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近十年北上广深房价走势与调控政策比较

财经综合报道   2014-09-04 10:15

[摘要] 房地产行业是中国国民经济的主导产业,在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。经过十几年的发展,中国房地产业正处于向规模化、品牌化、规范化运作的转型时期,房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分转变。

编者的话:

房地产行业是中国国民经济的主导产业,在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。经过十几年的发展,中国房地产业正处于向规模化、品牌化、规范化运作的转型时期,房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分转变。

本文运用统计数据和调研数据对北京、上海、广州、深圳四个一线城市近十年来的房价走势,以及特征、居民对房价及调控政策的满意度等情况进行了系统研究,在此基础上分析各城市在各个阶段调控中出台的行之有效的政策,提出稳定房价的政策建议,是一篇颇具创新性、可读性的调查报告。

重点发现:

2012年,北上广深四个一线城市中,北京商品住宅价格,均价为20700元/平方米;新建商品房均价从2003年到2012年一路攀升,北京十年涨幅,达到337%。

北上广深四个一线城市中,广州受访者对房价的满意度,平均值为2.7分,受访者的收入、户籍、住房拥有量对房价满意度有显著影响。

48.0%的受访者认为今年房地产调控政策“不够猛烈,期待更多新政策出台”,40.3%的受访者认为未来应“继续加强调控,直至房价下降”。

35.0%的受访者认为应该保留“限购令”,72.9%的受访者赞同第二次购房征税,这其中超过一半的受访者选择“应该征15%”。

北京、上海、广州、深圳四城市房价情况及满意度调查

(一)四城市历年(2003-2012)房价变动情况

一线城市中北京房价。2012年,四个一线城市中,商品住宅价格的是北京市,其均价为20700元/平方米,深圳排在第二位,为18847元/平方米;广州与上海均价相当,分列第三、四位。在2009年之前,四城市商品住宅均价一直由深圳领先,房地产发展早、成熟且香港,是这段时间内深圳房价领先的主要原因。而随着房地产在范围大规模地发展,北京作为首都,经济发展、人口增长、大规模的城市改造和居民拆迁都是推高其房价的主要因素,2010年北京新建商品房房价飙升,从13799元/平方米上涨至20328元/平方米,涨幅高达47.3%,一跃超过深圳。

十年间北京房价涨幅。据统计,北京、上海、广州、深圳四个一线城市的新建商品房均价从2003年至2012年一路攀升。其中,十年涨幅的是北京,达到337%,涨幅小的是上海,为197%;深圳以220.6%的涨幅排在四城市中的第三位。而广州上涨了261.2%,与北京、深圳、上海三大城市比较,价格曲线为平缓。

北上广深历年房价

影响四城市房价的主要因素。总的来说,影响各城市房价的因素众多,有共同点,也有不同点。共同方面,通过研究2003年到2012年四城市房价与经济基本面指标时间序列数据,挖掘城市房价与经济基本面指标的联系,我们可以发现城市房价与城市GDP、货币量、、消费、出口、人口、人均可支配收入有显著相关性。除上述经济指标外,城市特征也是决定房价的重要因素。基于我国“人多地少,人多房少”的具体情况,尤其是在土地资源稀缺、城市功能相对完善的一线城市,客观上存在房价不断上涨的因素。在快速城市化和全球化的进程中,为了寻求更好发展机会和更高生活质量,资本和劳动力向城市流动。在这些城市中,房地产市场不再只是本地人的市场,城市住房价格与当地居民的住房支付能力背离程度不断提高。另外,政策刺激也是推动房价的一大动力,如为了应对国际金融危机,我国从2008年底先后出台了各种优惠政策,加上开发商的促销,大大刺激了楼市,让楼市迅速回暖,不断升温,进而超速增长。

不同方面,每个城市房价受其城市自身特点影响很大。

1.影响北京房价的主要因素:一是,北京是政治、文化、科教和国际交往,我国经济、金融的决策和管理;二是,北京是各地众多有钱人“洗脚上田”的集合地,如山西煤老板大举入京购房;三是,北京每年新增人口众多,是每年大量留京、来京发展的大学生,刚性需求巨大;四是,奥运会的成功申请与举办,令北京的城市基础设施、居住环境条件极大改善。

2.影响上海房价的主要因素:一是,在长三角地区,无论是经济总量还是人口分布,上海市占整个区域的主导地位;二是,土地供应量减少,从2005年以来,上海市的土地供应面积大幅减少;三是,房屋拆迁过多减少了有效供应,上海的住房刚性需求中,房屋拆迁户占比较高;四是,世博会助推了上海迈向国际化大都市,房地产气氛浓厚。

3.影响广州房价的因素主要有:一是,广州是省会城市,是珠三角的;二是,土地价值与价格推高房价,随着近年广州城市基础设施的不断完善,是轨道交通的蓬勃发展,土地价值大幅上升,基准地价大幅上升,如2010年一级住宅土地的基准地价比2008年上升23.3%,比2004年则上升73.5%;三是,“单门独户”增多带动需求增长,收入增长带来生活方式的转变,家庭结构也从“三代同堂”过渡到“单门独户”,增加了对住房的刚性需求;四是,亚运会的举办给城市发展加速,推高房价。

4.深圳房价高企受几大因素影响:一是土地;二是城市移民,外来人口众多,刚性需求庞大;三是香港,受投机冲击大;四是城市一体化进程加速发展,轨道交通全面发展;五是城市国际化发展。

(二)四城市置业者对房价满意度的调查情况

四城市房价满意度——广州,北京。调查数据显示,四个城市中,广州房价满意度,平均值为2.7分,其次是上海;深圳2.6分,第三;北京,仅为2.3分。满意度与城市房价高低基本一致。

拥有自有产权住房的人群满意度高。调查数据显示,四个城市中自有产权居民对房价的满意程度会比其他群体高。其中深圳自有产权人群对房价满意程度,达2.9分;其次是广州,第三为上海,北京。对比四个城市,北京、深圳不同人群的评价与上海、广州相对应的人群评价也存在不同点,北京、深圳集体宿舍人群的满意度比家庭租房人群、合伙租房人群高,而上海、广州则相反。

住房拥有量显著影响房价满意度。调查数据显示,各城市均表现出无房人群对房价的满意度低于平均水平,而随着拥有住房量的增大,满意度也越高,其中北京、深圳表现极为明显。

深圳非户籍人员满意度。调查数据显示,深户与非深户两个不同人群对房价的满意度有明显差别,非深户满意度,仅为2.5分。而北京、上海、广州三个城市中,这两个群体间的满意度差异性不明显。港澳台户籍群体方面,上海的满意度,其次是深圳;国外户籍群体方面,深圳的满意度,其次是广州。

并非受访者收入越高满意度越高。调查数据显示,上海、深圳家庭年平均收入不同人群的满意度呈明显的阶梯曲线,北京则是一次线性,广州呈现二次线性。年收入5万元以下群体在四个城市所表现的满意度处于同等水平;而呈阶梯表现的上海、深圳在5-10万元、10-20万元、20-30万元、30-50万元段的满意度处于同等水平,在2.6-2.7分之间,比5万元以下群体的水平高出约12.5%。北京居民随家庭年平均收入的提高,满意度不断提高。广州居民的满意度表现为在5万元以下、5-10万元、 10-20万元、20-30万元段逐渐提高,而 30-50万元、50万元以上段却逐渐下降。

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