[摘要] 银监会主席尚福林近日表示，银行不良贷款快速增长的态势，预计还将持续一段时期。他提醒，要加强房企资金链断裂风险防范。根据项目的实际进展情况和现金回流情况，在确保贷款分类科学准确的前提下，允许对房地产开发贷款适当展期。
请看紧你的钱袋子，小心它被房地产贷款坏账吃掉。
银监会主席尚福林近日表示，银行不良贷款快速增长的态势，预计还将持续一段时期。
他提醒，要加强房企资金链断裂风险防范。根据项目的实际进展情况和现金回流情况，在确保贷款分类科学准确的前提下，允许对房地产开发贷款适当展期。
自“3·30新政”出台后，房地产市场回暖势头明显，为何房地产贷款的危险度仍在增加？我们又该怎样规避类似风险？
三四线城市与牛市擦身而过
在本轮房地产市场回暖潮中，市场分化明显，一二线城市强势翻红，但三四线城市却丝毫不见起色。
根据中原地产研究统计数据，截至5月24日，54城市合计住宅签约套数为194909套，环比涨幅8.3%。
其中一二线城市明显上涨，深圳甚至多次出现千人抢房的情景，二线城市成交也环比上涨高达13.1%。但三四线城市依旧低迷，其中三线城市成交环比大跌10.5%，而且已经是连续3个月下跌。
疲弱的需求与沉重的库存压力，是三四线城市与本轮牛市擦身而过的主要原因。中国社科院在5月7日发布的《中国房地产发展报告(2015)》显示，截至今年一季度末，一线城市待售库存总量3383万平方米，同比增加23%，去库存周期为13.9个月，较为平衡。
三四线城市的待售库存却高达5124万平方米，去化周期高达22.9个月。在部分重点城市中，烟台的库存去化周期高达43.4个月，沈阳高达39.8个月，青岛为25.4个月，徐州、中山为24.2个月，无锡也超过了24个月。
根据中国社科院的观点，从不同城市之间来看，大城市以及超大、特大城市的人口流入集中，导致住房紧张，而中小城市和小城镇的人口较少，甚至出现人口净流出、住房还在大量供应的现象。
由于城乡之间、不同城市之间住房及土地资源配置结构不合理，农村、小城镇的住房及土地资源得不到充分有效利用，部分人口集中流入城市的住房需求得不到较好满足，其结果是人口聚集度低的部分中小城市的房地产市场供过于求问题更为严重，去库存难度更大，市场风险更突出。
比银行贷款更可怕的是民间融资
大型房企在近两年意识到风险，纷纷回归一二线城市，三四线城市的低迷，影响的是数量庞大的本地中小型房企。
由于三四线城市过高的库存挤压着大量资金，导致这些企业陷入经营困难甚至破产，从而导致部分项目停工、预售房屋无法按时交房，进而影响到购房者。在日前由银监会召开的一季度经济形势分析会议上，银监会指出，在房地产贷款中，资质较弱的中小房企违约增多，异地房产开发贷款不良率上升明显。
近日，新城控股副总裁欧阳捷告诉邦地产，从去年起，商业银行已经大幅收紧对中小型房企的开发贷款，像股份制银行基本只对百强房企放贷。
目前存在的贷款风险主要是前期发放的开发贷，由于中小房企资金回笼无力，银行被迫允许其展期，但也不再发放新贷款。但由于后续销售不佳，这部分存量贷款隐藏违约风险。
更大的隐忧在于社会融资渠道，欧阳捷说，在开发贷收紧后，以信托、基金为代表的社会融资渠道成了中小型房企的输血者。
去年以来，随着刚性兑付被打破，信托和基金也意识到三四线城市的风险，大幅减少对中小房企的输血，目前中小房企的融资渠道更多地依赖于民间高利贷与P2P平台。
一位从事P2P行业的高层人士也告诉邦地产，由于大型开发商对于资金成本很敏感，P2P平台难以达到其要求，只有中小型房企因为缺乏融资渠道才能接受较高的资金成本，目前已经有部分P2P平台大量投往房地产，有名的莫过于红岭创投，其的很多地产项目没有担保公司担保，借款方还款能力的相关资料信息和抵押物信息披露也不完善，潜在风险不容忽视。上述人士提醒，尽管互联网金融发展火爆，但高背后伴随的是高风险，者需要对平台的项目进行研究，并警惕平台股东是具有房地产公司背景的P2P平台。
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