[摘要] 9月3日，兰州“严限购令”在执行4年后正式宣布全面取消。至此，中国46个实行限购城市目前仅剩北京、上海、广州、深圳、长春、南京、三亚、珠海8个城市仍坚守限购。
9月3日，兰州“严限购令”在执行4年后正式宣布全面取消。至此，中国46个实行限购城市目前仅剩北京、上海、广州、深圳、长春、南京、三亚、珠海8个城市仍坚守限购。
“虽然今年的调控政策基调跟去年相比出现很大变化，严控房价、制定房价的控制目标、严格执行限购……这些政策在今年都出现反转，但是深圳真的不能放松限购！”昨日，在房地产市场发展座谈会上深圳市房地产研究主任峰列举出深圳不能放松限购的四大原因。
深圳市房地产研究主任峰
原因一：深圳人口密度全
深圳辖区土地面积1951平方公里，公安局数据显示2013年深圳实际管理人口突破1800万。“目前深圳人口应该接近2千万人，用2千万人口除以1900多平方公里的土地，每平方公里的人口高达1万人以上。”峰表示，这样的人口密度，全。而的人口密度，带来的是巨大的城市住房压力。
“深圳没有像南非、巴西一样乱盖贫民窟搭棚子，说明现有住房存量起到大的作用。”
原因二：深圳的房价收入比高居首位
峰认为深圳多数居民家庭购房能力严重不足的原因是房价上升太快，房价收入比太高。
“2004年深圳平均房价为5980元，现在是2.21万，这十年来深圳房价涨了2.6倍，房价上升得很快。而居民人均可支配收入从2005年到2013年仅增长1倍，房价快速上升但居民可支配收入增长缓慢，实际上必然会导致房价收入比的升高。”
根据1998年银行的统计，96个国家的房价收入比平均值8.4。峰认为：“来看8倍以内的房价比都是可以接受的，而2013年深圳的房价收入比为17.2，高居首位，甚至超过了一度居于榜首的北京。即使按照10倍的房价收入比2013年深圳还是有80%的家庭是买不起房的，何况实际上这一比值远高于10。”
原因三：存量房规模大但结构不合理 公共住房少的可怜
峰从存量住房和公共住房两方面分析深圳住房情况，他认为，深圳存量住房规模很大结构不合理，质量比较低，不利于住房质量的提升。而公共住房套数占比仅为3.3%，供应太少。
“深圳现在住房总存量数差不多超过1千万套，深圳的人口是2千万，相当于两人住一套的水准，总量合理。而从结构上来看，可销售的住房对二手住房的流转是不合理的，1千万套仅有200万套可以流转，对市场的供应规模十分有限，另外80%的房子主要是城中村和企业的集体宿舍，这里承载着1000万流动人口的住房需求，也就是说人均住房面积只有10平方米左右，住房条件较差。”
原因四：深圳住房自有率远低于北上广
国家统计局数据表明，目前深圳住房自有率为30%，远低于北京上海70%、广州90%的比例。如此低的住房自有率直接促成了深圳为强烈的购房需求。峰分析：“深圳的刚性需求在城市里是强烈的，而按照现在一年11万套的供应水准深圳需要23年才能达到70%。如果达到住房自有率80%的话，我们可能要29年才能实现。 ”
什么时候松绑？ 安居房占比达20%即可放松限购
对于深圳面临的以上四大难题，峰认为政府应该从四方面进行突破。是增加供应，第二是保证刚需，第三是抑制投机，第四是稳定价格。
“当深圳的安居房能够达到总量的20%-30%的时候，我们可以适当地放松一下限购政策。”峰表示。
深圳楼市现状：库存合理 供应量大降
峰在分析深圳房地产现状时提出，上半年深圳房价相对平稳，住宅新开工量和供应量大降。“从今年年末到明年年初，深圳的供应情况将会紧张。”
锋分享的数据显示，1—8月份深圳商品住宅的累计批准预售面积212万平，同比下降34%。1—7月份深圳住宅新开工面积为212万平，同比下降近60%，商品房新开工下降60.4%，住宅新开工下降近60%，这样的下降幅度同样远高于北上广，其他三个城市中，上海下降幅度为20%，广州是12.4%，而北京仅为5%。
库存方面，截至到7月底深圳新建商品住宅的库存是360万平、3.69万套，如果按照过去12个月的月均销售速度测算消化周期为12个月。峰认为，库存在一年半左右算比较合理。
“从这个情况来看，深圳的供应情况从今年年末到明年年初是紧张的。”峰表示：“1—8月深圳商品房销售下降35.5%，上半年销售量的大幅下降是受到了供应减少的连累，因为深圳以后的房地产市场会存在国内一个少有的形式，就是以供定需，供多少卖多少。我认为，深圳房地产市场太紧张，以后以供定需的局面可能会长期存在。”
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