[摘要] 由于土地成本是房地产开发成本的重要组成部分，作为土地出让方的地方政府，如果不让渡自身的部分利益，利用自住型商品房稳定房价上涨预期可能再次失败。
在刚刚过去的2013年里，北京土地市场取得了“量价齐升”的好成绩。不仅大幅增加了住宅用地的供应，而且土地成交额也创下了历史新高。从住宅用地供应结构来看，2013年商品房建筑规模约1000万平方米，其中自住房面积就达227万平方米。在2014年商品房用地中，将有50%用于建设自住房，自住房用地未来仍是主角。2014年1月2日，北京市国土资源局通报了2013年全市土地交易市场运行情况。北京土地市场可谓是收官，在成交量方面，2013年北京土地市场共成交经营性用地140宗，面积1575公顷，相当于2012年同期的2.5倍。其中，商品住宅用地达到978公顷，比2012年增加207%，比近5年688公顷的平均供应量增加42%。在成交价格方面，2013年北京土地市场经营性用地总成交额约1800亿元，创下了土地市场历年水平。从成交楼面单价来看，住宅用地价格年均线值为9328元/平方米，比2010年9月的历史高点(8862元/平方米)上浮5%。不过，北京国土局相关负责人否认存在“”，认为2013年居住用地成交总价的是门头沟新城用地，成交总价为58.66亿元，未超过历史的59.7亿元。
从住宅用地供应结构来看，2013年北京供应的住宅用地可提供住宅总建筑规模约为2300万平方米。其中各类保障房建筑规模约1300万平方米，占住宅总建筑规模的57%；商品房建筑规模约1000万平方米，其中自住型商品房227万平方米。2013年全市面向中低收入家庭提供的各类保障房及自住型商品房建筑规模占住宅总建筑规模的66%。北京市国土局相关负责人称，2013年推出的自住型商品房地块，预计可提供自住型商品房2万套以上，对于稳定当前住房市场预期起到了积极作用。这些项目的房屋销售限价全部在每平方米2.2万元以下，单套总价在200万元以内。北京市国土资源局有关负责人表示，2014年将继续加大全市住宅用地供应，同时进一步优化供应结构，拟安排住宅用地供应总量中的40%用于保障性安居工程建设，60%用于商品房建设，商品房用地中将有50%用于建设自住型商品房。这意味着，今年70%的住宅用地的供应都将面向中低收入家庭。其中，面向“夹心层”的自住型商品房将扮演着重要的角色。北京市国土局相关负责人介绍，为进一步拓宽自住型商品房用地的供应渠道，盘活存量国有土地，市国土局会同市国资委、市住建委等部门在土地供应政策上进行了积极的探索，引导市属国有企业主动拿出自有用地建设自住型商品房。
自住型商品房仅仅是扮演摊薄房价、带有政治性的保障房的角色，而不是真正担当降低房价的作用主角。如果大量用地被指定用于自住型商品房建设，其他市场化定价的商品房由于需求并未减少，价格势必越来越高。2013年四季度，北京市国土资源局通过“限房价、竞地价”及“限地价、竞自住房面积”等方式，集中推出了大批自住型商品房用地，预计可提供自住型商品房2万套以上，对于稳定当前住房市场预期起到了作用。2013年推出的自住型商品房房屋销售限价全部在2.2万元/平方米以下，单套总价在200万元以内。通过加大自住型商品房建设比重，房价调控达标的问题可望得以解决。北京市住建委目前头疼的是如何解决“井下住人”的问题。近期由于北京“井下住老人”事件被媒体广为报道，这让北京市住建委面临颇大压力。他们正试图寻找一些持有型物业的开发商以及中介合作，推出一些低价床位群租产品，以此避免“井下住人”的情况再度发生。
北京市国土资源局2014年1月2日公布的数据显示，2013年，北京土地市场共成交经营性用地1575公顷，相当于2012年的2.5倍，其中住宅用地1261公顷，商服用地313公顷。同期，北京市经营性用地总成交金额达1800亿，创下土地市场历年水平。从住宅用地供应结构来看，2013年北京市供应的住宅用地可提供住宅总建筑规模约为2300万平方米。其中各类保障房建筑规模约1300万平方米，占住宅总建筑规模的57%；商品房建筑规模约1000万平方米，其中自住型商品房227万平方米，约可提供住房2万套。由此可见，2013年北京面向中、低收入家庭提供的各类保障房及自住型商品房建筑的规模，已占住宅总建筑规模的66%。按照惯例，北京市现在不能公布2014年土地供应计划。但从比例上推算，市场化宅地供应比例将从2013年的34%降低至2014年的30%。2013年北京土地市场异常火爆，所以去年的土地供应超额完成计划。而2014年的变量是土地供应计划以及完成情况。
在2014年北京市的供地计划中，有70%地块面积将用于保障房或自住型商品房这类民生项目中，而可供市场自由销售的普通商品房项目仅占到30%。“虽然目前具体供地计划还没有披露，但相比2013年2万套的供应来说，2014年自住型商品房的供应在5万套左右，供应面积大大提高。”上述告诉记者。根据北京市国土资源局公布的数据，2013年北京土地市场共成交经营性用地140宗、1575公顷(相当于2012年的2.5倍），其中住宅用地1261公顷，商服用地313公顷。商品住宅用地供应面积大幅增加，达到978公顷，完成全年850公顷计划指标的115%，相比上一年度增加207%。根据北京市土地局公布的数据显示，2013年北京市供应的住宅用地可提供住宅总建筑规模约为2300万平方米，其中各类保障房建筑规模约1300万平方米，占住宅总建筑规模的57%；商品房建筑规模约1000万平方米，其中自住型商品房227万平方米，约可提供住房2万套。如果按照套均面积100平方米计算，2014年5万套的自住型商品房的建筑面积大约在500万平方米，按照“商品房用地中将有50%用于建设自住型商品房”的说法，2014年普通商品房建筑规模将缩减到大约500万平方米。
如果2014年住宅用地供应完成情况不好，则意味着今年北京市场化普通商品房用地比2013年可能要少得更多。说明政府在努力从土地供应源头上调整供应结构。思路已经很明确，保障性住房用地面向低端购房人群，自住型商品房用地面向夹心层购房人群，而市场化普通商品房用地面向富裕人群。按照北京市住建委规划，2013年北京市完成不低于2万套自住型商品房供地，2014年完成5万套自住型商品房供地。整体加起来会使得中低端供应增多，进而影响市场预期。至少房价涨幅会放缓。如果自住型商品房集中供应的话，还可能导致面向刚需的市场化商品房项目暂缓销售。不过，现实可能未必如此，因为自住型商品房源未必足够。2013年12月14日北京首批自住型商品房开始网上申购。消息称报名人数高达20万，其中很大一部分是保障房的轮候家庭。但首批房源只有2000套。根据规定，两类人群可优先购买自住型商品房，一是北京市户籍无房家庭，其中单身人士须年满25周岁；二是经济适用住房、限价商品住房的轮候家庭。而这两类人群之外的一部分刚需购房者，则不得不在纯商品房市场上面对更为高企的房价。目前开发商已经对一线城市土地稀缺价值有着充分认识，纯商品房部分用地进一步挤压会使得这部分市场竞争更加激烈。
北京市国土资源局有关负责人2014年1月2日表示，2014年北京将继续加大住宅用地供应，拟安排住宅用地供应总量中的40%用于保障性安居工程建设，60%用于商品房建设，而商品房用地中将有50%用于建设自住型商品房。这意味着在2014年，各类保障房及自住型商品房用地将占供地总量的70%，纯市场化的商品房用地只剩下30%。北京市此举是迫于房价调控的压力。2013年四季度，北京市通过“限房价、竞地价”及“限地价、竞自住房面积”等方式，集中推出了大批自住型商品房用地，这种自住型商品房销售价格全部限制在2.2万元/平方米以下。北京市国土局人士称，自住型商品房是纳入到商品房体系中，这部分宅地供应将可以进一步拉低统计数据的平均值。由于纯商品房用地比例缩减，市场房价可能会进一步被推高。从2103年北京市供地方式来看，市场化宅地供应普遍采用配建保障性住房或者自住型商品房的方式来完成，这终导致市场化宅地地价被进一步推高。这导致普通商品房部分拿地成本高，开发商只能把户型改为改善型、项目档次以及房价提高。终市场会两级分化，刚性需求就盯着保障性住房或者自住型商品房，而纯商品房就直接面向。
由于地方政府并不希望土地出让缩水，自住型商品房在稳定房价预期上的作用，恐怕会大打折扣。被寄予稳定房价预期厚望的自住型商品房是北京去年下半年推出的新政，相比以往的单限房，竞拍自住型商品房的游戏规则有所创新。当竞买报价达到合理上限时，不再接受更高报价，转为在此基础上通过现场竞报配建自住型商品房面积的方式确定终竞得方。这就意味着，地方政府并不是通过降低土地出让价格，而是希望通过提高出让土地的自住型商品房建设比例，来完成加大向中低端消费群体供应住宅的目的。然而，在总量有限的土地供应格局下，房企为了在僧多粥少的竞争中拿地成功，纷纷竞报盈利微薄的自住型商品房面积。以2013年11月21日北京市出让的朝阳东坝地块为例。在竞价阶段触及上限51.35亿元之后，几家参与竞价的房产商进入竞争自住型商品房面积阶段，恒大地产终以投报11.2万平方米自住型商品住房面积胜出。
如果撇开限价房、自住型商品房以及其中的商业用地，该地块商品房部分的楼面价或将高达5.5万元/平方米，如果和商业部分平摊的话，商品房部分的楼面价约为4.9万元/平方米。预计未来售价将在7~8万元/平方米。而周围在售商品房的售价仅在4万元/平方米上下。从这个角度来看，自住型商品房的出现，很难起到稳定房价上涨预期的作用。在价格设定上限的条件下，用商品房用地配建一定面积自住型商品房的方法让房企竞标，只能使得越来越多的房企向上调高自住型商品房面积，以成功竞标。然而，在房地产卖方市场形势之下，终的成本只会转嫁到购买普通商品房的消费者身上。由于土地成本是房地产开发成本的重要组成部分，作为土地出让方的地方政府，如果不让渡自身的部分利益，利用自住型商品房稳定房价上涨预期可能再次失败。
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