[摘要] “今年局势是大局稳定，没有什么太大的波澜。成交会在高位内波动，我认为这才是市场趋势。现在呈现的特点是城市分化、板块分化、企业分化和楼盘分化。但是，未来5年，房地产生态圈走势将更残酷”，新城控股副总裁欧阳捷在上周五举行的“2014中国房地产品牌价值研究成果发布会”上表示，这一观点得到与会开发商的普
据悉，“今年局势是大局稳定，没有什么太大的波澜。成交会在高位内波动，我认为这才是市场趋势。现在呈现的特点是城市分化、板块分化、企业分化和楼盘分化。
但是，未来5年，房地产生态圈走势将更残酷”，新城控股副总裁欧阳捷在上周五举行的“2014中国房地产品牌价值研究成果发布会”上表示，这一观点得到与会开发商的普遍认可。
A
上半年品牌房企市场份额再提升
“2014中国房地产品牌价值研究成果发布会”上公布了2014年中国房地产行业领导公司品牌，中海地产、万科、保利地产分别以342.46亿元、341.62亿元、306.76亿元品牌价值名列前三位，分别在价值创造、规模效益和成长速度方面继续行业品牌发展的新格局。另外，恒大地产、绿城、龙湖地产等成为品牌10企业。
北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组数据显示，23家品牌企业今年上半年的市场份额已达到18.03%，较2013年年末提高了2.28个百分点，其中3家行业领导公司品牌的市场份额提高至6.18%；相比之下，区域品牌企业受到市场调整影响较大，占的市场份额回落0.53个百分点。在强者愈强的规律作用下，品牌企业的发展格局将持续分化，行业将加速迈入品牌竞争时代。
中指研究院院长莫天全表示，23家企业品牌价值11年间增长了13倍，从2004年的不到10个亿，到现在差不多有103亿，而他们同期的销售增长了21倍，企业净利润均值增长25倍。他同时预测，未来地产行业客户资源争夺的关键在于对移动互联网用户资源的争取。
B
应对调整期多元融资更好获取土地
今年以来，很多房地产大佬放言房地产市场期已结束，进入调整期。福晟集团有限公司董事副总裁郭国强认为，我国房地产经过多年的发展，尤其是到了2013年销售达到了8万多亿，销售面积达到11亿平方米，到了一个历史的顶峰阶段。
从今年开始，到未来可能从量的角度讲，无论是销售的总额或者销售的面积讲，可能有一些回落。郭国强判断，这个回落的幅度应该不会太大。
而如何应对这个调整期，开发商给出了不同的答案。郭国强认为，首先要重视创新，返本开新，要抓住主流客户的主流需求，这就是本。
通过这样本更好的创新满足主流客户的需求，来更好地创新。比如说怎么样更好地去把这个户型、环境等等做得更好地满足主流客户的需求。其次，更注重品质，开发商的品质和产品的质量都要提升。第三，房地产核心还是两个，一个是金融的支持，一个是土地的获取。
在拿地的方式上，尽量规避简单的举牌，更多地通过收购兼并的方式。郭国强预言，中国房地产企业现在有五万八千多家，未来可能是趋于零的阶段，很多的房地产企业会被收购兼并。
沿海地产执行总裁陈昕认为，今年房地产市场的调整是必然的，是前段时间中国房地产粗放式的增长所带来的一个必须要消化的问题。面对调整，沿海地产五大转型战略，四大创新战术，用战略和战术的组合来应对挑战。包括从开发商转成服务商，开放、金融、运营等。
“资产变轻了，因为有更多人的人进来跟你做这个平台。经营模式发生很大的变化，原来的这种模式从拿地到销售，资金才能回来，这个周期差不多两年左右的时间。现在，实际上在不同的阶段，都有不同的，比如说融资上有服务，管理上也有服务，周转的速度会加快”，陈昕介绍说。
C
开发商预言90%房企将退出市场
新城控股副总裁欧阳捷在活动现场表示，“白银30年”地产生态圈已经发生了严重的变化。“我们觉得住宅的快速成长期转为平稳期，很多二三线城市常住人口其实已经明显的增长了，住房建设依然在增长，人的城市化往往低于住宅的城市化，甚至有些城市的市场蛋糕在缩小，比如说从南京到上海，上海城市的成交总量分别下降了21%到38%。市场蛋糕没有变大，但是你抢了别人的蛋糕，所以我们在座的企业，其实做的都是同一件事”，欧阳捷认为。
欧阳捷认为，未来五年地产生态圈走势更残酷。他分析了竣工面积的情况，2000年住房竣工面积占施工面积的38%，两年半房子就，现在为止，很多项目已经降到15%以下，六到七年才能，另外新库存在继续增加，新开面积仍然存在更大的差异。
“另外，去产能尚未启动，2008年金融危机之后，房地产企业从2.5万下降到几千家，但是到2012年房地产企业数又回升到两万多家，所以我们认为产能是严重过剩的。按照去年竣工住房10亿平方米，如果我们按照一个楼盘10万平方米这个大盘子，只需要8000家房地产企业就够了。所以也就意味着未来市场将有90%的房企退出”，欧阳捷大胆预言。
对此，深圳职业技术学院房地产研究所所长邓志旺表示不同的观点。他在接受深圳晚报记者采访时表示，其他行业成熟后存在寡头垄断特点，但房地产有地域性，每个区域都有开发商出现有开发商倒闭。
在中国既有万科这种性销售额达2000亿元的大房企，也有年销售几亿到几十亿的区域性开发商，多层次市场特点更明显，地产业出现巨无霸的可能性不大。
另外，地产也不是完全市场化的产业，要依靠一些政府关系，大一统的市场可能性不大，细分产业会有龙头企业，比如旅游地产、文化地产等。
D
市场更复杂 政策更清晰
住房和城乡建设部政策研究主任秦虹在会上表达了对房地产市场政策的基本观点。她认为，过去房地产市场比较简单，政策相对比较复杂。未来可能面对的是市场越来越复杂，但是政策将会简单清晰。
秦虹表示，各行各业都涉及房地产，千家万户买房子都是正确的。但是，过去核心业务的房地产政策却相对比较复杂。“从2003年开始建立了住房市场，不断出台一些各种各样的调控政策，国八条、国十六条等，一年出好几个政策来调这个市场。主要原因是，一要应对各种危机，由于整个商品房的需求量大，供应、供求关系始终处于一个相对偏紧的状态，所以国际政策要面对房价过快的危机。
同时，整个房地产在整个国民经济中所占比重份额是比较大的，所以曾经在过去的房地产调控中，也就中国宏观经济过热问题，或者保增长问题，通过房地产来政策调控，解决宏观经济的一些问题”，秦虹称。
对于未来的房地产政策，秦虹认为会相对简单清晰，“去政策化是大方向，更多的是通过与房地产市场相适应的法律制度来管理市场的稳定性秩序，考核与房地产相适应的建设制度来管理这个市场运行，而不是不停地或者过多地，或者一刀切地用手段去干预这个市场，所以大的方向是去化”，秦虹认为。
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