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十大疑问解读深圳楼市走势 房价会否大涨?

南方都市报   2014-10-10 07:41

[摘要] 9月30日的央行新政出台,是存心不让人安心过国庆!从8月底的坊间传闻到9月底,一个月中,就有好几家银行出面澄清“未放松”,这些话音刚落,谁会想到“放松限贷”的馅饼就这么从天上砸下来?市场回暖就这样猝不及防地出现了。国庆休假没过完,很多人都忍不住出来看房买房了。

9月30日的央行新政出台,是存心不让人安心过国庆!从8月底的坊间传闻到9月底,一个月中,就有好几家银行出面澄清“未放松”,这些话音刚落,谁会想到“放松限贷”的馅饼就这么从天上砸下来?市场回暖就这样猝不及防地出现了。国庆休假没过完,很多人都忍不住出来看房买房了。

一手、二手上门看房量在国庆假期后半段,比平时双休日多出三四成。一手多个楼盘成交量在这几天大超意料的“好”,在售的博林天瑞、道、华业玫瑰四季等各大盘7天的成交量都比9月单周翻了一倍不止。将推楼盘的率也有了明显提升,市场极其关注的华润城、虹湾等区域典型楼盘,现场都相当火爆。

“认贷不认房”这样的指导性政策尤其让很多纠结中的换房客也多了几分入市的决心。据悉,国庆期间上门客户中,无论一手、二手市场,换房客比例明显增加,三房、四房房源顿时变得走俏。

对于国庆之后的市场,多数开发商并不敢掉以轻心。无论从供应量还是目前买家心态分析,必定都会促进一手市场第四季度成交量有所上涨,预计将达到三成以上增幅。“如何定价”,大家早已达成共识,“先走量”为原则,即便要提价,也要依据项目消化情况和客户需求情况,逐步提高后期新品定价,不会贸然行动,也有开发商方面担心国庆的这一波回暖与前三季度积压需求反弹性释放有关,回暖的持续性有待考量。而二手市场,受买卖结构影响,挂盘价、成交价的涨幅会在第四季度显现出来,而成交量涨幅预计会比第三季度增加20%,终还取决于利率折扣的落地。各大银行果真做到利率7折,预计第四季度完成上万套成交相对轻松。

疑问

1

央行国庆前新政“突袭”,

深圳各银行落地速度如何?

节后首日中行率先落地细则,

工、建、农行将陆续跟进

10月8日,央行发布房贷新政刚好过去一周,南都记者从四大行深圳分行获悉,中国银行深圳分行已率先发通知执行新房贷审查标准,将细则执行落地,而工行、建行、农行截至记者发稿时,相关人士表示近两日细则也将出台落地。此外,主力做房贷的四大行房贷利率维持在9.5-9.7折。业内人士认为,房贷利率想做到7折优惠较难。

9月30日下午央行发布新政通知,对首套房实行“认贷不认房”政策,即首套房还清贷款后,再买房仍可享受首套房的各项优惠政策。当晚,有银行界人士对南都记者分析,在9月下旬“限贷”松绑风声传出之时,央行已口头通知了各商业银行,相信各银行对政策已早有准备,快在国庆假期结束后的一两天,各商业银行都会有具体细则出台。

据南都记者了解,中行在10月8日上午就已发布内部文件,对房贷申请实行新的审查标准。其内部文件显示:对拥有一套住房并已结清相应贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买第二套普通商品住房,执行首套房贷款政策;未结清相应贷款的改善性住房执行二套房贷款政策;购买三套及以上住房的仍执行深圳市房地产“限购”政策。此外,还强调普通住房的认定标准暂先针对《房地产证》用途显示“住宅”的普通商品住房执行,以及对符合条件的非本地居民,贷款审查可无需提供本地社保、税单等辅助证明材料。与此同时,招行的个贷经理在当天下午也向南都记者表示,招行已按新首套房贷认定标准开始受理,招行不再发布具体细则而直接使用央行细则。

不过,当天南都记者以购房者身份咨询了早被传出细则落地的建行,某个贷经理表示,直到现在具体细则都没有文件,所以还没开始施行。同时,工行、农行在接受采访时也表示,目前分行还在等总行通知,具体细则应该在近两天会落地。

疑问

2

深圳房贷利率会回到

7折优惠吗?

业内普遍认为,房贷利率低至7折难再现

央行此次放松限贷的政策看似向房地产打了一剂“强心针”,被看作是政府有意“救市”的风向标,但除了“认贷不认房”政策较易落地外,多数业内人士认为房贷利率7折优惠出现可能性较小。

据了解,银行房贷利率低至7折,在2009年就已“开先河”。央行在2008年就曾宣布房贷利率开始可以下调至7折,2009年2月,央行再度重申居民首套房贷利率下限扩大为基准利率的0 .7倍,房贷利率7折优惠终于成为市场主流。可惜好景不长,这一利好一直延续到了2011年,在2011年以后,房贷多只能申请到8.5折。

曾经有银行界人士向南都记者分析,在以往资金成本低的情况下,房贷算是稳定的贷款业务,银行也愿意做,关于个贷的考核还曾经被列入银行考核员工的主要指标。但这一局面正在产生变化,这主要与今年类余额宝产品规模的迅速壮大有关,一方面,银行的活期存款正在不断地向货币基金分流,另一方面,货币基金再将资金主要投向银行的协议存款,使得银行的资金成本水涨船高。

这样的情况出现使银行希望能把更多的资金放到利率更高的中小微企业贷款和个人款,因此今年上半年房贷利率普遍高于基准利率10%-20%,且放款速度较慢,在央行数次喊话后,仍难有银行回应。

疑问

3

国庆7日长假,各楼盘成交情况如何?

国庆期间,深圳多个楼盘上门访问量、成交量明显上涨

9月30日,央行发布房贷新政,楼市兴奋度可以想象,反弹回暖,各个皆有多个楼盘成交量陡增。

上门访问量和成交量双涨,市场超出意料

尽管国庆7天长假,深圳人多数出门度假旅游,然而多个楼盘反映,是在4日之后的后半段假期,营销上门咨询买家突然增多,诚意“实客”概率也提高不少,看房总人数明显超出双休日上门量的三四成,成交量也有增长。

位于龙华红山站的华业玫瑰四季相关负责人告诉记者,在国庆期间成交量出乎意料的好。相比9月单周成交量,国庆期间一周的成交量上涨了一倍,成交接近30套。“我们开盘后又于9月加推200套,陆陆 续 续 所 剩不多,原以为 要 消 化完 需 要一点时间,但没想到国庆期间把的尾盘都售完了。”位于龙岗的刚需楼盘诺德道,国庆7天的上门量达到800余批,成交80多套。佳兆业旗下四盘在国庆期间销售金额达到6亿元。

另外,南山的博林天瑞营销副总经理索忠诚也表示:“国庆不仅上门访客量比平时多,而且成交转化率高,7天成交30套,成交额达1.5亿。这一表现远超预期,尽管之前银策变动风声传出,但项目之前预期国庆期间销售是在15-20套左右。”

中原数据显示,国庆期间有超过5个楼盘开盘及加推,包括西荟城三期、尚水天成等。西荟城三期,开盘总共推出了620套单位,当天即销售九成,是今年市场上少见的水平。

售价基本保持不变,但优惠在变小

总而言之,目前价格变化并不明显。有龙华的某项目销售负责人向南都记者透露,代理公司这几天在不断建议楼盘适当小幅提价,但该名开发商也表示,暂时不考虑,还是走量为主,除非往后再加推全新单位,现有在售单位仍保持原价销售。总的来说,国庆期间一手销售价格都维持国庆假日之前的水平,有开发商反映,政策来得太突然,还需要时间消化,或许会在近段时间才会做出一些调整,他预计,多数在售楼盘的折扣会逐步缩小。

同时,多个楼盘反映,放松限贷的政策明显刺激到换房客,换房客户量大大增加。三、四房户型会变得热门。例如,博林天瑞目前的产品总价在500万-600万元/套左右,偏改善型,这样的利好对于改善型产品的影响甚至超过解除限购。因为首付比例下降,有实力的需求大幅释放,还有一次买两套的案例。而这些客户当中,新老客户都有,老客户购买的决心明显,而且也对未来价格有了上涨的心理预期。

读数

国庆期间成交数量仍为近几年

从深圳市规划和国土资源委员会数据得知,2014年国庆7天,深圳市一手房共成交139套,成交总面积1 .3万平方米,均价约2 .32万元/平方米。

在刚刚过去的9月里,全市一手住宅成交3113套,环比上升7.8%,成交面积为29 .37万平方米,均价为2 .27万元/平方米,结束连续三个月的下跌。2014年国庆7天一手住宅成交量、面积虽都低于往年,但是价格方面却仅低于2013年同期,下降11.8%,与2010年、2011年、2012年同比增长分别为53 .0%、37.3%、22.3%。

从美联物业全国研究的数据中得知,2014年全市一手房在一季度、二季度、三季度的成交套数分别是7222套、7911套、8431套,成交面积约6.7万平方米、7.5万平方米、8万平方米,成交均价2.28万元/平方米、2.37万元/平方米、2.26万元/平方米。可见,成交数量在不断增加,从国庆7天成交情况来看,随着新政的落地,以及第四季度新房推量的增多,成交数量有望进一步提升。

基于市场买家入市信心的增强,现已成泡影。多位业内人士表示,房贷新规如何落地以及信贷额度松动幅度将对市场带来决定性影响。

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