[摘要] 放开二胎对房地产的影响是目前社会关注的焦点。中国社会科学院经济增长理论室主任刘霞辉认为，房价上涨有终点，与生育率下降有关。2016年以后中国人口总量会出现慢慢往下降的趋势，中国现在生育率1 .4，放开二胎会回到约1.6，低于不降的2.01，放开二胎只是让生育率下降慢一点。
放开二胎对房地产的影响是目前社会关注的焦点。中国社会科学院经济增长理论室主任刘霞辉认为，房价上涨有终点，与生育率下降有关。2016年以后中国人口总量会出现慢慢往下降的趋势，中国现在生育率1 .4，放开二胎会回到约1.6，低于不降的2.01，放开二胎只是让生育率下降慢一点。
“据我们测算中国人口峰值在2016年。另外，亚洲经验表明，当城市化率到65%后房价增长会慢。”刘霞辉指出，人口达到峰值后对房地产的需求总量不会太大变动，此外测算中国城市化率达到65%也约在2020年前后，与人口峰值时间差不多，两者合力之下，预计房价见顶在2020年前后，日本就是的例子。
刘霞辉提醒，目前保增长仍是重要，经济去的力度不会太大，未来健康、文化娱乐、房地产都有很好的价值，商业地产的价值比住宅还要更大一些。
随着《中共关于全面深化改革若干重大问题的决定 》(以 下 简 称《决定》)公布，未来十年，中国改革的方向尘埃落定，市场的位置被提到了的“决 定 性 ”作用。十八大三中全会后，楼市将往何处去？多年来干预房地产正常市场化运行的调控之手何时会退出？房地产行业会面临怎样的机遇、挑战、革新与分化？
调控未来出路
“限购”未退出，保障房建设未到位，在当下房价过快上涨的背景下，中国的房地产市场仍是个“政策市”，任何政策上的风吹草动都可能导致市场成交的短时间放大或是购房者观望情绪的加重。
而十八大三中全会后刚公布的《决定》里，明确提出要强化市场作用。这就带来目前行业里受关注也是多争论、多学者呼吁的几个问题。，构建“以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系”房地产长效机制是本届三中全会对房地产的定调，那么象征着强大政府干预能力的“限购”何时退出？第二，建立城乡统一建设用地市场，农地与国有土地同权同价，是否意味着小产权房会迎来“合法化”的春天？第三“城镇化”会给未来十年的房地产带来什么机遇？
但同时，我们又看到，改革似乎还处于一个胶着的状态，无论是因为国内复杂的政治经济环境，还是只是因为还处于两届政府执政思路的过渡期，抑或只是为了完成台面上的所谓“房价调控目标”而表个态。从近期各地方政府出台的调控收紧的政策看，继北上广深四大一线城市出台“京七条”、“深八条”、“沪七条”、“穗五条”加码调控后，厦门、南京、沈阳、武汉、南昌等共计已有12个一、二线城市或提高二套房首付，或更严格提高“限购”门槛，如广州规定购房者需累计缴纳个税五年或社保三年以上，上海规定三年内累计缴纳两年以上。各地方政府严格而非放松“限购”，重申政府调控之手，与政府在十八届三中全会提到的“市场起决定性作用”，未提及“调控”的导向并不相符，这不仅让很多购房者也让业内人士看不懂。
多认为，调控让位于市场调节是大趋势，各地收紧限购至少是“表态”。“那是个尴尬的表态，年初说控制房价，但现在涨成这样是政府自己造成的。所以还得出来喊几句，转移注意力，老百姓就忘了今年房价已涨超20%，只记得出了‘穗五条’。”中房集团理事长孟晓苏认为，三中全会后，限购已经没有政府文件的支持依据，但是“国五条”写了限购，大家都以为这辈子就得按这个方子办事。
刘霞辉也指出，前三季度4个一线城市和6个热点二线城市在内的十大城市，新房价格前三季度累计上涨12.51%。其中，北京以24.39%居首位，广州、深圳、南京紧随其后，涨幅均超过10%。“根据‘国五条’条‘建立健全稳定房价工作的考核问责制度’的规定，如果无法完成调控目标，相关城市责任人或将被约谈或问责。可以预期，今年房价涨幅大的城市迟早都会出台类似政策。但大的政策环境并不明朗。”刘霞辉进一步预测。
货币“易紧难松”，经济回升基础尚薄弱
众所 ，2008年后房价快速反弹上涨，究其本质原因是货币超发。作为一个资本密集型的行业，房地产与金融货币市场有着天然的联姻关系。6月底，一场猝不及防的”钱荒“也借势揭示了埋藏于中国经济的三颗定时炸弹———影子银行、房地产、地方融资平台。
刘煜辉认为，中国经济的流动性压力本质上是内生的，外部货币政策由之前的“易松难紧”转向“易紧难松”，内部状态之所以错配是中国的经济在生产率上出现了潜在水平的衰退，导致货币流向实体经济而再次流向房地产、地方融资平台等领域。
“进来的是短钱，出去是长钱。短钱经过银行中介又进入到经济的长期资产，不断累积脆弱性的隐患。”刘煜辉进一步解释，中国整体债务率2009年开始迅速上升，2009-2010是轮加，2012-2013年是第二轮加，6月的“钱荒”可以说是“竹子断裂的声脆响”。
“央行现在就是一个裱糊匠，哪里漏风就把这个地方盖上，但它不可能解决流动性内生性不断滋生的压力。6、7月份出现的钱荒，10月开始又冒出来。”刘煜辉补充说道，地方财政和影子的混乱，重塑强势的权力或能改变这种形势。前景可期待，但过程的前期却很痛苦。
同样地，孟晓苏也表达了类似的观点。“房地产的回升，已经使各地财政有了明显的缓解。”孟晓苏认为，现在虽然在一些一线城市出现和房价的上涨，但是从来看还不一样，三、四线城市个别房价还在跌，说明中国经济回升基础脆弱，千万不能掉以轻心，不能再采取打压经济、打压房地产的措施。
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