[摘要] 随着中国人越来越多地走出，中国房地产企业的“出海”步伐也在加快。尤其是近几年，持续的调控过后是国内房产市场开始下滑。在严峻的形势面前，越来越多的房企将目光转向海外。万科在美国开发的房产受到当地华人热捧的案例，让不少房企决策者相信，走出去，会有别样的一片天。
随着中国人越来越多地走出，中国房地产企业的“出海”步伐也在加快。尤其是近几年，持续的调控过后是国内房产市场开始下滑。在严峻的形势面前，越来越多的房企将目光转向海外。万科在美国开发的房产受到当地华人热捧的案例，让不少房企决策者相信，走出去，会有别样的一片天。
不一样的市场空间、不一样的消费群体以及不一样的政策环境，这些都在考验着中国房企的适应能力。这其中有机遇，更有未知的风险，不过无论怎样，已经有这样一批先行者，开启了中国房企的品牌全球化之路，更为广阔的市场和机会，正向这些中国开发商们敞开大门。
“改革开放数十年以来，房地产也许会是个接近全球化的行业。”上述预言来自于英国地产商邦瑞集团驻中华区代表白兮。继碧桂园、绿地之后，越来越多的境内开发商开始走出，房地产迎来了一波的“出海热”。而白兮认为，天时、地利、人和，均在中国开发商那里，境内开发商的“出海热”只是开始，他们所面临的机遇是的。抓住这个机遇，国内房企就有机会成为一流的房地产品牌。
中国地产商会在21世纪成为全一流的房地产品牌吗？几乎接受《每日经济新闻》记者采访的国际开发商都认为，这种可能终会成为现实。但是，中国地产商成为一流品牌的道路却注定曲折。无论是产品，还是管理，中国开发商和境外的同行相比，都有着明显的差距。当然，中国房地产商在资金上的，有助于帮助他们克服技术和管理上的劣势。
：资金和客户资源
“房地产企业资金靠前的多是来自中国的房地产商。”白兮告诉《每日经济新闻》记者，中国房地产商的资金实力可以保障他们在全范围内总能拿到地块，这让很多国家的开发商望而生畏。
海外的一位中介业人士向《每日经济新闻》记者透露，2008年以后，很多国家的大地产商纷纷倒下，这使得中国开发商在全的扩张根本不会遇到当地企业的有力抵抗。
这样的说法并不新鲜，记者之前在马来西亚实地调查时，就被当地的业界人士告知，马来西亚本土的开发商资金规模实力和中国开发商相比，有如小舢板和航空母舰的差别。当时据记者了解，马来西亚大部分开发商的资金规模只有几千万元人民币，而中国开发商的资金规模动辄几十亿甚至上百亿元人民币。
凭借雄厚的财力，中国房地产商总能在境外获得相对的项目。除了资金，在国内的地产市场，境内开发商也较境外开发商更有。房地产研究人士蔡为民说，境外的地产项目由于市场小，消化周期都比较长。但是，境内开发商因为拥有源源不断的客户资源，往往在竞争中处于，可以以快的速度卖掉房子。
在兰德咨询总裁宋延庆眼里，在东南亚等国家，中国开发商还有一项当地开发商没有的：相对廉价而又听话的施工队伍，不会放慢工程进度，工作效率更高。
技术：与先进水平差距巨大
然而，雄厚的资金实力和国内庞大的客户群，并没有让中国开发商在上占有自己的一席之地。白兮认为，在房地产商的排行中，只要与项目管理和项目质量有关的，中国地产商都是靠后。
曾比较过中国和日本房地产项目的上海资深地产人钱生辉说，目前国内的地产开发项目在整体品质上和日本的房屋相差一大截，这个差距主要体现在施工细节上。以窗户为例，他说，日本房屋的窗户密封性好，相比之下，国内的房子很难达到那种水平。
他表示，日本的房子是高度工业化生产的成品房，房屋的建材基本都是事先做好的，建筑工人只要现场拼装就可以完成，而且室内的非毛坯也是高度成品化。曾有中国客户按照国内的生活习惯，要求日本开发商更换部分部位的装修建材，结果发现该部位的装修建材居然是房屋主体架构的一部分，装修建材根本无法更换。
钱生辉说，从这个例子可以看出中国房地产开发和先进水平的差距，并且在短时间内难以消除。因为要实现高质量、高精度的房地产工业化生产，需要有一个高度成熟的建材产业供应链。而在建材领域，中国与先进水平也有较大的差距。
即使和中国台湾开发商相比，大陆开发商也存在很大差距。曾在上海永庆房屋任副总经理的台湾房地产业内人士陈史翎说，和大陆的房地产项目比，台湾的房屋盖得更为精致，比如大陆的房子一期和二期建筑外观通常基本一样，但是在台湾，同区的楼在外形和建材使用方面可能完全不同。一栋建筑的不同部分通常会选用几家不同的设计师事务所，比如大堂、公共设备和结构设计会由三家不同的设计师事务所设计，以吸引客户。同时，为了提升产品的竞争力，台湾的房子会预留避震楼板、单层排气、小型电影院、图书馆乃至游泳池等设备，这使得台湾的房子得房率普遍只有55%~65%。
宋延庆说，境内开发商和境外企业相比，的差距就是在细节处理上。
捷径：与当地企业合作
“如果仅仅针对中国客户开发房地产项目，那么商业发展空间是有限的。”白兮说，中国房地产企业要想真正实现品牌全球化的目标，终必须让更多的海外当地客户认可中国开发商的产品。
要实现这一点，仅仅依靠从国内积累的房地产开发经验和技术是不够的。房地产企业需要与更多的海外同行合作，加速本土化的进程，并排解各种意想不到的风险。
白兮说，由于海外的房地产项目开发利润比国内高，目前出海的一些房地产商选择自己单干，而不愿意和当地的地产商合作。这使得开发商在熟悉当地的政策、法规、行业标准和客户需求上遇到了各种困难。
他认为，海外开发商相比境内企业的，就在于他们熟悉本土市场，能够按照当地的国情、法律和行业标准，更顺利地开发符合当地市场需求的房屋。境内的房企完全可以利用自己在资金上的和这些当地的企业联手，以便加快推进当地房地产开发业务的本土化。
宋延庆则介绍，由于目前大部分开发商是次“出海”，在海外的地产开发业务多属于投石问路，很多企业通常选择和国际开发商合作，由后者承担开发、销售角色，而自己仅充当财务者。比如，万科在美国与铁狮门、RFRHolding和Hines等房地产企业的合作就属于类似情况。
此前，绿地董事长张玉良也向《每日经济新闻》记者介绍，绿地在海外的房地产开发，会选择和戴德梁行等国际五大行合作，以确保产品能够符合当地的市场需求。这种分工合作模式，对企业迅速适应海外市场是一个很好的方法。
布局：需要进入新兴市场
截至目前，中国房地产商的主要集中在澳洲、马来西亚、韩国、美国和欧洲。宋延庆认为，开发商应该在全球市场更广泛地布局，尤其需要选择那些新兴的房地产市场进行布局。
“‘金砖四国’都应该是开发企业布局的‘主战场’。”宋延庆说，新兴市场其实比已经成熟的市场更应该关注。因为那里的增长，经济发展快，是东欧国家，眼下正是机会。
事实上，鼓励房企进入新兴市场，已经被一些房地产行业所提及。中房协副会长朱中一在去年就曾提出，房地产企业应该去亚非拉等发展中国家发展。
不过，对很多开发商来说，是否能够下定决心开发这些国家的市场，确实是一个难题。因为在很多房地产商心目中，华人客户仍然是重要的目标。
宋延庆说，这正是房地产商全球化的障碍，必须摆脱对华人客户的依赖，开发商才能真正把生意做到全，终让中国房地产成为的一流品牌。
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