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房地产现历史性拐点 中国需减税一万亿而非盖楼

中财网   2014-07-23 09:39

[摘要] 国务院发展研究副主任刘世锦7月19日表示,房地产是今明两年突出的不确定因素。他预计,房地产需求峰值期已经出现,几年以后房地产要增长5%难度相当大,“这次是一个历史性的拐点”。

国务院发展研究副主任刘世锦7月19日表示,房地产是今明两年突出的不确定因素。他预计,房地产需求峰值期已经出现,几年以后房地产要增长5%难度相当大,“这次是一个历史性的拐点”。

在19日下午召开的“2014环保产业高峰论坛”上,刘世锦说,“我今天上午在呼和浩特,呼和浩特据说是个政府公开取消限购规定的城市。我呆了,抽时间转了一转,那里确实楼是比较多的,相当多的楼都是有一个架子,门窗还没有搞上去,但是看起来已经荒凉许久了,因为没有人在那里活动。”

刘世锦说,这让他突然想起10多年前曾经在海南三亚看到过的情形,“什么叫做房地产泡沫以后的情景?就是有些房子已经盖成了但没人住,有些房子刚封顶,有些地基刚搭好,有些仅仅是一块地,各种形态都有。

近,社会上有关房地产的议论多,许多人在讨论“是不是出现拐点了”,也有人认为“近是一个低点,再过一两年以后还会出现高点。”

刘世锦明确地表示,“我们研究的结果认为,这次出现的拐点不是短期的周期性拐点,是一个长期的拐点。”

他说,中国在整个工业化和城市化过程中房地产需求的峰值期现在已经出现了,“我们两三年前已经算过这个帐,构成中国房地产70%以上住宅的需求峰值是1200-1300万套住房,这个峰值预计在今年是能够达到的,达到以后基本上就是走平甚至逐步回调,可能几年以后房地产要增长5%难度都相当大,这次是一个历史性的拐点。”

“我们的研究不支持房价长期地增长,我几年前一直是这么一个观点。”他说。

刘世锦分析说,中国的高增长主要靠高带动。高中主要三块,基础设施占20-25%,房地产占25%,制造业占30%以上。所以中国的高要下来,一个通俗的解释就是基础设施、房地产和出口三只“靴子”要落地。

研究显示,中国基础设施高峰期出现在2000年左右,近几年实际比重在逐步降低。出口已经下来了,过去两三年中国经济由10%左右降到8%以下,就这两个“靴子”相继落地以后带来的结果。

刘世锦说:“我们现在面临的是第三个‘靴子’即房地产落地的问题,房地产的‘靴子’如果落地,中国经济中高速增长的底基本上也就找到了。”

那么,第三只“靴子”的落地还需要多长时间呢?刘世锦估计也就是一两年的时间。但这只“靴子”落得不能太急,要争取软着陆。因为很多地方政府这些年就是靠土地或者卖地的收入去银行贷款,如果房地产下得太快,一系列的风险包括银行的风险、地方政府财政的风险都会爆发。

“中国经济近一两年存在不确定性,关键就是看房地产这个‘靴子’怎么往下落,这是重要的不确定因素。”刘世锦说,一种方式就是“用时间换空间”,有一定幅度的回落。他认为,房地产要两条腿走路。推进保障性房建设,同时防范风险,提高效率。也要放开“限购”、“限贷”等性措施,回归市场常态,并采取符合实际的区域差别化政策。

又见万亿刺激,还是房地产!

这个“万亿刺激”与过去两年来地方政府纷纷出台的万亿规模刺激不同,地方政府多是空喊,八仙过海各显神通也很难再融到钱。但这一次不同,是从央行直接再贷款1万亿元,支持国开行的住宅金融事业部,再由国开行贷给各地政府投入“棚改”

这可是打雷又下雨。国开行在支持棚改方面,力度持续加大。上半年国开行新增承诺棚改贷款6760亿元,是去年同期的18倍。上半年已发放贷款达到2195亿元,其中4月以来发放1949亿元,同比增长433%。

央行这一新工具被称为抵押补充贷款(PSL),PSL是央行近来极力打造的中期政策利率的新工具,这或是PSL的启用。据媒体报道,因需要抵押品,所以利率低于此前报道的6%。至于还款来源,内部意见并不统一,反正先用了再说。

央行这一新工具让笔者联想到2012年欧洲央行救市用的LTRO(长期再融资计划)——欧洲央行以1%的极低利率贷款给欧洲的商业银行,从而支持它们去向企业发放更多贷款,以刺激经济增长。当然也允许商业银行去购买高息欧债,以获得利差。

中国央行的PSL和欧洲央行的LTRO形式相似,但价值取向本质不同:LTRO的贷款对象是商业银行,商业银行当然负责提供抵押品,央行的贷款冤有头债有主。而商业银行获得央行再贷款后,不可能贷给政府,只能贷给企业,这就将企业贷款利率压得很低,现在欧美企业1年期及以内贷款利率大多1%~2%,3~5年期贷款利率也就3%上下。即为企业降低资金成本,等于变相减税。

中国则不同,国开行本来就是政策性银行,是准政府性质。这万亿贷款定向贷给地方政府的,那地方政府如何抵押?棚改卖房后房子是老百姓的,政府无权抵押,那只能用政府财政抵押了。而地方财政的主要来源又是土地财政,只能靠房价、地价继续上涨。这必然导致房价、房租上涨,等于对居民变相加税!

自2008年底四万亿救市以来,地方政府获得了央行和商业银行投放的流动性(贷款)越来越大的比例,由于其过度基建,率很低,造成了越来越多回收遥遥无期或烂尾的工程,使得越来越多的流动性退出了流通。这导致工商企业是民营中小企业获得的贷款份额越来越低,贷款利率越来越高,如今民营中小企业能从商业银行贷到年息8%的贷款都要谢天谢地了,民间借贷利率更是高达20%~30%以上。这也是政府“铁公基”工程与民间争钱,实际是对企业变相加税。

此次更是万亿贷款直接贷给了地方政府,更加强化了政府的优先贷款地位,将更令工商企业是中小民营企业面临更加严重的资金流危机。

换言之,这种所谓“救市”只能使中国经济的基本面——工商业企业,是中小民营企业生存更加艰难,更加接近崩溃的边缘。所谓“皮之不存,毛将焉附”,中国经济的“真皮”是工商业企业,它才能真正创造财富。房地产业很少创造真正的财富,它更多是财富再分配的利器——将天赋和国家的,本属于全民的财富,转移到地方政府、房产商和商业银行手中。房价越高,意味着一个政府的法外税负越高。

本质而言,中国经济的核心问题是政府太昂贵,这不仅指政府的自身消费,包括公款吃喝、公车和公款旅游等;对社会财富更大的浪费和损耗是政府,如果政府用于民间办不了的核心关键技术(比如美国政府和军方开发的因特网)也有必要,但政府大量用于毫无技术含量的“铁公基”,权钱交易贪腐空间巨大,浪费严重、效率低下。其势必不断加大税负,取代民间更高效的,甚至摧毁民间企业的生存基础。

看到PSL这一消息的时候,笔者正在山东某地访问,听当地的企业家诉苦说:现在企业生存越来越艰难,很多企业都没有现金流了,但地方政府又要保证税收增长,有的开始逼着企业向银行贷款交税。

如要真心诚意地拯救中国经济,绝非再盖一万亿的房子,而应从转为企业减税一万亿开始!

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