[摘要] 8月21日，地产行业研究成果发布会在深圳会展举行，会议深入讨论了房地产市场的变化之大、影响之大，及深圳房地产的变化情况。
8月21日，地产行业研究成果发布会在深圳会展举行，会议深入讨论了房地产市场的变化之大、影响之大，及深圳房地产的变化情况。中指研究院深圳总经理林建晖、世联地产集团市场研究员代表刘祜圣、合富辉煌分析师胡君臣出席会议，分别以专业角度全方位解读了房地产市场。
林建晖：城市吸引力深圳排第五 房地产市场趋理性
研究方法体系、290个地级以上城市开发吸引力评价结果分析、各区域城市吸引力评价结果，林建晖通过专业的数据分析，向在场观众讲述了由经济人口和市场决定的城市差别。
根据研究成果获悉，2014年城市吸引力榜，北京、上海前两名，广州、深圳第四、第五。吸引力前20名的城市基本集中在东部地区。一线城市人口大量流入，房地产市场，二三线城市市场空间相对弱。一线城市常住人口远远高于户籍人口，购房需求较大，而且一线人口经济水平高、储蓄能力强，购房能力较强，市场发展巨大。
林建晖指出，一线整体比较大，1.5线出现了一个分化，杭州、沈阳等城市短期内供应过剩，但中长期房地产吸引力还是较高，二线城市也将缓解，昆明、大连等城市短期内供应过剩，但随着城市建设的逐步完善，区域将逐渐凸显，长期来看具备一定价值。三四线城市比较堪忧，鄂尔多斯、盐城等城市过去几年供应指标激增，而且面对人口外流风险，城镇化比较缓慢，市场风险是值得关注的。
在一线城市中，深圳对房地产依赖程度，房地产市场的变化对深圳市场影响比较小。不过，从整个的房地产市场来看，城市的分化在不断加剧，部分城市的风险仍值得警惕。
林建晖认为，未来的整个房地产市场发展是趋于理性，城市分化比较明显，东部三大经济圈，市场成熟比较高。长期来看整个行业增速在下降，房地产企业的开发策略应做继续调整。
中指研究院深圳总经理 林建晖
刘祜圣：不必恐慌 楼市进入白银时代
“2013年是历的一年，2014年是历第二好的一年。”刘祜圣一上台说了这么句话。他表示，从数据上看虽然今年比较糟糕，但整个房地产行业不必恐慌，即使今年房地产市场不如去年，可是预计销售额仍能达7.3亿元左右，这比2012年高30%左右。2013年是历的一年，不能拿2014年和2013年相比。他认为，楼市崩盘无可能，楼市未来十年仍会在高位徘徊。
他表示，上半年楼市成交下降、房价下降、土地交易下降，库存压力增大，房地产市场竞争不再是某个城市的竞争，而是城市之间的竞争。尽管如此，但他认为现在的楼市是健康的。据数据统计，目前市场成交的基本都是刚需客户，其实是首改客户，客户基本从市场上消失；在购房者中，有约65%的客户是35岁以下，约50%的客户是30岁以下，可以认定如今85后和80后是购房主体。这个群体购房能力很强，需求也强，所以说未来楼市是可观的。
在房贷松紧及限购政策方面，刘祜圣认为，限购限贷是阻碍楼市发展的其中因素。不过，这仅是相对于二三四线城市而言。他认为，限购限贷针对北上广深是有必要的。一线城市、医疗、就业等资源丰富，房地产需求大，房价更是难以下跌。
刘祜圣表示，楼市进入白银时代，下半场可能稳增长。上半场时代呈现的特点是量价齐升，开发商应对的策略是扩展新城市、多拿地、享受土地的红利；下半场白银时代将呈现的特点是市场分化负责，开发商应对变化的市场应该转变策略，大体是深耕市场、拿好地、享受产品开发的红利。
世联地产集团市场研究员代表 刘祜圣
胡君臣：深圳东沿海线旅游产业促进楼市成交
随着经济的发展、居民收入水平的提高，人民对生活品质、对精神需求层面的追求越来越高。人们旅游的消费观念正在逐渐改变，不仅仅满足于住酒店、看景点、购物的观光旅游，而向更高层次的休闲、渡假、旅游转型和升级。
在旅游渡假中，人民往往亲睐于滨海旅游渡假，因为对于中国来说，这种海岸线、海景资源是稀缺的。而恰恰在深圳有着这么一种资源，即是深圳东沿海线。从气候、环境、资源稀缺性等方面来看，深圳东沿海线是具备打造中国大陆的滨海休闲渡假的先天条件。
目前，深圳东沿海线辐射越来越广，阶段是辐射深圳，深圳客户为主，珠三角客户为辅；第二阶段是辐射珠三角，第三阶段是辐射、日本、东南亚。
胡君臣认为，深圳东沿海线开发商应合力将配套先行，休闲渡假休闲潮流，提供吃、住、玩，改善人民生活的质量和生活品质。
合富辉煌分析师 胡君臣
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