅力,房价又该何去何从呢?

深圳带来的溢价空间有多少

为了更的衡量物业在过去一年的表现,我们选取站周围500米内的物业(上梅林站除外)作为衡量标的楼盘,从数据上面看,福田口岸站、民乐站的物业属于成交热点楼盘。民乐站的物业价格增增幅,深圳中原成交数据显示,民乐的口物业书香门第在过去一年内的涨幅,达到40.68%,其次为白石龙站的三个楼盘中航阳光新苑、万科金域华府、汇龙苑,过去一年的涨幅为37.55%。龙华区的物业普遍表现强势,福田的少年宫和莲花北的物业涨幅也超过了30%。其中上梅林口的物业成交量偏小,受结构性影响较大,单纯从价格角度看参考意义有限。

深圳带来的溢价空间有多少

深圳带来的溢价空间有多少

上表可以看出,在有统计的几个中,便利的交通和良好的周边环境使得福民站周边的物业相对水围的溢价逾20%,福田口岸站周边的环境相对吵杂,造成周边物业均价比皇岗均价低5.5%。对于楼盘均价涨幅贡献的为莲花北和福民站周边的物业,贡献均大于20%。上梅林站周边因楼盘较为陈旧,对于楼盘价格并未出现正向的影响,其他因素起到了主导作用。可以看出,一般而言的物业有促进楼盘价格增长的作用,所带来的交通便利性同时促进了周边商业的发展,为周边居民带来了生活的便利,也对物业的价格形成了正反馈效应,从数据上看,龙华线物业平均会比整个的涨幅高出10%以上。

深圳带来的溢价空间有多少

深圳带来的溢价空间有多少

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以上各图是龙华线周边物业同所在均价走势的对比图,其中较为有代表性的是受交通因素制约较为突出的龙华,近年来由于交通因素改善较为明显,龙华站周边的物业价格大幅跑赢整个龙华,高出龙华区的5.5%的涨幅也可以认为是居民对于沿线交通便利的给出的溢价增幅。同时,深圳完善的网络会使得沿线交通的便利性呈几何形式增加,龙华线上的物业也将受益于新开通的线,同时日益拥挤的龙华线也将得到改善。深圳规划的20条城际线路,轨道规模和密度,更短的通勤时间日益完善的基础设施,2016年三条线的陆续开通将会为深圳沿线的发展注进活力,沿线物业带来更高的溢价水平。

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