[摘要] 据悉，在分类调控之下，未来中国房价未来会呈现复杂化、区域化、地方化的趋势，不仅提醒房产商，也提醒购买者更加小心，因地制宜，有的放矢，一句话，真正考验大家的智慧时代来了。
据悉，伴随着本次两会《政府工作报告》“分类调控”的提出，关于中国房价的走势，舆论再度陷入混乱。
平心而论，始于2009年政府主导的严房产调控子弹已经打光。为了应对年关考核，地方政府从抑制需求出发，连出重拳，提高首套房贷款利率，提升二套房购买门槛，征收二手房交易税，终收到了这样一份答卷：国家统计局公布的数据显示，2013年9月以来，一线城市新建商品住宅价格的同比涨幅都超过了20%。北上广等一线城市带头领涨，70个大中城市给政府面子下跌的是温州。
这说明用一刀切的方法，针对房产需求千差万别、价格参差不齐，尤其是地方经济发育程度、负债状况不一的城市统一调控，是充满浪漫主义的，严重背离实际的做法，也导致实际操作的成本高昂，必然形成地方政府口头相应往往却实际抵制的现象。
继秉承“简政放权、回归市场”的三中全会公报只字未提房产调控，《政府工作报告》进一步完成着政策的完善和纠偏：“针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机性需求，促进房地产市场持续健康发展。”
而社会上关于房价走势的预测一时间乱花渐欲迷人眼，房价整体崩盘说、稳定说、持续上升说等等不一而足，广大公众不明觉厉，如坠五里云雾。
首先，房价整体崩盘的可能几乎没有。且不论中国城镇化远远没有完成，刚需旺盛，加上货币超发导致的人民币贬值压力巨大，百姓渠道无比狭窄，加上地方财权事权尚未理顺，地方债务高企、银行坏账危机重重，房价一旦全面崩盘，必然引发恶劣连锁反应，危及整个社会经济的稳定，尤其是热爱房产的新兴中产将遭受劫难，中低收入人群却很难从中获益。
以一线城市动辄几万一平米的房价为例，下跌一半，中产家庭资产会大大缩水，而普通百姓仍买不起，会继续抱怨政府、吐槽房产商。
在分类调控之下，未来中国房价未来会呈现复杂化、区域化、地方化的趋势，不仅提醒房产商，也提醒购买者更加小心，因地制宜，有的放矢，一句话，真正考验大家的智慧时代来了。
一线城市房价由于畸高，调控出于社会稳定等需要，持续快速上涨的可能不大，调控短期不会放松，会呈现平稳态势。
二线城市总体会温和上涨。主要因为一线城市人口负荷沉重，环境资源危机加重，对外地人口的进入日益关小城门，因此二线省会城市会成为房产的一个亮点，从目前房价来看，也确有继续上升的空间。
而三四线城市整体发展与公众期望值距离甚大，短期难以吸引更多人去就业定居——这有待新的城镇化政策的贯彻落实，而这需要一个漫长的过程。但由于房价由地段决定，三四线城市即使出现鬼城的概率较大，但也会走向分化，越经济发达的城市，越有承接产业转移、分担人口压力的，房价必然随之升温。
如果中国商品房价终回归市场规律主导的话，在宏观社会经济向好、国际局势稳定、西方经济转暖持续的大背景下，中国城市房价枯荣取决于两个铁律：一是有没有可持续增长的产业，二是有没有实现人口集聚的能力。
当然，未来不动产登记，房产税征收，小产权房问题的解决对于房价会产生冲击，但这都需要时间，短期不会造成严重影响。尤其是小产权房，按照政策的走势判断，一部分正在被当成违建拆除，另一部分被招安成保障房的可能更大。
房价在中国已经演变成了严重的社会问题，其中意见的是数量惊人中低收入者，未来随着城镇化进程，这个数字还会上升。《政府工作报告》在对商品房采取更加务实、科学、理性的调控政策之余，对地方政府提出了更加明确的要求：将以全体人民住有所居为目标，加大保障性安居工程建设力度，今年新开工700万套以上，其中各类棚户区470万套以上。并推进公租房和廉租房并轨运行。年内基本建成保障房480万套。
这意味着中国住房将实现双轨运行：中低收入者靠政府主导的保障房，中产以上人群靠市场提高的商品房。后者会进一步提升购买保有成本——房产税的征收就是一个明确信号，惟愿这些税收能为保障房建设雪中送炭，而不会变成地方政府楼堂馆所的财源。因此，在保障房建设分配过程中，尚需严格的制度保障，尤其是和问责。
其实，要真正缓解困扰中国的住房供需矛盾，根本还在于在经济健康快速增长的过程中，真正提高国民的收入，尤其是完善国家福利制度。只有缓解了百姓看病、养老、的后顾之忧，住房才能彻底摆脱投机，回归居住基本功能。当然，推动金融改革，改善创业环境，为百姓创造拓宽创富空间，也已经迫在眉睫。
从某种意义上说，中国房价能否回归理性，是中国当下深化改革能否取得预期成果的一个关键试金石。但不管怎样，中国房价的时代正在悄悄谢幕。（BWCHINESE中文网）
李稻葵认为三四线城市房价应会下降，但分析一个地方的房地产，不仅要看房价，还要看交易量。
房价假跌
中国国内房地产租售服务平台近日发布“2月互联网房产数据报告”称，今年春节后某房产网流量陡增，2月下半月日均流量甚至远高于去年均值，这显示刚需购房者仍在密切关注楼市走向，潜在购买力旺盛。
不过，刚需旺盛似乎难以阻挡眼下中国楼市的悲观论调。近日，在杭州一些开发项目松动价格，以一副的姿态入市销售。一时间，中国“楼市去哪儿”的猜测之声四起。
中国“楼市崩盘”命题难成立
中国楼市果真迎来拐点了吗？据此，业内人士认为在目前刚需强劲的支撑下，“楼市崩盘”的命题恐难成立。
在近日政协联组讨论中，政协委员、中国与经济研究主任李稻葵谈到近热传的楼市“崩盘”时说，“所谓‘崩盘’我认为是指交易量的萎缩，如果按这个意义讲的话，那么很多地方都已经出现了这种萎缩。”
目前“中国的房地产已经产生了格局性的变化，从过去一路上涨、一起涨到现在完全多元化的局面”。
所谓多元化，李稻葵解释，具体来说，像北京上海等特大型城市，房价仍然在上涨。究其原因，“这些城市的土地供给是不够的，其人口聚集能力和产业聚集能力过强了，已经超过了正常的合理的区间了”。
“大部分二线城市仍然面临着进一步做好以人为核心的城镇化这么一个艰巨任务，所以房价还有上涨的压力。”李稻葵表示，尽管有个别二线城市，甚至三线四线城市的房价已经出现了停滞上涨、销售量下滑或停滞不前的状况，但“以我的判断，这种局面不可能维持很长的时间。”
李稻葵解释，分析一个地方的房地产，不仅要看房价，还要看交易量，如果交易量维持不变，而价格下降，这就说明价格真正跌了，如果是交易量萎缩，价格下降，那就是假跌。
“现在这种假跌是其实是处于一种僵持期或者说观察期，可能到下半年，等中国经济整体增长的态势出现回升的时候，价格还会有所上涨，交易量还可能会恢复。”李稻葵说。
“但很多过度开发的三线四线城市，城市本身没有很多发展的地方，房价应该会下降。”李稻葵预测。不过，政协委员、住建部副部长仇保兴称，三线城市房价在每平米三五千，“这是成本价的水平，还能崩到哪去”。
政协委员、泰禾集团(行情,问诊)董事长黄其森接受《财经日报》等媒体采访时也称，“房地产崩盘”危言耸听。
“一些城市都"过剩"了，就无需调控，市场这只手还是在起作用。有个别，没必要过分解读。”黄其森的观点与万达集团董事长健林类似，后者近日在接受本报等媒体采访时炮轰“崩盘说”。
在黄其森看来，房价达到某些高位，如去年大幅上涨，未来可能会出现分化，一二线与三四线城市之间，一二线城市各个区域之间，都会分化，这是正常现象，无需夸大个别现象，房地产总体仍处于比较健康的局面。
“全民都做房地产，经过一轮洗牌之后，还是数量太多。似乎大家都认为，房地产只要有钱不需要专业，做鞋的企业也来做房地产，门槛太低，鱼龙混杂。”他说，中国房地产行业专业化不够，未来的市场洗牌，将有益于行业良性发展。“大家感觉十年过去，进入下半场了。但我恰恰认为，时代才刚刚开始。”
黄其森认为，一些房企专注三四线城市，也获得了成功，认真研究发现，很多是政府卖地。“面积动辄上千亩。”个别中小城市土地供给秩序欠佳，将来被规范后，押宝三四线城市大型楼盘的企业将会受到很大影响。
关于一线城市保障房问题，黄其森的观点是，尽管房企开发自住型商品房利润有限，但北京推出自住房、解决民生问题，是好政策。他建议，允许开发商自主定价，对盘放宽限价政策。
“盘价格高了，带来的土地收入可能来补给自住房等保障房建设，而自住房供应多了，商品房价格也能下来。”黄其森说。
中国房地产税立法引关注
尽管中国国务院总理李克强5日在政府工作报告中对房地产税的表述只有寥寥数语，“做好立法相关工作”的表态还是引发了人们的关注。
财政部部长楼继伟6日也表示，税制改革是今年财税体制改革的一个方面，其主要任务之一就是推进房地产税的立法。
此前，十二届二次会议发言人傅莹在发布会上透露，房地产税的立法，正在研究推进中，并将注意广泛听取社会各方面的意见。
政协委员、财政部财科所所长贾康在接受记者采访时说，与在上海和重庆已经改革试点三年的“房产税”相比，“房地产税”的内涵更加宽广。
房地产税是一个综合概念，既包括房产税，也包括土地税、土地使用税等多个相关税种，与房地产相关的各种税以及整个房地产开发、交易、保有全链条中各种税之外的费，都可以纳入“房地产税”的视野并加以整合，因此，涉及的利益相关方更多，立法难度更大。
贾康建议，房地产税宜遵循“公平土地税负，强化保有环节”的原则，在推进个人住房房产税试点之外，可以下调过高的住房用地税负，精简流转交易环节税费，重点发展保有环节房地产税，对短期持有的投机性住房实行高度超额累进税率，保有环节的税制建设应坚持“调节”的原则，不能简单照搬美国“普遍征收”模式。
对于房地产税立法，中国酝酿已久。十八届三中全会通过的《中共关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出要“加快房地产税立法并适时推进改革”。
业内表示，推进房地产税立法有助于构建现代税制，培育稳定税源，减少重复征税，调节收入分配，促进楼市健康发展，完善公民纳税的参与机制。
中国社会科学院财经战略研究院研究员杨志勇建议，做好房地产税立法工作要取得广大群众的共识，立法草案应该向社会公布，吸纳各方意见，是要照顾好普通群众的利益，并考虑各地的不同情况。
“在北京市密云县一套200平方米的房子，和北京市内井(行情,问诊)地段一套200平方米的房子相比，价值上显然有着巨大落差。”杨志勇说，这就决定着开征房地产税需要建立在广泛调研的基础上，做到因地制宜。
们建议，推进房地产税立法，还需做好不动产统一登记制度和个人住房信息联网等前期“功课”，从而为房地产税的征管提供数据基础，否则将影响房地产税征收的公平性。
此外，房地产税未来是针对增量住房还是存量住房征收，是要按照房产面积还是套数来征税，是否设置免征条件，是否要给各地预留弹性的选择空间和差异化的设计等，都可能是推进立法和设置税制过程中需要权衡考虑的重要内容。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
