[摘要] 楼市的“限购令”，它的倒下就像它的起来一样，仿佛在一夜之间，全国大江南北的各大小城市纷纷仿效，骨牌效益明显。目前，全国46个限购城市已有41个松绑，仅剩北京、上海、广州、深圳和三亚5个城市仍未取消限购，楼市限购时代就此进入尾声。
楼市的“限购令”，它的倒下就像它的起来一样，仿佛在一夜之间，大江南北的各大小城市纷纷仿效，骨牌效益明显。目前，46个限购城市已有41个松绑，仅剩北京、上海、广州、深圳和三亚5个城市仍未取消限购，楼市限购时代就此进入尾声。
此外，国庆长假前，央行与银监会突然发布取消楼市“限贷”的通知，对十月楼市注入强心剂。随着此次对限贷政策作全覆盖式的取消，意味着实施已近4年的“双限”政策近乎全面退出。
这将对楼市带来怎样的影响呢？
松绑会给楼市带来什么影响？
尽管取消限贷已近乎回到申贷“零门槛”，加上取消“限购”，确属利好，但要再掀起一波购房热潮，谈何容易？当初出台的限制政策，主要是限制住房的投机需求，不是限制住房的消费需求，而投机需求主要取决于房价的走势。在当前房市转弱、房价预期下跌的情况下，投机需求已基本消失，因此，不少分析人士认为，取消限购对房地产近期的影响极其微弱。
“目前的情况是房地市场成交量持续下降，住房供给过剩，库存压力较大，房价刚性上涨预期被打破，房价进入有涨有跌的新阶段，依靠房价上涨推动的投机需求已大幅减少，以前的投机性购房开始回吐。既然投机需求已经很少，那么受限制的投机需求就更少，而取消限购只能使受限制的需求释放出来，因此取消限购在现阶段的作用很弱。”国家统计局科研所数据质量研究室主任余根钱表示。
不过，深圳职业技术学院房地产研究主任邓志旺却认为，这次松绑对刺激低迷楼市将会起到一定作用，他说：“性调控政策有两个，一个是各市相继出台的‘限购’，另一个是央行出台的‘限贷’，现在除了一线城市之外，其他城市基本都取消了‘限购’，而‘限贷’也于国庆前夕取消了，这对当下的楼市，肯定能起到一定的刺激作用。”
邓志旺分析说：“要一分为二地看，对于内地二线城市来说，因为没有改变供过于求的局面，市场供应量过大，而实际需求跟不上，所以总体来看，估计效果有限。而一线城市怕房价过快上涨，没有取消‘限购’，所以取消‘限贷’后，估计会有一定作用。对置业、改善需求的房贷予以松绑，估计这种需求占20%-30%，肯定会释放一些出来，而且这种需求将是长期性的，预计将会带动北上广深需求增长，价格也将会略有上涨，相对于二线城市，作用将更加明显。”
“北上广深”还会坚持多久？
在中国40多个大中城市实施近4年的限购政策全面松动之际，有内地楼市风向标之称的北上广深为何却迟迟未见动静？
“深圳对房地产的依赖度相当低，目前可供用于房地产开发的土地十分有限。别的城市都有大量的土地进入房地产开发领域，但深圳除了前海，这几年供地产开发的土地很少。”深圳市委党校副校长谭刚分析说。
据悉，如果以房地产占GDP的比重来排，前十则为：海南（36%）、贵州（27%）、云南（25%）、重庆（24%）、福建（22%）、辽宁（21%）、宁夏（21%）、安徽（21%）、浙江（18%）、四川（16%），上海、北京、广东已被排除在外。相比之下，尽管北京、上海和广东的房地产占固投的比重较高，但占GDP的比重却都低于平均水平。
拉动经济不过多依赖房地产，这成为一线楼市暂不松绑限购的底气。深圳市统计局的数据显示，上半年房地产开发占GDP的比重仅为6.69%，在国内主要城市中。不仅是深圳，其他一线城市的地产依赖度也都不高。例如，广州仅为10.27%，上海也仅为12.22%，而北京为14.69%，占比均比较低。
“北上广深没有取消限购，并不是因为不依靠土地财政，除了深圳之外，北上广的土地财政还是不少的。之所以不取消，关键还是因为市场本身的判断。目前，这些一线城市，购房的刚需还很强，房子基本仍处于供不应求的状态，因此，政府认为目前这个阶段，还不宜取消限购，以免造成这些城市的房价过快上涨。”邓志旺说。
邓志旺认为，北上广深迟早还是要取消限购的，只是时间问题，他说：“未来的话，尤其是在房产税、遗产税等政策出台之后，‘限购’政策肯定是要取消的。因为，这项调控政策不是一项长期政策，而且不太符合市场经济的基本原则，它是一项在市场压力下出台的临时性政策，等替代政策出台之后，终是要取消的。”
怎么看此轮调控政策的得与失？
此轮推出的限购限贷调控政策实施多年，但是大家对其产生的实际效果却颇具争议。
中国房地产业协会名誉副会长朱中一认为，这次调控起码是值得表扬的，它使性购房或者基本得到了抑制，居民购房的需求逐步成为理想，自住型住房成为主体。“这一轮肯定少了，尤其限购的城市。”
“限购等性措施在短期内对遏制房价过快上涨是有作用的。比如说在2011年的9月到2012年4月，在70个大中城市当中，绝大多数城市的新建商品房环比是下降的，同比下降的城市也逐月增多，但这段时间维持不长。”朱中一说。
邓志旺则认为，评价一个政策的效果，不能孤立地看，应该综合其他因素来看。他说，实际上，这些调控政策对于稳定房价起了很大的作用，对抑制投机和改善需求，防止房价的过快上涨，也起到了一定的作用。“不过，可能因为其他一些政策抵消了部分这些调控政策的作用，所以不是明显。如果房产税、遗产税等政策能早点出来，共同调控，效果可能会更好。”
“限购确实是抑制了不少‘和投机性购房’，但是今年以来房地产价格的下降是因为‘限购’所导致的吗？那倒未必。目前很多房产销售平淡甚至下滑的城市并没有采取限购措施，而那些采取限购的城市房产价格也未有多大幅度的下降。但限购确实对一部分人产生了影响，也就是‘刚需’人群，这部分人群看着房价在调控中越涨越高，而自己却无法加入其中。”上海金融与法律研究院执行院长傅蔚冈说。
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