[摘要] 对于许多大城市的购房者而言，2013是的一年，无论心情还是价格，都经历了过山车般的刺激。进入2014，房市调控将是何种表情？
对于许多大城市的购房者而言，2013是的一年，无论心情还是价格，都经历了过山车般的刺激。进入2014，房市调控将是何种表情？
不少对此表示，性调控将进一步淡化，但一二线城市仍将被严控，三四线城市则可能因城镇化的机遇而迎来机会曙光。
2013年上半年是高压调控的时期。2013年2月20日，国务院常务会议研究部署房地产市场调控工作提出“国五条”。紧接着，2013年2月26日又公布了二手房的个调税由交易总额的1%-2%，从严按差额的20%征收的相关政策。
随后地方版“国五条”纷纷落地。但在如此高压的调控之下，多城房价不但没有下调，反而上蹿。例如，根据链家地产数据统计，2013年上半年北京二手住宅成交均价为27089元/平方米，同比上涨24.7%。
在这样的情形下，宏观调控政策终于开始出现思路调整的迹象，一刀切式的强硬打压的趋势减弱，因地制宜理性调控的趋势渐强。
与前两年经济工作会议针对房地产市场“坚持调控不动摇”的表述不同，2013年的表述表现出难得的理性，“努力解决好住房问题，探索适合国情、符合发展阶段性特征的住房模式，加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给，做好棚户区改造。特大城市要注重调整供地结构，提高住宅用地比例，提高土地容积率。”
对此，有向记者表示，新一届政府在房地产调控上已经出现思路和方法上的重大调整，原来统一部署的一刀切政策开始向由各个地方政府为主导的自主调控逐步过渡。
这样的思路在2014年将直接表现为房地产调控政策的分化。
严跃进指出，以北上广深为代表的一线城市和以杭州、南京、武汉等为代表的重点二线城市，将延续2013年四季度以来的从严态势。
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（来源：南方报业网）无论是第十八届三中全会还是经济工作会议，的大政方针对房地产政策调控的指向已经明确，即淡化层面的直接调控，是直接针对房价的调控已经不再提，房地产调控地方差异化也更加明显。
当前中国房地产以“市场化”为导向的改革背景下，政策正式告别“一刀切”趋向“分类调控”的思路已确立，2014年将开启全新的房地产长效发展机制建设周期与调控差别化的执行策略。
2014年房地产调控大方向不变，即调房价与增供应思路继续执行，总体基调上讲是调控不放松，但有压有保，以地方政府执行既有政策为主，分城市实行差别化控制。
过去“北京生病，吃药”的调控模式不可延续，层面上全局性的政策调控不会出现。新一届政府对房地产调控的双轨思路明显，即“保障房归政府，商品房归市场”。
这也意味着房地产调控思路的转变，即由过去解决“房价上涨过快”的具体问题，转变为“住房供应体系建设”的系统问题。
笔者认为，2014年房地产调控将呈现三大趋势：
一是城市区域严重分化不均，调控政策不会放松，但有保有压。2013年房价涨势出现分化，决定了延续到2014年的调控差别化。国家统计局此前发布的统计数据显示，北上广深等一线城市房价已经连续3个月同比涨幅超过20%，但另一方面，部分二三线城市却存在去库存压力，房价上涨后续动力不足。
住房城乡建设部部长姜伟新在部署2014年工作时明确表示：“2014年要保持房地产调控政策连续性和稳定性，执行好既有调控措施”，说明2014年房地产调控大方向不变，即调房价与增供应思路继续执行，总体基调上讲是调控不放松，但有压有保。无疑，管制手段退出，将采取过渡期的办法，预计在2015年前后会逐渐全面退出。
住建部的表态基本在预期之内，主要是与地方调控政策加强与市场分化有直接关系。自2013年9月到12月，共有17个城市已出台楼市调控政策，短期之内无法取消。
调控政策的稳定性与连续性越来越得到重视，以地方属地化调控特征突出，避免今年新国五条打压面积过大的一刀切政策。毫无疑问，未来中国商品房市场将更多由“市场”发挥作用，2014年调控以地方政府执行既有政策为主。
三中全会基调是理顺政府与市场的关系，但房地产市场化机制的形成是一个渐进过程，2013年房地产市场量价齐升，部分一二线城市房价飙涨，因此以限购限贷为代表的性调控短期内仍不会全面退出，而这也是现阶段政府的无奈之举，当务之急是加快房地产制度的改革和完善进程，为市场真正成为房地产的主导力量做好准备。
而大部分二三线城市政策面将有序放宽，近几年这类城市房价呈现持续平稳增长，政府过多干预将有违市场性原则，2014年这类城市回归市场化将是大趋势，即便短期内限购限贷政策不会在明文上退出，其执行层面的松动也将成为可能。
二是调控告别“一刀切”，地方执行差别化，因地制宜。在2013年12月24日举行的住房城乡建设工作会议上，住建部部长姜伟新表示，2014年我国将更加注重分类指导，北上广深等房价上涨快的城市调控政策将继续从严，房价开始下跌城市将注重消化存量，控制新开发总量。
站在2013年年末这样一个时间点，这是官方对2014年的房地产调控做出表态，如果说其中透露出些许关于2014年房地产调控的信号的话，那么归结成一句话便是：调控大方向保持不变，分城市实行差别化控制。
不搞“一刀切”是符合实际情况的。过去10年调控的失败经验告诉我们，“北京生病，吃药”的调控模式不可延续，层面上全局性的政策调控不会出现。
一线城市和热点二线城市限购限贷等措施短期难以退出，适当延迟改善性需求释放及抑制性需求，仍将是2014年的主基调，而例如房产税扩围、土地流转改革等，在一线城市先行落地机会也较大。
三是性调控逐渐淡出，改革方向凸显市场化。2013年房地产行业政策面有两件意义深远的事情值得关注：一是2013年10月29日，在中共政治局第十次集体学习中，明确了以市场化为主、以保障房为辅的住房供应体系建设；在提到供应体系建设时，会议地用了“千方百计增加住房供应”的措辞，促进供应被放到了的高度。
二是2013年11月15日，在三中全会终公布的决定中，对房地产行业虽无明确表态，但诸如“处理好政府和市场的关系，使市场在资源配置中起决定性作用”、“建立城乡统一的建设用地市场”、“完善城镇化健康发展体制机制，推进以人为核心的城镇化”等内容均毫无悬念地将对未来行业发展起到巨大推动作用。
在此前连续两年高调“坚持调控不动摇”后，房地产调控的字眼2013年底没有出现在经济工作会议框定的主要任务中。一改往年“坚持房地产市场调控”的表述和对房价的关注，此次经济工作会议转而强调探索中国特色的住房模式，是加大保障性住房建设。
在经济工作会议前，政治局会议中要求“做好住房保障和房地产市场调控工作”，体现了新一届政府对房地产调控的双轨思路，即“保障房归政府，商品房归市场”。
这也意味着房地产调控思路的转变，即由过去解决“房价上涨过快”的具体问题，转变为“住房供应体系建设”的系统问题，进而把房地产业融入于整个经济结构调整和改革的体系之中，以求在改革发展中厘清政企职能，还房地产业以本来面貌。
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在上周五，一年一度的经济工作会议在北京闭幕，会议明确了2014年经济工作的六项主要任务。然而在2011、2012连续两年强调“坚持房地产调控不动摇”的背景之下，此次经济工作会议对于商品房和房地产调控工作的内容并未提及。对此，记者昨日采访深圳业内人士，认为不提“调控”并非意味着不再调控，只是未来楼市调控手段将更加走向市场化。
深圳世联顾问股份有限公司董事长陈劲松表示，不再提“宏观调控”，意味着曾经“一个城市生病，吃药”的情况将彻底从中国房地产市场清除，各地政策的差别化将成为常态。
据记者了解，今年的经济会议明确了2014年经济工作的六项主要任务。其中提到，要努力解决好住房问题，加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给，做好棚户区改造，并没有明确提到商品房和房地产调控工作的内容。据记者梳理近年来经济工作会议内容发现，过去五年里（2008年～2012年），经济工作会议均涉及商品房内容，其中，2011年、2012年连续强调“坚持房地产调控不动摇”。
实际上，十八大以来，新一届领导集体很少提及有关商品房和房地产调控的话题。11月初，十八届三中全会公报未提及房产税等有关楼市调控长效机制的内容，当时就有业内人士指出，未来调控回归市场是大方向。
“不提调控，不代表不再调控。”深圳中联二手房研究院总经理肖小平昨日接受采访时表示，目前各地现行的调控措施并未取消，新的一年不提“调控”字眼，意味着未来楼市调控手段将更加走向市场化。“事实上，在目前各一线城市现行的立体化调控手段之下，加码空间已经很小。”同时，肖小平认为，今年初国务院发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》进一步升级限购，原本希望为楼市降温，却因社会各界的不同解读，反而引发多地二手房抢购热潮。肖小平认为，有这种前车之鉴，对于任何“放风”式的政策，都会慎重起见。
针对深圳今年难以完成房价调控目标，至于未来如何深化调控，肖小平认为，目前能用的招都已用上，调控难度确实很大。“前阵子深圳将二套房首付提升至七成，据我们了解，这条政策对改善型购房者的误伤远远大过客。”肖小平表示，未来调控必须回归市场，简单抑制需求的方式并不能降低房价。
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18日，中国国家统计局公布的数据再次印证了房价普涨的猜想：70个大中城市中，65个环比上涨。这是自2013年初国五条施行以来房价再创新高。面对化调控“越调越涨”的怪圈，刚刚结束的中共十八届三中全会开出的药方是：调控回归市场化，完善土地供应和房产税改革将成为调控楼价的主要手段。
认为，在房价一路狂飙，房地产调控陷入僵局之时，三中全会提出的“明确市场对资源配置起决定性作用”，将成为房地产市场调控的新思路。
影响中国房价的关键在于供给
《中共关于全面深化改革若干重大问题的决定》中对房地产调控着墨不多，稍有关联的举措包括：建立城乡统一的建设用地市场、加快房地产税立法并适时推进改革，以及加快推进住房保障和供应体系建设等。
与短期的限购、限价、限贷等控制不同，这些举措都是立足于市场或规范市场政府职能分野的长效机制，其核心也是通过市场手段平衡供需。
自今年下半年以来，尽管北京、上海、广州、深圳等地不同程度加强了政府对于房价的控制，但政府的调控之手仍然难以拉住房价的脱缰之绳。屡调屡涨的现实让越来越多的学者开始认同，影响中国房价的关键在于供给。
供需矛盾为激烈的一线城市是这一轮房价的领涨先锋，虽然这些城市的限制也为严厉。国家统计局刚刚公布的数据显示，北京、上海、广州、深圳四个城市10月的房价同比上涨均超过了20％。
这距离年初各地政府制定的房价涨幅低于城镇居民可支配收入的增幅的承诺相距甚远，目前距离提交答卷还有两个月的时间，即便北京、上海、深圳都加码了更严格的调控举措，调控目标也基本成了不可能完成的任务。
“已经到了动手术的地步，却不断强化政府的权利，妄想抓几服止疼药就能解决，招致市场的反弹。”暨南大学管理学院教授胡刚表示。
农村集体土地入市将平抑地价
胡刚比喻：如果把房子比作面包，那么决定的关键因素在于土地的面粉供应是否充足，被囤积等待面包能否平均分配以及政府能否为买不起面包的人提供保障，而对于面包本身，没太多可说的。
长期以来，地方政府垄断了供应端的土地出让市场，但土地资源紧缺以及土地财政的制约，单轨制供应导致土地出让远远满足不了实质需求，也使得农民财富收入增长缓慢和因征地导致的社会矛盾累积。
目前，广东、四川、湖北、安徽、重庆等多个省市已经展开了农村土地集体入市的实质性试点，分析，农村集体土地入市顺利实现，大量低成本闲置的农村建设用地，将极大平抑土地市场价格，为火热的房地产市场浇上一盆冷水。
以中国土地供应为紧缺的城市之一广州为例，根据广州市国土房管局的统计，目前全市低效利用的农村土地有600平方公里，是广州2012年土地供应的30倍。
房产税改革将成为突破口
另一个引人关注的改革则是在税费领域，数年来“只听楼梯响、不见人下来”的房产税改革被明确，将成为在房地产市场领域理顺供给、持有和交易环节的改革突破口。
中山大学财税系主任林江表示，房产税的改革将不会是单纯在住房保有环节的征税，而是将全面协调房地产领域的税费改革，通过增加持有成本挤出闲置存量资源。
调控不会马上退出
很多表示，虽然向市场还权、由市场配置资源是大势所趋，但中国一直执行的调控也不会马上退出。
就在三中全会闭幕的，北京又有七八个楼盘开售，仍旧不出意料地成为日光盘。一位购房者表示：“每次调控我们都寄予厚望，但结果却是房价越等越高。”
“这说明，对于房价上涨过快、供需矛盾激烈的城市，仍然需要现有政策继续强化，但目的在于给市场化的长效机制改革赢得时间。”胡刚表示。
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