[摘要] 房地产行业营改增晚明年或将推行。2012年1月1日起试点的营改增被认为是目前规模的结构性减税措施。目前仅剩房地产业、建筑业、金融业以及生活服务业等尚未实施营改增。
据悉，房地产行业营改增晚明年或将推行。2012年1月1日起试点的营改增被认为是目前规模的结构性减税措施。目前仅剩房地产业、建筑业、金融业以及生活服务业等尚未实施营改增。
自2013年开始调研，房地产业营改增方案迄今仍难出台，其难度之大，可见一斑。对于房地产业而言，除了直接影响税负的税率之外，与其他行业、税种如何协调也是改革的难点所在。
税率17%高不高
税负到底是增加还是减少，主要取决于税率的设定。日前，有媒体报道称，财政部对房地产营改增的税率拟采用17%，而此前有消息称为11%。这一税率是否合理，对房地产行业来说，税负是增加还是减少？
“可以做一下对比。”一位供职于四大会计师事务所的财税告诉《财经日报》记者。营改增试点中，有形动产租赁适用17%税率，交通运输业是11%，其他部分现代服务业为6%。不同行业的税率确定的依据是什么？该称，一方面要考虑行业本身的毛利情况，还要看其业务的纵向流程是不是有那么多可以抵扣的东西；另一方面，还有国家宏观调控政策，是不是鼓励一个行业的发展。
“营改增试点中交通运输业税率是11%，房地产行业的进项比交通运输业要多，毛利也高，而且在营改增之前大多数的生产型企业都是17%税率，我们预计结果可能是17%。”该告诉本报记者，也不排除政府可能对房地产有特殊照顾，达成一个较低的税率。
现行房地产业缴纳销售不动产营业税的税率为5%。此前，普华永道中国内地及香港地区间接税主管合伙人胡根荣表示，在6%的税税率下，税负降低；11%持平；17%则税负增加，所以未来房地产业营改增后实施11%的税率可能性比较大。
财政部财科所所长刘尚希（微博）此前接受媒体采访时指出，11%的税税率表面看比较高，但这是可以抵扣进项税的，而5%的营业税则是对全值缴税。在不清楚具体的抵扣范围之前，没办法判断税负上升还是下降。
也有业内人士表示，或许会在11%~17%之间，再确定一个税率。具体到一个企业的税负到底是增加还是减少，前述告诉本报记者，这还要看企业的业务性质、销售流程等细节问题。
比如说，一个在上海开发的房地产企业和一个在河南开发的房地产企业，前者的毛利大，销售的量小；后者的毛利低，但是量大，两者终的销售额相同。如果按照营业税，那么两者缴纳数额相同；但如果按照税，进项可以抵扣，就要看盈利程度和来决定税负的多少。“这点来看，税更公平。”上述说。
上海财经大学公共经济与管理学院教授胡怡建也告诉本报记者，在他看来，“营改增”主要目的是为了消除重复征税，结构性减税不是简单的个别企业降低税负，而是针对一个行业，终是总体税负减少，具体到一个企业是有增有减。
但前述也表示，相比营业税，税对企业来说可筹划的空间更大。“企业可以通过运营模式的优化，让可抵扣的项目化。比如说，涉及一个公司内部的业务部门，可以单设一个公司，为本公司提供服务。”
建筑、金融一起改
税是一个全链条道道抵扣的问题，不能只局限于某一个行业改革。对于房地产行业来说，建筑业和金融业营改增与其息息相关，这也成为房地产营改增的一个难点。
从房地产企业的财务报表看，主要的成本构成有三块：一是土地成本，二是建筑成本，三是银行贷款的利息支出。
“税的原理是，我卖东西要交税，但同时我买东西取得的进项税可以去抵扣，如果建筑和金融不改的话，对于房地产行业来说就没有进项税可以抵扣，单环节税负就重了。”中瑞税务师事务所合伙人赵岩告诉本报记者。
前述认为，房地产和建筑业营改增必须同步推进。财政部部长楼继伟表示，今明两年是税制改革的关键时期，下一步营改增范围将逐步扩大到建筑业、房地产业、金融业等各个领域，相应废止营业税制度，适时完成税立法。
亦有财政部表示，电信业营改增之后，可能不会再一个一个行业地进行，而是有可能几个行业一起推进，财税部门已经开始着手对房地产业、金融业等行业进行营改增调研。
至于建筑和金融行业的税率如何确定，本报记者采访的认为，要把行业放到全链条上综合考虑，但也要结合行业自身的特性。
前述称，建筑行业的毛利低于房地产行业，税率或许会低于房地产，而金融行业本身可抵扣的项目不多，建筑业11%比较合理，金融6%较为合适。赵岩也赞同建筑业税率为11%。此前也有业内人士预测，未来金融业、房地产、建筑业营改增后将执行统一税率，即11%。
此外，土地成本如何抵扣，也是值得研究的问题。赵岩对本报记者说，政府卖地是不交税的，对于房地产企业来说，则意味着这块抵扣没有，如果税制设计中要考虑税负问题，可以在这个环节进行一定的进项抵扣。
其他税种受影响
营改增同样会导致企业所得税税负的改变，这也是房地产业营改增过程中的一个难点。赵岩告诉本报记者，企业所得税的应纳税款所得额是由企业的收入减去成本，但是营改增之后，企业收入和成本两个因素的数值都发生改变。
他以目前已经试点的服务业营改增为例，假如收入为100元，扣掉5%的营业税之后的95元为主营业务收入；而营改增之后，税率为6%，按照税的计算方法，主营业务收入为94.3元[100÷（1+6%）]，有所减少。另一方面，对成本也有影响，比如企业支出100元，在营业税的前提下，100元即为成本，但营改增后的成本则需要扣除税。
“相当于改变了企业收入和成本两边，所以要根据企业终的收入成本结构，才能看对企业的净影响是怎样的。”赵岩说。
房地产营改增晚明年推行 或为房地产税开征腾空间
“坦率地给大家报个账，此项改革已经减税2500亿元人民币。”在2014夏季达沃斯论坛上，国务院总理李克强在发言时就历时两年半的“营改增”试点减税额度对外透露说。
“营改增”自2012年1月1日开始试点至今，目前剩下的几个行业主要是生活服务业、建筑业、房地产业和金融业。日前，中国房地产报记者获悉，财政部正在加快研究房地产业“营改增”方案，有望明年推行。
按照财政部计划，2015年完成全行业的营业税改税，因此房地产行业晚明年也将推行“营改增”。尽管具体的税率标准未定，但称“营改增”是一项减税改革，对于房地产行业来说是个利好。
“17%的税率有点高，不符合简并税收的原则。总的来说，可能要低于17%，在11%和17%之间再设一个档。”财政部财政科学研究所一位税收研究人士分析道。
税制设计难点多
房地产行业实行“营改增”，除税率的确定存在一定难度外，还有一系列问题待解决。“比如土地成本怎么抵扣？存量资产怎么办？这些对房企的税负都有决定性影响。”尤尼泰（北京）税务师事务所房地产部经理赵杰在接受中国房地产报记者采访时分析。即便房地产业改了税，“房地产的税和土地的税会不会重合也是一个待解的问题。”
在赵杰看来，建筑业和金融业可能要先于房地产行业实行“营改增”。“对于房企来说，银行利息也是比较大的成本。建筑业如果在‘营改增’过程中出现成本增加，就会把增加的成本转嫁到房地产行业。”
房地产相关税收在地方财政中占了较大比重，营业税是地税部门在收，而税是国税部门在收。对于“营改增”后是否会对地方财政产生一定影响的担心，上述税收研究人士认为，国家会通过一些过渡政策来解决。“如果房地产业实行‘营改增’，肯定还会出台相应的财税制度改革。在这期间会有一些过渡政策，按照‘营改增’的原则，原来营业税属于什么地方，‘营改增’后税收仍然交给原地方。”
而“营改增”只是一系列财税制度改革的开始。“到2015年，全行业实行‘营改增’后，企业税负减少了，更有利于企业的发展。随着经济发展速度的提升，国家税收总量不一定减少。”上述税收研究人士认为，国家税收稳定问题并不需要担心。“税收政策是有增有减的，‘营改增’全面实行以后，减下来一部分税，为增加税提供空间，比如说房地产行业要全面推行房地产保有环节的房地产税。‘营改增’后会为房地产税的开征腾出空间。”
财务管理更规范
“‘营改增’后，房企的利润率是否受影响，要看企业的具体情况。我认为，整体来看，对于房地产行业来说是利好，因为‘营改增’是减税政策。”上述税收研究人士坦言。
在赵杰看来，“‘营改增’对房企影响的是分管模式上的差别。因为营业税算法比较简单，税有一些具体财务核算的规定，对财务管理水平要求更高。”原因在于，“‘营改增’对于房企来说，财务销项进项的算法不同，终需要纳税的结果可能就会有差别。因此税负究竟是高还是低，取决于企业自身。如果进项能够取得进项税票，抵扣得多，税负就会降低，否则税负有可能提高。”
“税相对于营业税来说，是更严格的税务管理。所以对企业来说，税务风险会提高。举一个例子，营业税假处罚力度小，而税已经发生一些大案要案。”赵杰表示。
因此，对于房企来说，“营改增”后对财务管理要求明显提高，规范的财务管理是降低成本的重要一环。房地产业内人士表示，不管前景如何，“营改增”作为国家财税体制的重大改革的一部分都会向前推进，这或将促使房地产业在产品创新和营销策略方面有所突破。因为只有当市场回到必须拼产品、拼价格、拼营销的阶段，房地产企业才会实实在在地关注产品的品质、关注创新，整个行业才会回归健康的状态。
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