[摘要] 2013年的土地市场保持了较高的热度，积极扩大土地储备是房企备战来年业绩的重要策略，的土地储备能够降低开发运营带来的市场波动风险，也是销售增长和利润提高的重要基石。重视土地储备的数量和质量，从结构上优化土地储备，对房企未来健康发展的重要意义不言而喻。
产业网讯：中指研究院1月22日发布《500亿房企军团深耕区域巩固 广积资源跨越发展》，2013年，中国房地产市场热度不断提升，行业分化发展格局愈发明显。华润置地、世茂房地产、绿城集团、融创中国四家房地产企业把握有利时机，积极顺应主流需求、深耕核心区域，通过优化城市布局和产品结构，全面升级销售策略，取得500-1000亿元的骄人业绩，组成房企第二梯队。【下载报告】【更多报告】
四家企业均表现出“高成长性”，未来如能继续强化企业特色，挖掘新的业务增长策略，将有实力追赶千亿军团、保持行业领先。
高成长性：平均实现销售金额626亿元，同比增幅均值达37%
2013年，第二梯队房企销售额实际上集中在500-700亿区间，整体销售水平均衡、差距较小。华润置地坚持差异化的“住宅开发+物业+服务”业务定位，通过成熟产品线开发提供业绩持续快速增长动力，2013年实现663亿元的销售额和近600万平方米的销售面积；世茂房地产深耕二三线城市，开发高品质综合体项目，物业类型丰富、产品多元，2013年完成671亿元和524万平方米的理想业绩，保持高速增长；绿城中国在2012年成功破冰后更加重视平稳发展，坚持打造“精品物业”，不断创新社区理念、增进 新老“绿迷”的热衷，销售业绩超过600亿元；融创中国不断强化与绿城的合作，并聚焦五大核心城市，依托当地旺盛的需求和理想的物业消化能力，实现迅速成长，创下业绩新纪录547.3亿元。
四家企业销售额均值达到632亿元，较6家千亿企业销售额均值1289仍有一半的距离。但此区间企业表现出较显著的“高成长性”，销售金额同比增长率均值达到37%，远高于万科、保利、中海和恒大。而融创、世茂和华润同比增长均达到30%-55%左右，延续了上年高速增长态势。
区域深耕：平均布局城市30个，融创城均业绩贡献，长三角仍是销售主力
四家房企平均进驻城市30个，而千亿企业则达到平均74.5个，城市布局广度上显著的差距是销售业绩差距较大的重要原因。截至2013年末，华润是四家企业中布局城市广的企业，并于2013年进入广州，完成全部4个一线城市布局；世茂房地产侧重二三城市的挖掘，三线城市数量占四成以上，是四家企业中占比的企业。从城市业绩贡献来看，四家企业城均销售金额21.2亿元，其中融创受益于一二线城市布局和坚持项目开发的策略，9个城市平均销售额高达60.8亿元。
策略先行：把握重要时点，优化开盘节奏，货源合理配置获得业绩高质量增长
2013年，四家房地产企业准确拿捏推盘节奏，赢得了市场先机。从全年推盘数量和节奏来看，各企业均把握了“金九银十”和春夏交替等传统楼市旺季，加大货源供应，推高销售业绩。四家企业10月平均推盘9个，达到全年峰值，当月平均销售额提升至72亿元。绿城于9-10月共推盘18个，带动10月实现93亿销售额，是近三年来单月业绩，其他企业也分别在9-11月出现年内单月销售额或较高水平。
灵活调整价格浮动区间也助力四家企业获得了瞩目的销售表现。第二梯队四家企业2013年销售均价较上年均有不同程度提高，其中融创、世茂均价分别同比增长22.6%和13.6%。从全年来看，企业在10-11月销售单价位于或较高水平，如绿城和融创均在秋季推出价位较高的精品项目或楼盘，月度销售均价高达26154和24743元/平方米，高出全年均价30%和13%。
冲刺千亿：革新经营策略，丰富货源，强化既有，为下一步跨越发展夯实基础
房企抱团多元合作，强强联合渐成常态
随着房地产市场进入到竞争日益激烈、分化越发明显的关键转型阶段，房企强强联合加强多元化合作成为主流趋势。合作领域、合作模式越来越广泛，涉及土地、资金、管理、销售等多个领域，囊括联合拿地、合作开发、合作经营等多种不同合作模式。
融创与绿城于2012年成立融创绿城房地产开发有限公司进行合作经营。通过一年多土地获取及项目并购，旗下项目已由成立之初的9个增至19个，融创绿城实现销售金额155亿元，在上海区域实现销售金额112亿元，通过运营能力和产品能力的互补合作，两家房企在2013年均实现了业绩的重大突破。
华润加入绿地香港在上海黄浦区五里桥街道地块的开发经营。这类典型的项目合作开发模式，适用于规模较大、土地出让金和开发费用高、位于核心区域要求开发水平较高的地块，合作企业通过发挥各自专业，实现缓解资金压力、摊薄市场风险的效应。
各大房企或者通过联合拿地降低拿地风险和成本、缓解资金压力，或者通过合作开发达到资源共享、提高项目品牌认知度，或者通过深度合作经营加快资源整合、实现互补快速发展。是对于那些在业务或者布局等方面能够形成有益互补的房企，通过合作能够实现规模效益，收到“1+1>2”的良好效果。
土地储备数量与质量并重，助力未来业绩持续成长
2013年，四家房企均大幅提高拿地力度，新增规划建筑面积与上年相比均增长100%以上，平均增长率超过160%，企业快速实现规模化突破。华润全年在19个城市通过招拍挂的形式拿地24宗，新增规划建筑面积接近800万平方米，绿城全年通过招拍挂在21个城市获得新增规划建筑面积接近700万平方米，比上年增长216%，世茂和融创在土地市场表现也较为积极，新增规划建筑面积较上年增长均超过150%。
从新增土地储备城市等级分布情况来看，各企业依照自身战略布局和核心业务点选择拿地区域。华润新增土地储备主要集中在以太原、成都、长沙等二线核心城市，整体来看土地储备分布呈扩散趋势，体现了华润希望通过分散土地储备分布，力求避免或降低土地储备过于集中的风险，以及战略性部署开发二三线城市的规划；世茂选择在自身实力突出的长三角地区大规模拿地，与其强调城市深耕、区域聚焦的基本战略布局遥相呼应；绿城在三、四线城市的新增规划建筑面积约为2012年的15倍，新增规划建筑规模中接近70%来自于三、四线城市的贡献。
第二梯队房企全年拿地不仅注重提高土地储备规模，也力求提高新增土地储备质量。世茂新增加的位于杭州的土地储备，或位于城市原有的核心区域，或位于城市拓展中的规划新城，区位条件极为突出。同样，融创在2013年通过招拍挂取得的14宗土地多数位于城城区或经济开发区，质量较高的地块能够为项目未来的开发销售奠定良好的基础，对于土地市场波动的风险抵御能力也好于一般品质地块。房企趋向于理性拿地，从一定角度上反映出房企对房地产市场和土地市场风险波动保持警惕并进行有效规避，此外，的土地储备在后期的开发销售具备相当，较高的销售利润率、快速的项目回款能力可以为房企带来更高利润。第二梯队房企剑指千亿赛道，那么决定未来业绩的土地储备项目必然成为关注的焦点。
2013年的土地市场保持了较高的热度，积极扩大土地储备是房企备战来年业绩的重要策略，的土地储备能够降低开发运营带来的市场波动风险，也是销售增长和利润提高的重要基石。重视土地储备的数量和质量，从结构上优化土地储备，对房企未来健康发展的重要意义不言而喻。
中国房地产市场已经进入分化转型时期，资源配比更加向实力强大的房企集中，可以预见，未来的市场竞争将异乎寻常地激烈，第二梯队房企不仅要保住现有的市场份额，更需要抓住机遇依托超出梯队的较快速度全力追赶。通过审视与梯队房企的差距，在策略、布局、产品等多方面进行变革创新，在此过程中，各房企要竞争、更要通力合作，形成规模，更快与千亿房企缩小差距甚而赶超。
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