[摘要] 上半年二手房行情低迷，市场上出现个别急售"笋盘"。其中，价格波动较大的板块主要集中在番禺区的钟村板块、荔湾区的芳村板块、白云区的金沙洲板块以及天河区的员村板块。而对于价格波动，买家普遍存在对楼市抱有"跌停升买"的态度，大多选择持续观望。
今年上半年二手房行情低迷，市场上出现个别急售"笋盘"。其中，价格波动较大的板块主要集中在番禺区的钟村板块、荔湾区的芳村板块、白云区的金沙洲板块以及天河区的员村板块。而对于价格波动，买家普遍存在对楼市抱有"跌停升买"的态度，大多选择持续观望。即便是客亦不敢入市，担心二手楼市会持续低迷，楼价一降再降，因此成交量并未有应声上涨。
买家“等降”心态加剧
业主不难成交
满堂红交易数据显示，广州9区(不含从化、南沙)上半年二手房均价走势仍处于上行通道，从年初不足1.9万元/m2上涨至6月份逾2.1万元/m2。虽然整体市场成交均价上扬，但由于持续受限购、限贷政策影响及受区域内一手住宅项目促销波及，近郊区域部分板块于近期成交均价出现较大幅度的下跌，其中番禺区的市桥沙湾板块跌势为明显。
“2014年上半年，部分买家预期偏谨慎以及对价格期望较高，观望情绪渐浓，入市信心不足，决策时间加长。”合富房地产经济研究院院长龙斌表示，现时买家的“等降”心态加剧，入市意愿下降，但对价格小幅让步“笋盘”仍较青睐。一般来说，当大面积单位和贵价物业的降幅在10%，中端“刚需”产品和小户型的降幅在5%时，市场承接力会明显增加。
合富置业市场经理梁燕明表示，近一两个月的二手住宅成交个案当中，业主愿意给予的平均让价幅度已升至7%左右，而年初业主心态普遍较强，当时业主愿意给予的平均让价幅度不高于5%。成交个案大多是“卖一”的换房型业主放售的房源，因此以中小户型楼梯楼物业居多，承接的买家亦基本以“刚需”自住人士为主。如江南大道南近期成交的一套50多平方米两房，业主出于换房需求而出售物业，放盘价为80多万元，虽然买家并非以一次性付款，但业主因要套现换房，仍愿意几万元卖房。
郊区幅度大
市区一次性付款可淘笋盘
据多位中介人士介绍，上半年广州二手楼市仍然以首置“刚需”为主，但整体实力较以往增强，“一步到位”型买家占比增多。至于业主让价方面，降幅较大的板块较多地集中在原芳村、白云、花都、番禺大石、南洲等外围及近郊。另据满堂红市场部研究员刘镜棠介绍，虽然近郊区域成交均价有下降迹象，但由于周边一手房供应量大，置业客户购房可选择性较高，且由于一手房促销，一二手单位价格较为接近，故而二手准买家“等降”心态较浓，板块成交量持续低迷。
此外，市区也有部分板块价格有所回调。合富置业数据显示，天河北、东圃、滨江中—滨江西、工业大道和中山八板块等，降幅均在1%以内，主要是个别置换型业主小幅让价出货，而越秀区个别甚至不降反升。番禺、花都等近郊及外围，愿意小幅回调叫价的业主相对较多，约占三到四成。此类业主多为“卖一”的换房客，议价空间约5%~10%，个别急需资金的生意人以及大户型产品让价在10%以上。
梁燕明表示，今年上半年有相当一部分的个案是业主急于套现换房，因此不少一次性付款买家凭借付款方式的，成功说服业主而购得物业。如解放中路一套中低层小户型，买家趁着业主急于买房套现换楼的时机，以一次性付款为条件，成功压价13万元购得，业主让价幅度接近20%。
另外，市场上相当抢手的城区名校，若买家一次性付款，有可能成功说服业主。如在朝天路招生范围内，有一套售价130万元的低层小户型，终买家愿意以一次性付款的方式完成交易而成功说服业主让价15万元出售物业。
延伸阅读：
急先锋1
番禺钟村一二手齐
满堂红数据显示，钟村南村板块1~4月二手成交均价约为16977元/m2，5~6月成交均价约为15936元/m2，每平方米跌幅接近千元。面对今年上半年钟村板块二手房成交价波动较大，中原地产祈福新村分行营业经理宋水标表示，现时不少非客业主心态较强硬，宁可转租亦不愿意售出。
该板块不少在售一手盘促销，部分客担心后市走弱，急于出售手上二手房，“甚至不惜10%，以套现资金。”宋水标透露，日前有祈福新村业主计划售出一间60平方米单位，原放盘价为90万元，现时至80万元，该类型单位以往属短时间可清仓的笋盘，但至今仍未售出。
急先锋2
美林海岸业主急降67万抛盘
中原地产美林海岸分行张素云透露，今年以来，员村板块二手成交价出现明显下滑，现时不少业主会有5%~10%的空间，“倘若业主继续套现，幅度会相应加大。”近分行成交了一套美林海岸三房，初始放盘价为320万元，由于业主急套现，且该单位房产证未过5年，税费相对较高，因此67万元至253万元成交，折合成交单价约2.3万元/m2，放盘约一周，目前该盘市场均价约3万~3.2万元/m2。
急先锋3
芳村电梯楼降二千买家不买账
中原地产芳村大道西分行营业经理江金洪介绍，今年年初，芳村板块的楼梯楼成交均价约为1.6万~1.8万元/m2，电梯楼则为2万元/m2左右，而在上月，楼梯楼成交均价降至1.5万元/m2左右，电梯楼约为1.8万元/m2。江金洪表示，在一手楼市连番促销、优惠的冲击下，该板块近60%的买家转而投向购买市内一手单位。因此该板块二手楼市较为淡静，如出售的二手单位总价较低，单价相对优惠，则受“刚需”买家欢迎。
上半年笋盘案例
晓园新村：“卖一”业主急套现急降14万
据合富置业专业人士介绍，近期海珠区江南大道分行成交一套南晓园新村低层两房单位，带精致装修，面积66平方米，成交价为130万元。业主是一位退休人士，为替买大户型同住的儿子筹钱付首期而放售，由于希望价钱尽量卖高些，因此业主初放盘价144万元，单价近2.2万元/m2，而目前该盘中低层单位成交均价在1.9万~2万元/m2，放盘价明显高于市场价。
该套单位即便在3月份已有意向买家看中，但都因为业主不愿意倾价而谈不拢。不过，业主一家在4月初看中了一套大户型，由于需要在短时间内准备好首期款，因此将放盘价调低至130万元，与市场价持平，被一位自住买家看中并成交。
侨城花园：买家一次性付款业主八折促成交
据满堂红侨城分店经纪人何家望介绍，2月份侨城花园某业主放售一个59平方米单位，放盘价为105万元，均价约17800元/m2，而当时该盘成交均价约1.8万元/m2。但由于业主急售以解决资金问题，只要求一次性支付，放盘后市场反应较热烈，仅两天即促成交易，成交总价为85万元，成交均价为14411元/m2，降幅约20%。
建设四马路楼梯楼：放盘两月无人问打7.9折即成交
满堂红建设大马路分店经纪人吴新丽介绍，3月份建设四马路某20年楼龄的楼梯楼业主放售一个38平方米单位，放盘价为110万元，均价约为2.9万元/m2。放盘两个月，业主议价空间较小，意向客户觉得价格较高未能成交，到5月中旬业主心态有所转变，后仅几天时间就完成交易，终以88万元成交，成交均价约2.3万元/m2，相当于打了7.9折。
业主出售主要是该单位证未过5年；另外，业主已下定买另一新房单位，急需资金支付新房房款。
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