[摘要] 房天下监控数据显示，2013年深圳商品住宅共成交47761套，同比2012年涨幅18.4%，成交面积441.8万平方米，同比涨幅20%。商品住宅月均成交36.28万平，成交量为近四年来位。
房天下监控数据显示，2013年深圳商品住宅共成交47761套，同比2012年涨幅18.4%，成交面积441.8万平方米，同比涨幅20%。商品住宅月均成交36.28万平，成交量为近四年来位。
2013年的深圳楼市，注定是风起云涌的一年，楼市成交量价齐升，土地出让金翻涨3倍。各大房企凭此天时地利赚得盆满钵满，根据中指研究院监测数据，2013年中国全年销售额过百亿企业扩容至71家，万科、绿地、保利、中海、恒大、碧桂园等6家企业销售额突破千亿，行业领先阵营持续壮大。
蝉联两年深圳销售的龙头老大万科，2013年将这个位置“让”给了佳兆业。
根据相关统计数据显示，2013年，佳兆业取代万科，以压倒性的成为2013年深圳市新房住宅成交量、成交金额“双料”，前三位的分别为佳兆业、信义、万科，佳兆业成为新一任“鹏城状元”。
在深圳市住宅销售金额方面，前十强开发企业共成交397.9亿元，较上年的342.9亿元上涨16%。其中，佳兆业地产、万科地产以及招商地产分别以62.35亿元、52.39亿元和51.12亿元，位列前三甲。
在深圳楼市企业销售（全物业）排行榜上，6大千亿房企仅万科位居榜首，其他均无缘前十。值得深思的是龙头老大——万科在大本营深圳今年以2697套(25.7万平方米)、52.4亿元的住宅销售成绩丢掉了其蝉联两年的“座”，只能屈居深圳2013住宅成交量季军、成交金额亚军。
究其原因，无外乎三点，万科近两年在深圳的土地储备减少，致使其新盘量逐年减少；另一方面，深圳近年出让的居住型用地骤减，商业性质用地占据新增土地的大半江山，万科等多企业大批量的推售商业性质用地的商品房。可做辅证的是，在2013年包含了商业性质用地的商品房榜单上，万科仍以127.6亿元的销售额暂时坐稳了“老大”。其中万科红立方大厦、万科天誉都贡献了不菲的销售业绩。
再一方面，万科在2013年呈现出来的多元化发展思路也削弱了其在住宅开发方面的精力。根据万科董秘谭华杰在2013年销售数据出来后总结时的表述，万科使出的“武器”是开拓海外市场和转型城市配套服务商。但业内人士认为，从目前来看，万科开展的这些探索和尝试，短期内还无法起到提升其业绩的作用。
从元旦开始业界就发出质疑：万科2014年会不会失去销售额的位置？质疑的原因集中在，万科在近年来房企普遍发力的商业地产和海外市场上的启动上慢半拍，而新近提出“城市配套服务商”的转型目标短期内尚不能带来实际。
在新一轮城镇化建设开启后，后来者的扩展步伐更为迅速，万科谋划的“城市配套服务商”转型如何快速发挥效能，将是决定万科能否守住之位的关键。
有观察人士称，不再走“住宅专业化”道路的万科，在新的产品战略下，在未来数年很可能逐渐远离住宅成交榜首的位置。
得意：佳兆业凭旧改一举夺魁 揽深圳未来开发主流
2013年，在深圳商品住房(住宅)市场，佳兆业将爆发力展现得，以62.4亿元的销售额力压万科住宅销售额榜首。
2012年，仅有大都汇和龙岗大道1号两个项目支撑业绩让佳兆业无缘任何一个榜单，然而2013年，佳兆业城市广场却以220572元/平的成交均价，累计销售2133套，成交总额43.47亿的佳绩助其争得了深圳住宅成交量、成交金额双料的殊荣。
可以说，2013年无论是销售金额还是销售面积上，佳兆业年终成绩较去年均有稳步提升。业内人士分析，这得益于佳兆业提前布局一线、二线城市的战略及旧改业务的顺利推进。
深圳市的土地资源缺乏已成为众所 的问题。2008年-2011年，深圳城区的土地供应量从93.48万平方米下降至0.92万平方米。2012年，深圳城区更是出现零地块出让的景象。如何加快推进旧城改造，释放更多的土地资源，成为政府聚焦的热点。根据规划，到2015年，深圳市计划用于城市更新改造的用地规模将达到35平方公里，预计总达到1800亿元。
正是由于深圳市土地市场的饥渴，旧改项目成为了土地储备的渠道，不少房企纷纷参与其中。2013年，佳兆业在深圳市超越万科，被业界认为是佳兆业在旧改领域长期积累的成果。据悉，其四个在售项目中，佳兆业城市广场和佳兆业广场都是城市更新项目，佳兆业城市广场夺得深圳市单项目销售。
另据佳兆业公布的数据，目前其在拥有近40个城市更新项目，总占地面积约为1400万平方米，其中绝大部分位于深圳，将会在未来两三年内陆续入市。
自信：2014华润要卖96亿 深圳开发商要易主？
“2014年大深圳区要卖96亿元。”华润置地深圳大区总经理孔小凯去年12月23日在华润置地深圳大区合作伙伴答谢会上公开表示。
支撑华润如此底气的，是其2014年在深圳庞大的开发规模、推盘量和资金成本。据了解，当前华润在大深圳区有8个项目在建，华润前海、华润深圳湾国际商业、华润城、华润银湖蓝山、华润、华润1234space、湖贝旧改项目、华润小径湾，八大项目自西向东排开，总占地面积超过300万平方米，总建筑面积近1000万平方米，总逾1000亿元。
其中，华润小径湾、以高层住宅为主的华润银湖蓝山和“广东省内旧改项目”的华润城均将于2014年面市。
在开发规模方面，自8月16日华润置地以109亿元拿下前海今年拍出的第三块土地后，其在深圳已拥有超过千万平方米的土地储备，成为深圳目前开发规模的房企。
资金方面，相比大多数房企，华润置地整体资金成本明显。兰德咨询总裁宋延庆认为，除华润信托和华润银行可以为华润置地提供借贷资金外，公司在境外融资的低资金成本，是一般房企难以企及的。
正是受益于低财务成本，华润置地的率远远高于万科、保利等内地房企。公司2012年年报显示，华润置地2012年营业额为443亿港元，净利润达105.69亿港元（人民币83.5亿元），而同期万科的营业额为1031亿元，净利润只有125亿元。
黑马：要做2014年深圳销售总量
2013年的是以黑马之姿杀入深圳楼市。7月26日，力压万科、万达、恒大、新鸿基等实力派以近124亿元包揽前海两块“处女地”，刷新“深圳”纪录。紧接着11月在10天内夺深圳两大旧改项目，并以快的速度启动大鹏新区葵涌项目、南山区南新项目和坪山新区汤坑项目。
勇夺“”，涉足“旧改”。2014年，豪迈地将销售目标定在了122亿，其相关负责人表示2015年保底销售目标将达到150亿元，货量主要由城市更新项目提供。
据悉，2014年，旗下深圳·天元和“前海拍”前海壹号项目将会相继入市。人士预测，深圳保守估计单价将从8万元/平方米起步，而前海壹号的写字楼价格预计在6万- 8万元/平方米。
2014，谁是深圳楼市？
2013年，随着房地产市场的回暖带动楼市销售的量价齐升，楼市呈现出房企“不差钱”、资金面与房价齐飞的现象。
对于刚刚启航的2014，各大房企都卯足了劲，信心满满的备战。数据统计，2014年将有90多个新盘入市，可供应面积达到近800万平方米，较2013年增加近两成。
市规土委数据显示，至去年12月31日，深圳一手住宅可售套数41942套，按照12月份的成交水平，库存可销售12个月。从近一两年的新开工增速可以看出，2014年深圳新房库存依然高企，快速跑量仍是开发商未来的要务。
业内人士认为，2014年楼市面临多方角力，就政策而言，手段还会维持，有加强可能，新的市场手段在房价高企下会加码，今年是政策效应“叠加”之年；信贷环境维持中性偏紧；税费增加、利率上升、价格攀升、购房成本持续上扬等等，都抑制了房企在今年“展开手脚”。
在库存高企、供应增量、需求减弱三重影响下，2014年深圳新房销售面临巨大压力，在各大房企冲刺中，究竟谁能突出重围，摘得2014年深圳楼市销售桂冠，让我们拭目以待！
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