[摘要] 降低业主大会与业委会运作的超高门槛，为各界精英业余参与小区公益事业留足空间，让小区重回生活共同体，真正实现法治。
降低业主大会与业委会运作的超高门槛，为各界精英业余参与小区公益事业留足空间，让小区重回生活共同体，真正实现法治。
记者所在的小区，业委会7人里有两位香港居民，有一个问题让他们不解：本来是简单的物业服务市场关系，为什么不少小区都出现了物业公司与业主之间、以及业主与业主之间的激烈交锋？各路媒体调查也发现，业委会能有效运作反而成了稀罕事，绝大部分小区要么是没有业委会，物业公司直接做主，要么是各种“僵尸”业委会、“傀儡”业委会见怪不怪。
在“依法治国”成为时代强音的今天，我们不禁要问：在每一位市民生活的住宅小区里，“法治”离我们还有多远？
本是生活的共同体 成了“战场”
唐娟长期研究基层自治，将自治分为三个层面：一是法定社区居委会的自治，由于以区域划分，按法规授权运作，其实是“国家治理的层”；二是住宅小区的业主自治，“这是真正的社会生活共同体”；第三是各种遍地开花的民间组织自治。
经过对深圳及珠三角多个城市众多小区的调研之后，唐娟发现“住宅小区本来是业主的生活共同体，内部人财物等事务自己定，不应该有其他力量的介入，但现实是各种力量在这里交锋，甚至还可能发生流血冲突，小区俨然成了一个战场。”
为什么我们的生活共同体，距离“战场”这么近？范国振的答案是，问题在于业主的主体地位不明确：“小区管理的主体应该是业主，而不是物业企业；是业主雇佣企业来服务，而不能是反过来，物业企业在小区反客为主：财务自主，盈亏自知，平常多报账，该查账时不给，一有业主想解聘就百般阻挠。”
市场失衡 黑白力量纷纷介入
深圳诞生了个商品房小区、个物管公司、个业委会、部物管条例，可30多年之后，与开发商及物管企业的辉煌发展相应的，是业主组织发展的长期低迷。
全市每三个有管理处的住宅小区，只一个有业委会。市住建局的数据，截至2012年年底，全市已成立业主大会、选举产生业委会的住宅小区数量为1450个，而物业企业管理的住宅项目共4265个。而这1450个业委会里，有学者甚至认为有效运作的仅占10%。
巨大反差的背后，不仅仅是深圳市房屋和物业管理委员会《深圳市物业管理行业发展规划（2011-2015）》描述的“物业管理矛盾纠纷不断增多”，更是业主组织缺位，导致市场失灵，物业行业龙蛇混杂，优胜劣汰难以实现。
为什么我们的业主大会难开、业委会难立，业主组织缺位？首先是政府设置的门槛太高，如业委会选举的要求比居委会等各种选举都要严格，业委会作为法定“执行机构”处境尴尬；其次是开发商指定物业企业的“前期物业管理制度”，让业委会诞生之前就得受开发商及物业影响；第三是业主维权意识和素质不高；第四是政府对业委会的制约手段有限。
范国振认为，业主组织作为市场“甲方”缺位，市场失灵，小区只会是表面上的“乙方”——物业企业当家做主。
就像美国当年禁酒导致市场失衡，终引发抢占“市场”的黑帮势力，物业服务市场的失灵，同样为黑白各种非小区力量的纷纷介入留出了空间，“流血事件”概率大增，“法治”渐远。
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让市场回归 重回生活共同体
从物业服务市场失衡的现实逻辑，可以找到解决问题的两条路子。
一是对物业企业设置同样严格的门槛，进行同样严格的。例如现有法规规定业委会任期一满自动离任，而物业合同期满对企业没有任何影响，应修改为物业合同期满物业企业未获续聘则自动解聘，公开招聘程序自动启动，至少应该规定其不得继续收费。
很明显，如果物业与现行对业委会同样严格，将受到物业行业众多企业的抵制，政府的实效也有待观察。
因此走第二条路可能更加现实：对业主大会及业委会同样放松管制，让市场的甲方乙方在权利均衡后自行调整。
目前，深圳市正在委托律协，研讨现有物管条例如何修订完善。身为律协30人修订小组的成员，倪益民提出，特区立法规定物业服务只能由企业提供、不能由业主自管，与《物权法》及市场规律不符，因此有必要将选择权还给业主。
对于深圳物业服务市场业主“甲方”缺位的原因，唐娟、张红喜、倪益民不约而同地谈到“集体行动的逻辑”，业主群体如果缺乏有效组织，与高度组织化的物业公司相比，自然处于弱势地位。可以借鉴发达地区已成熟的经验，降低业主大会与业委会运作的超高门槛，为各界精英业余参与小区公益事业留足空间，让小区重回生活共同体，真正实现法治。
物业成本上涨 是个好机会
“以前物业企业长期高喊‘亏损’，却总是坚持‘服务’，现在成本真涨了，是个让业主大会和业委会发挥作用的好机会。”范国振提出，物业企业按照规定，必须征求业主同意，这时就更有可能推动它晒账本、公开成本、接受监督。
倪益民提醒，在与否的讨论中，如果有业委会，普通业主应该要求业委会先让物业透明公布财务收支，接受业主大会与业委会聘请的审计，终实现业主大会与业委会对小区财务收支的决定权，“这也是衡量业委会是有作为还是乱作为的一块试金石。”
范国振建议，在引入第三方审计之外，还应借鉴发达国家经验，推动住宅小区引入第三方房屋质量，加强业主大会对物业企业和业委会资金使用效用的，确保房产保值。
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