[摘要] 房天下策划——《2014，设问楼市》，通过土地、金融、市场、房企、制度五重设问，连线深圳房地产资深业内人士丁延平，把脉2014年房地产市场发展走势。
编者按：深圳市规土委统计数据显示，2013年年底深圳存量可售新房约403万平方米，达到2010年以来的水平，较2012年年底增加了79万平方米，增幅为24.43%。
房天下数据监控统计数据显示，1月份深圳商品住宅共成交1880套，成交面积17.53万平方米，成交套数、成交面积的环比、同比均萎缩了7成左右。和深圳情况类似，1月份，包括北、上、广、深四大一线城市在内的43个主要城市中，超过九成城市楼市成交量环比均下跌。“房冷地热”成为多地房地产市场马年开局的鲜明特点。房天下策划——《2014，设问楼市》，通过土地、金融、市场、房企、制度五重设问，连线深圳房地产资深业内人士丁延平，把脉2014年房地产市场发展走势。
“钱荒”蔓延致楼市成交萎缩 一线是长青城市
谈到深圳开年楼市成交惨淡，丁延平说：“我觉得用“惨淡”来形容元月份的楼市成交有些夸张，只能说“成交有所萎缩”。我国房地产研究机构众多，从统计样本和统计口径上看也很难统一也、很难做到精准。据一家统计机构监控的40多个重点城市来看。元月份依然有厦门、南昌等城市量价涨幅居前，即便是温州的房价也呈现上涨态势。北上广深这些一线城市确实成交量下降3-4成的现象，但房价依然坚挺，深圳新房均价基本上是站稳在2.2万/㎡左右。”
从范围来看，造成成交量的原因归纳有四点：一是去年底一些银行贷款额度有限，门槛设限加高；二是岁末开发商供应不足、房源有限；三是受春节季节性因素影响。今年春节以往年要早，潜在购房者注意力分散，客户提前分流。四是，地方版的“新N条”政策加码，比如“穗6条”、“深5条”等，对一部分购房者的购房资格审查和按揭贷款利率限制更加严格，提高“二套房贷”首付比例，导致一部分人被拦截在购房门外。主要的原因还是银行“钱荒”所致。
对于传统的销售旺季“金三银四”今年会否如期而至。丁延平认为，成交低迷态势还会持续一段时间，因为让“刚需”释放能量的前提是信贷政策的支撑。是针对置业者的信贷政策应该适度放松。近媒体过分渲染“崩盘”等一些不实报道，也会让刚需步入“观望”周期。客户都有“买涨不买跌”的心理。至于“金三银四”的说法可能更适合二三线城市，一线城市这些年一直是长青市场，比如深圳除了春节期间楼市成交量没有起色之外，其它月份成交还是比较可观的。
丁延平认为，在今年3月“两会”前各地成交量依然是“缓慢爬行上升”趋势。而且各地表现不一，继续呈现分化态势。如果相关政策释放到位，部分中小城市的“金三银四”也会提前到来。
二三线城市风险加大 2014深圳关键在“前海力量”
丁延平利用春节期间，走访了一些二、三线城市的新建商品房楼盘，发现供应量有所偏大，一些城市新盘比比皆是，晚上“开灯率”严重不足。这是许多内地的地方政府依然走“土地财政”的思路所带来的现象。丁延平认为：凡是没有按需求来科学总体规划，且人口稀薄、产业链不够完整的城市，尤其是把“鸡蛋”仅放在“房地产”一个篮子里的中、小城市，其前景相当危险，未来各个楼盘的房企之间“价格战”在所难免，房企“跑量”是出路。近，杭州等个别楼盘因近3成，老业主闹情绪而维权，其心情是可以理解的。问题在于当今的房价备案政策是报物价局备案后的价格，若开发商要调整价格。下降的幅度仅为15%，但是杭州某几个楼盘直降3500-6000元/㎡，20%以上。目前尚没搞懂这是如何操作的。“我想文明之都、财富之都的深圳应该不会出现砸售楼处的现象，但是维权本身就是伴随房地产产产业一路发展的，这将是常态，因为房子是关乎“幸福人居”的头等大事。”丁延平说道。
2014年深圳楼市的关键词应该是“前海力量”！去年底美国的某一家公司在前海拿的“”，楼面地价是28113万元/㎡，今年广州的荔湾新区一宗“”也过了2万元/㎡，其它城市“”也在春节后有显现。“地热房冷”是今年春节以来的土地与房产交易现象的表征。回到深圳市场来讲，我认为深圳各个都无弱旅！随着深圳“一体化”建设，对于新生代刚需客而言，老关外的观澜、龙岗城、坪山新区等区域是置业的。但是，今年深圳楼市引擎当属“前海”，另外龙华新区作为六合一的交通枢纽功能的新城、宝中空港新城区域也是值得大家关注的热点。当然一直处于新商品房“供应断层”的福田北区也有一些项目释放出来，值得大家关注。
“住房梦”有望圆 深圳房价还有上涨空间
关于房贷利率与首套房贷的问题，丁延平有自己的看法：春节过后，银监会就对“农工中建”四大银行进行约束，“银根”开始收紧。目前房贷利率对置业者在基准利率上不仅没有优惠而且普遍上浮10%，有些银行甚至上浮20%；部分外资银行暂停个贷业务以及二手房的按揭贷款申请。20-30年的房地产发展历史证明，“美国老太太”推崇的银行按揭对市场的“粘性”极强，在“刚需”里面，尤其是年轻置业者更需要较为宽松的贷款利率政策来扶持，方能圆上“住房梦”，否则可能就成了 “南柯一梦”！“银根”是否放开现在没有时间表，我们期待在今年3月“两会”上，国家出台更倾斜于置业者的银行贷款政策，并陆续推出中国房地产宏观调控长效机制，刺激楼市健康、稳定发展。
关于2014年深圳房价的涨跌，丁延平认为，在城市里生活的每个人都关心房价涨跌，每个人心中都有一个自己的心理价位。房价与成交量又存在正相关的关联性。如果成交量从此一蹶不振，那么势必使得地方财政税收下降、中小开发商的资金链断裂，所谓的“高房价”从此低下“头颅”。要想成交量持续旺市，并维系到一个稳定的位置，这取决于国家对房地产调控的“组合拳”政策，中国楼市本身就是“政策市’，“市长和市场”两手都要抓！因此房价能否挺住取决于成交量是否活跃。城市房价上涨的动力主要来源于——城市科学总体规划，城市的凝聚力增强，人口持续不断增加，城市配套及环境越来越好，产业规划相对完好，区域经济活力强劲！
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