[摘要] “房价越调越涨”，这个中国式调控的“诟病”在业内外已形成普遍共识。市场各方因而期待着新一届领导人对房地产调控作出新的表态，并将十八届三中全会视为影响房地产未来十年走势的风向标。
核心提示
“房价越调越涨”，这个中国式调控的“诟病”在业内外已形成普遍共识。市场各方因而期待着新一届领导人对房地产调控作出新的表态，并将十八届三中全会视为影响房地产未来十年走势的风向标。
11月15日，全会通过了《中共关于全面深化改革若干重大问题的决定》（以下简称《决定》）,《决定》对房地产调控虽然着墨不多，甚至没有提及房价，但从长远来看，其中的举措：建立城乡统一的建设用地市场、加快房地产税立法并适时推进改革，以及加快推进住房保障和供应体系建设等将会对房地产市场产生深刻影响。
《决定》看房地产新趋势：
调控还权市场？土改抑房价？楼市长效机制？
房价是强弩之末还是不离上升通道？十八届三中全会释放的信号利好房地产还是预示楼市拐点将至？万众期待的十八届三中全会虽然没直指房地产行业，但业内依然对其充满解读精神，试图从中参透出房地产未来发展的新趋势。
有表示，对于房地产业而言，出公报只是步，出文件是第二步，其后还可能有第三步：出台长效机制有关文件。因此当前去衡量利好还是利空都为时过早。
房地产业迈进新时代
2013年11月12日，十八届三中全会这场被评为值得期待的关键性会议终于落下帷幕，全会公报随即发布；11月15日，《决定》相继出台，新一轮波澜壮阔的改革大潮即将掀起。
《决定》涵盖60项具体任务，当中虽然极少着墨房地产业，但已引起业内的热烈关注。业内普遍认为，《决定》将为房地产业发展、调控打开新思路。
世联地产顾问股份有限公司董事长陈劲松认为，房地产快步进入“市场起配置资源决定性作用”和“保障归保障、市场归巿场”的新阶段！单边、开发暴利、一体、官商一体、一损皆损、一荣皆荣全部结束。
合富辉煌房地产董事副总经理陈熹表示，《决定》对楼市无明确具体的措施，只是提出了方向性的指示。但从整体来看《决定》对楼市调控的手法是进步了，并非是急于求成的思路。
以市场为，就是说政府削弱决定权，从主动调控变为市场调控。增加保障房覆盖面积，改变市场产品结构，适当增加住宅数量，《决定》以释放市场需求为主线，并非一味压抑需求量，制造低房价的数据。
记者发现《决定》中与房地产业相关联的改革政策主要有：明确市场对资源配置起决定性作用、建立城乡统一的建设用地市场、赋予农民更多财产权利、加快房产税立法并适时推进、健全住房保障和供应体系、建立公开规范的公积金制度、建立透明规范的城市建设融资机制。
与短期的限购、限价、限贷等控制不同，这些举措核心是通过市场手段平衡供需，着眼于从根本上解决导致房价高的深层次问题。还权于市场，由市场配置资源已成大势所趋。
调控长效机制呼之欲出
10月份以来，北京、上海、广州、深圳等地不同程度加强了政府对于房价的控制，但政府的调控之手仍然难以拉住房价的脱缰之绳。屡调屡涨的现实得到业内外越来越多的认同，影响中国房价的关键在于供给。业内指出，影响房价主要有三大因素，供给、需求，以及解决供给和需求背后需要的经济和政策环境。
长期以来，地方政府垄断了供应端的土地出让市场，但土地资源紧缺以及土地财政的制约，单轨制供应导致土地出让远远满足不了实质需求，也使得农民财富收入增长缓慢和因征地导致的社会矛盾累积。
而目前以“限”字为首限购限贷限售限签等一系列调控政策往往会诱发房价新一轮的报复性增长。因此，建立房地产调控长效机制，呼声日趋高涨。
十八届三中全会《决定》中涉及的土地改革、财税改革、金融改革均被视为楼市调控长效机制的组成部分。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌接受媒体采访时表示，十八届三中全会之后，中国楼市政策的大趋势或由调控为主的短期压制，转换为以改革为核心的长效机制建设，更多地发挥市场在资源配置中的决定性作用。
十八届三中全会之后，楼市调控将走向一个新的阶段，这已经成为业内共识，而一整套长效调控机制则将逐步替代近几年不定时加码或放松的调控。本报记者根据《决定》中涉及到房地产方面的内容，采访了多位业内进行解读。
延伸阅读：
房价"越调越涨"深圳涨幅太夸张 《决定》开三剂药方
【关键词】 土地改革
有望降低土地成本
【主要内容】建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。扩大国有土地有偿使用范围，减少非公益性用地划拨。建立兼顾国家、集体、个人的土地分配机制，合理提高个人。完善土地租赁、转让、抵押二级市场。
【解读】
合富置业市场分析师龙斌：作为房地产基础的土地制度将面临改革，农民土地利益保障将更为突出，地方政府通过土地性质转变获取的利益份额将会削弱，城乡统一的建设用地市场的建立无疑将增加土地供应，缓解目前大城市土地供不应求问题，有利于降低土地成本，拓展行业和市场发展空间。
上海某研究院副院长：上述政策长期来看将显著影响房地产业，但短期看仍然困难重重，尤其是重要的宅基地仍没大动作。宅基地不属于经营性建设用地，所以未来几年内不可能实现与国有土地同等入市。而工业、商业、综合等性质的经营用地，有望实现入市。主要与宅基地相关的小产权房，暂时也看不到转正的希望。
【前瞻】
农地入市冲垮高房价？
方圆地产分析师邓浩志：“农地入城”可能解决二三四线城市土地供应矛盾问题，这些城市的楼市泡沫或被刺穿。但一线城市土地将仍然坚定地继续供不应求，因为资源配置及就业机会等问题，一线城市将长期处于人口正增长，需求正增长状态。一线城市房价绝不可能回落。
汇诚宏图地产顾问有限公司总经理刘世恩：宅基地、农民住房流转现时无法快速供应，对楼市影响不明显，是住宅的量的补充。
延伸阅读：
房价"越调越涨"深圳涨幅太夸张 《决定》开三剂药方
【关键词】房地产税
将作为房产调控的手段
【主要内容】加快房地产税立法并适时推进改革。
【解读】
佛山市房协副会长骆仪克：扩大房产税试点范围是今年呼声比较高的。中国已经有多个试点城市，但此举对房价的影响不大。估计未来实行的房地产税征收办法会和试点城市不一样。现在业内对于该税的征收有两种说法，一种是按增量征收；一种是按存量来征收。住房信息联网是房产税征收的基础，但是现时联网还未能建立，难度比较大。因此，房地产税用了“加快”、“推进”、“改革”等词。此种税收还是处于探索过程，不会立刻实现。
【前瞻】
房产税征收将全面铺开？
合富辉煌房地产董事副总经理陈熹：房产税是主动的楼市调控手段。《决定》的精神是释放需求，房产税应该要更加系统化，需要长时间经过市场验证。假若做得好就会成为调节市场供需的有效手段；假若做得不好就会加重市场负担，加剧社会矛盾。
邓浩志：房产税哪怕推行也是建立在以改革税制为目标的基础之上，税制改革不应只为调控一种商品的价格，不能掏空百姓口袋，财富分配也不能光依赖税收，市场才是更有效的手段，这些都明白，不明白的是那些疾病乱投医的。预计房产税10年内都不可能全面铺开。
延伸阅读：
房价"越调越涨"深圳涨幅太夸张 《决定》开三剂药方
【关键词】
市场的决定性作用 调控还权于市场
【主要内容】紧紧围绕使市场在资源配置中起决定性作用深化经济体制改革
【解读】
龙斌：房地产未来的市场化发展方向，并不是说政府的调控即将退出，完全由市场主导。恰恰相反，目前的经济结构、社会保障、收入分配、财政体制存在的问题，以及解决问题的改革，影响房地产的基本制度如土地、税收、供应制度等等的改革和完善，而且，社会舆论对高房价的关注、以及城市土地供求紧张使得目前政府的干预措施进退维谷，预计限购限贷以及部分限价还将维持。
【前瞻】
限购令将退出？
邓浩志：落到房地产调控上看，未来会削弱干预，重点通过市场化手段进行调控，这和此前国务院没有再提房地产调控是一致的。所以，限价限售限签这些过度干预的政策有可能逐步退出，转而使用利率、税收等政策进行调控。但限购的放开在短期内还看不到。
骆仪克：《决定》没有提及楼市调控、限制房价等措施，但是态度依然从严。《决定》在寻找方法代替限购令，如：以房产税抑制，以住房保障体系解决“买房难”的问题。
延伸阅读：
房价"越调越涨"深圳涨幅太夸张 《决定》开三剂药方
【关键词】金融改革
利好房地产业长足发展
允许具备条件的民间资本依法发起设立中小型银行等金融机构。完善人民币汇率市场化形成机制，加快推进利率市场化，健全反映市场供求关系的国债率曲线。
允许社会资本通过特许经营等方式参与城市基础设施和运营，研究建立城市基础设施、住宅政策性金融机构。
【解读】
骆仪克：金融体系开放对房地产有好处，开发商可向民间资本借贷，拥有更多借贷渠道。而“市场利率化”可以理解为银行利率开放给银行掌控，而不是人民银行决定。以往城市基础建设由政府垄断，其他机构难以涉足，根据《决定》精神，民间资本可参与城市基础建设，可用市场化运作。
中国国际经济交流战略研究部张茉楠：中国拥有庞大的金融资产存量，然而，结构错配和方向错配不仅导致金融资源配置的扭曲，也产生了大量闲置资产和沉淀资产，如何通过全面深化金融体制改革让如此庞大的金融资产真正发挥促进实体经济作用，怎样让“水”流向不同金融层次，流向经济体的末梢循环并提升产出效率，是摆在中国面前重要的战略性命题。
【前瞻】
房地产融资打开新思路？
煜融研发部经理陈旭：随着新一届领导人换届完成，涉及金融改革的政策出台节奏明显加快，无论是贷款利率下限松绑还是人民币自由兑换进程加速，或是各种金融创新品种次第推出等，都预示着金融改革在2013年已步入深水区，很多有实力的上市公司已经率先涉足其中。近日，万科也入股徽商银行，这并不是单一的个体行为，而是一个趋势。
延伸阅读：
房价"越调越涨"深圳涨幅太夸张 《决定》开三剂药方
【关键词】住房保障
保障房解决“买房难”
【主要内容】健全符合国情的住房保障和供应体系，建立公开规范的住房公积金制度，改进住房公积金提取、使用、机制。
【解读】
骆仪克：在近十年八年，中国缺失了保障性住房供应。此类住房解决中低收入家庭的居住问题。住房保障体系的完善是市场上下发展需要。
住房供应仍将建立“双轨制”，公积金制度必将进行较大幅度的调整与优化，尤其是提取和使用方面更加宽松化、便民化。
【前瞻】
以住宅结构调控楼市？
骆仪克：保障性住房量化补给调节楼市住房供应结构，保障了中低收入家庭居住需求。但是佛山曾出现限价房贷款难的问题，有一些中低收入家庭连首付也没能力支付，银行对此类家庭不放贷。
预计未来不会提倡建设限价房，而是提倡建设廉租房。中高收入的家庭购买商品房，中低收入家庭以租房形式解决居住问题。
延伸阅读：
房价"越调越涨"深圳涨幅太夸张 《决定》开三剂药方
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
