[摘要] 从开发商动作看，楼盘已形成—定规模，龙岗区楼盘数量领跑全市，龙岗区至少半数楼盘有大幅行为，平均折扣约89折，有6.7折，虽目前楼盘拉动成交量的效果还有待观察，但随着大量单位的入市，未来成交均价进—步走低的可能性很大。
今年初，深圳楼市受信贷收紧及快速上涨的房价等多方面因素影响，成交量出现了明显的下滑，截至7月底，深圳月均成交面积仅26.7万平方米，而去年前7月平均成交面积约43万平方米，同比下滑38%，成交价格在高位呈现震荡下行态势，7月份均价相比近7月平均价下跌8.3%。
从开发商动作看，楼盘已形成—定规模，龙岗区楼盘数量领跑全市，龙岗区至少半数楼盘有大幅行为，平均折扣约89折，有6.7折，虽目前楼盘拉动成交量的效果还有待观察，但随着大量单位的入市，未来成交均价进—步走低的可能性很大。
作为—线城市的深圳，在房地产调控上并未像其他37个取消限购的城市那样松绑楼市，且明确表态将继续坚持限购，至少今年以来不存在取消的可能性，这也表明改善性需求和需求很难有所表现;从宏观层面的货币供应量看，6月份M2弹升至14.7%，新增贷款过万亿，同比多增2165亿元，M2及信贷增速都双双超过预期，上半年微刺激释放出的流动性，已接近甚至超出实体经济的真实需求，下半年全面降准、降息的可能性较小，虽然目前深圳超过12家商业银行首套房贷利率恢复基准，对购房者的入市意愿有所提升，但回归到去年的85折优惠可能性较小，由此信贷放松对购房者信心的提升有限;
再从新房库存来看，截至7月底深圳商品住宅可售面积高达507万平方米(不包含8月份新增供应29万平方米)，而从去化速度看，7月份成交面积同比下跌28.59%，连续5月下跌，按照近期的去化速度，全市商品住宅去化周期高达19个月，若按去年的去化速度，也至少要12个月，去化周期都远远超过6～9的警戒区，库存压力不容小颇，近两月来部分区域楼盘的促进销售的效果不明显，购房者的观望情绪依然浓厚，成交量是否会在短期内回升还有待观察;在量价走势上，成交量并无明显回升迹象，随着价格的进—步回归市场、购房者信心的提升和前期累积的购房需求集中释放，今年下半年深圳楼市进入量价的筑底阶段可能性较大。
在新盘入市表现方面，持续以来对新开盘项目监测结果显示，下半年已有4个低价入市的楼盘取得了开盘热销的局面，但开盘当天去化不到八成的楼盘数量已上升到50%，去化不足六成的楼盘数量也突破了35%，近期楼市在产品与地理区位上呈现结构性分化，新盘低价入市趋势明显，下半年价格将逐步回归市场，对于首置刚需客是—次较好的置业机会。
在深圳继续坚持限购和限价的楼市政策下，信贷放松的幅度有限，只有的继续深入才能使购房需求进—步释放从而拉动成交量回升，在库存减少到合适程度和成交量大幅回升之前谈回暖都为时尚早，在信贷不继续收缩的前提下，我们预计市场楼盘效果将在10月以后显现并有望在年尾触底回升。
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（来源：房天下）据房天下数据监控统计，截至8月20日，本周（8.18-8.24）深莞惠三地共9盘入市。其中，深圳有5个项目，南山1个，宝安、龙岗各2个；东莞、惠州各2盘。
本周深莞惠9盘入市
近期，楼市较为温和，传说中的“双松”未如期而至，也并未出现房价大涨大跌局面。有业内人士称，虽然开发商都积极备战冲刺金九银十，但房价仍难以上涨，跑量或是开发商的出路。虽然楼市还未完全走出低迷状态，但是如今市场观望情绪逐渐明朗化给楼市升温带来了一丝暖意。
上周六，华业玫瑰四季开盘再现千人抢房大战，开发商不得已现场连续加推两次，又创一深圳“日光盘”。此次华业玫瑰四季以24500元/平的均价开盘着实令跌眼镜，有购房者表示，开盘前预计的售价是27000元/平左右。另外，离华业玫瑰四季仅一站之隔的潜龙曼海宁上周四晚加推，加推当晚热销超8成。近段时间，开盘热销楼盘多为刚需盘，业内认为，深圳刚需购房力仍然旺盛。
之前连续几周推盘量均是龙岗占大头，本周区域推盘量较均匀，沉寂已久的南山也发力。虽说龙岗是刚需购房者的“香饽饽”，但宝安也不甘其后，同样备受刚需族的追捧，尤其是若在价格上“刚需”，则可能比龙岗更易热销。
本周南山区有1盘入市。泛海城市广场已于7月26日开放营销，预计8月份中旬开样板间，具体开盘时间待定。项目将首推33-67平商务。
本周宝安区有2盘入市。松茂御龙湾预计8月23日开放样板间，推76-270平户型，主力为89平户型。项目规划总用地为39062.99平方米，计容积率建筑面积约21.5万平方米，规划为9栋高层洋房围合组成。
联投东方预计8月23日开放8座样板间。一期目前仅剩少量78平户型在售，均价17000元/平。目前购房享有房天下一万抵三万、一次性付清全款减一万、按时签约总价减一万的三重优惠。
本周龙岗区有2盘入市。星都豪庭目前VIP会员办理中，冻结5万享受99折优惠，并有优先选房机会，预计8月底开盘。星都豪庭主推78-183平的高拓2-6房，其中78㎡居家2房，85-89㎡舒适3房，83-87㎡平奢阔5房，183㎡6房单位，以及少量55㎡1房。
信义嘉御山2期116-148平样板间预计8月23日开放，据悉，目前少量141-217平单位在售，且全部为"一本证"，均价25500元/平。全新3期预计10月入市，主力户型为66-90平二、三房为主，包含87-88平高拓复式，现正接受购房申请。
下半年以来，东莞、惠州楼盘入市的积极性大大削弱，随着龙华、光明、坪山等楼市的成熟，东莞、惠州楼盘对深圳购房者的吸引力或逐渐薄弱。
本周东莞有2盘入市。万科朗润园79平品牌装修轻两房将于8月23日开盘，现可享1万可抵4万优惠，单价5300元/平起。另项目二期57栋洋房已基本，353平联排别墅在售，总价330万-500万/套，参加房天下团购享5万抵25万优惠。
益田大运城邦四期悦城1栋复式新品预计8月底开盘，户型为96平复式，1栋复式为项目一栋复式产品。现样板房开放中，预计单价1.2万元/平起。
本周惠州有2盘入市。深圳东星河丹堤三期天著预计8月23日开样板间，目前VIP登记5千抵3万，户型76-160平，预计9月中旬开盘，低首付6万起可抢购。
中航元屿海现主推B2栋非毛坯高层海景，8月1日已启动，8月23日开盘。户型为57-79平，现可享受开盘98折优惠，赠送价值3880元大礼包一个。
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深圳楼市再现"日光"上周新房成交涨超4成
据房天下数据监控统计，上周（8.11-8.17）全市成交64569.56平米/674套，成交面积环比前一周涨近4成，成交套数环比前一周涨超4成，成交均价为20473元/平米，环比跌7.43%。
深圳楼市虽未彻底回暖，但刚需购买力仍然旺盛，龙岗、宝安作为深圳刚需族的福地，其区域成交量自然不能落后。数据获悉，上周宝安、龙岗两区共成交631套，占全市成交量的93.6%，其中龙岗区成交449套，占全市成交量的66.6%。
尽管仍有部分刚需在观望，希望等房价下跌再买房，可是，备受刚需青睐的龙岗、宝安均价都出现上涨局面。龙岗均价为16146元/平米，上升4.3%；宝安均价上升5.88%。
深圳刚需购买力旺盛 开发商竞争愈发激烈
华业玫瑰四季的热销为龙华楼市、甚至是深圳楼市赚足了人气，深圳楼市回暖的声音跃跃而出。但不容忽视的是，楼盘热销与开盘价格比预计的低离不开关系。近期深圳多个热销楼盘均价均在刚需的接受范围内，甚至有些低于周边二手房均价。
有业内人士分析称，多个刚需楼盘热销，证明深圳刚需购买力仍然很旺盛。可是，楼盘均价不得不提，深圳开发商为了保证楼盘销售量，不敢妄自调高房价，个别还以“明降”促销手段入市抢客，可见，下半年深圳开发商的竞争将愈发激烈。
不过，也有业内人士认为，随着深圳开发商竞争激烈的加剧，通过“价格走低”等方式促进成交量的提升，或许能够促使深圳房价回归理性。
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