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购房合同"约定"夹层归开发商? 无效!

深圳新闻网   2015-06-22 14:58

[摘要] 小区架空层、设备层等设施和建筑依法归业主,即使开发商与业主签订合同时“约定”归开发商,也属无效条款!

小区架空层设备层等设施和建筑依法归业主,即使开发商与业主签订合同时“约定”归开发商,也属无效条款!

上周,经过前后两届业委会接力诉讼两年,香格丽苑小区业主终于迎来二审判决书,深圳市中级法院判决开发商万地公司就侵占设备转换层(即售房合同中所称“夹层”)赔偿小区95余万元,同时判决开发商承担诉讼费8万元。

未计入公用面积,“约定”归开发商

香格丽苑位于福田区香蜜湖街道,2006年入伙。开发商万地公司在售房合同中与业主“约定”:D、E栋夹层的使用权归卖方。小区建筑测绘报告显示,该层2.18米,净高为2.04米,但并未被计入小区《公用建筑面积分层汇总总表》。公用面积分参与公摊和不参与公摊两种,按照该汇总总表,该“夹层”未计入任何一种公用面积。

建造时,万地公司直接将该夹层建成若干具有独立空间和结构的单位,小区夹层虽然没有进行产权登记,但从一开始就被开发商“收入囊中”。

2011年10月30日,香格丽苑首届业委会成立,业委会主任孙海峰到政府相关部门档案室摸查“家底”时突然发现,原来“夹层”是“设备转换层”,小区水电管道等公用设备经该层转换,应归业主共有。业委会随即展开维权,并在获得业主大会授权后,于2013年7月委托广东百利孚律师事务所刘芳律师提起诉讼,要求开发商停止侵占并进行赔偿。

法院:未参与面积公摊,仍归业主

对于业主诉求,万地公司辩称合同“约定”归其使用,不是“侵占”。万地公司提出,虽然《物权法》及2007年相关司法解释明确设备层归业主共有,但香格丽苑报建于2002年,建成于2006年,不适用该条款,按照“谁、谁”原则,该层未计入小区容积率,未参与面积公摊,应归其。

一审二审判决均认为,物权法及相关司法解释条款,与此前法律没有冲突,该楼层未参与面积公摊,是因其不具备建筑面积测绘条件,就像不参与公摊的消防控制、建筑附属风井一样,归全体业主。

对于开发商主张“谁、谁”,判决认为开发商已通过售房获取,设备转换层是小区不可分割的共有部分,不属于可单独成立权并约定保留的范围,因此售房合同“约定”不具有法律约束力。

开发商:“没用过”自然“没侵占”

在声称“没侵占”的同时,万地公司未使用过该楼层,并且提出该楼层未通过“消防验收”(意即无法投入使用),对业主“侵权赔偿”的诉求釜底抽薪。

2013年9月2日,业委会起诉后不到2个月,开发商突然撤离该楼层,将“侵占”该楼层的举证责任留给业主。开发商委托的前期物业公司花样年(彩生活)物业也向法院称:“时间较久,公司人员流动较大,当时香格丽苑管理处的工作人员已经全部离职,无联系方式可提供,无法提供具体使用情况。”

不但如此,开发商更上诉称,一审判决“对业委会未经消防规划等部门审批违法使用……没有制止,反而予以认定……予以放纵……严重危害广大业主生命财产安全”,“公安、消防、查违等部门将依法严惩”。

事实果真如此吗?业委会向法庭提交了大量证据:开发商匆忙撤出后现场大量痕迹的录像,标示该地址的快递单据,民警在该夹层处理纠纷的照片,多名业主及物业员工出庭作证。业委会还提出现场勘验及面积测绘申请,一审法官因此两次现场进行勘察,并组织双方对相关状况签名确认。正因证据充分,法院认定万地公司未在入伙后向业主移交该场所并使用该场所,应承担侵占赔偿责任。

判赔金额:从60万元到95万元

围绕侵占赔偿的金额。开发商提出,业委会2013年7月提起诉讼,如按租金标准主张权利,诉讼时效应为1年,因此业委会“已丧失胜诉权”。对此法院判决指出,业委会在2012年8月新聘物业进驻后才更有条件了解情况,当年10月开发商撤出该层部分面积,是业委会维权结果,推定为其主张权利的起点。该案只是参照租金标准并非租金争议案件,因此诉讼时效为两年,从2010年10月起计算。

其次,对于侵占的面积,专业测绘机构认为未达2.2米不予测量“建筑面积”,一审法官现场勘察后,扣除该层侵占范围内走廊、墙体、楼梯间面积以及物业使用面积,以当年政府指导租金的7折为标准,从诉讼时效起点(2010年10月)到开发商撤离该楼层(2013年9月),判赔金额共60余万元。

业委会对此上诉认为,侵占面积不应扣除走廊墙体面积,也不应扣除开发商批准前期物业公司使用的近230平方米,而应计算封闭区域内总面积880平方米。二审法院认为,万地公司作为开发商有能力、有责任提供相应面积数据,但拒绝提供,应承担举证不能的责任,因此采信业委会880平方米的主张,相应计算判赔金额为95万余元。

■点评

维权要依法

维权要趁早

开发商侵占小区公共空间,二审比一审多判赔35万元,振奋人心:依法维权、诉讼维权是维护业主权益的有效途径。

但香格丽苑的诉讼也有教训:维权必须趁早。

对于业主何时开始主张权利的问题,本案法院判决认为认定标准并非个体“维权”,而是业委会的组织化行为。

香格丽苑业委会主任孙海峰认为,如果开发商侵权,小区业主要维权,步是成立业委会,第二步得换掉物业公司,第三步才是聘请专业律师,依法诉讼。

为什么一定得“换掉物业公司”?该案法院判决书中有委婉叙述:前期物业公司受开发商委托,换了新物业“业主才更有条件了解小区情况”。

香格丽苑业委会就任之初,9名委员和1位业主每人掏2000元凑出2万元,请来几位律师调查取证。业主大会授权起诉后,为了找到专业可靠的律师,业委会与新物业公司协商,由其向律师垫付前期办案费用,律师费大头则签定风险代理合同,在胜诉并追回赔偿款后按比例计提。

目前深圳市有物业管理公司服务的商品房小区,只有约3成组建了业委会。已成立的业委会,很多可能面临与香格丽苑同样的难题:有所作为,是否必须“换掉物业”?

问题的根源在于,特区物管条例已规定“业主自治、专业服务、政府”三者结合,但政府对于业主组织严格,对开发商与物业“父子携手”相对宽松,结果小区物业当家,业主参与门槛高企,往往是在权利已经严重受损时,才开始维权。

一条腿难走,一个翅膀难飞。政府在严格的同时应该更加公平,这样才能更好地维护广大业主的合法权益。

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