[摘要] 109亿元的深圳总价，楼面地价15890元/平方米的珠海单价，今年分别诞生于深圳前海和珠海横琴，加上9月保利以30亿元竞得的南沙“新”，毫无疑问，珠三角三个新区，已成为房企的“新战场”。
109亿元的深圳总价，楼面地价15890元/平方米的珠海单价，今年分别诞生于深圳前海和珠海横琴，加上9月保利以30亿元竞得的南沙“新”，毫无疑问，珠三角三个新区，已成为房企的“新战场”。
截至目前，华润、万科、落子前海，保利、富力、碧桂园、星河等房企抢滩南沙。其中星河集团在南沙总土地储备量近百万平方米。这个发迹于深圳的房企，在深圳几无土地可供选择的情况下，与众多深圳房企一起“扎堆”进入广州，或将变身南沙外来的“新地主”。
新区定位左右房企战
前海新区面积15平方公里，横琴106平方公里，南沙803平方公里，至少从面积来看，被称作“粤港澳合作”的三颗棋子的前海、横琴和南沙，不属一个体量级。
尽管前海面积小，然而从国际上看却有足够的战略空间。前海金融服务合作区一方面能促成香港金融产业的突围，另一方面实现香港与内地的金融业务的畅通。因此在创新金融领域，“珠三角曼哈顿”的可谓。横琴被誉为“特区中的特区”，承载“为澳门经济适度多元化创造空间”的重要功能，目前横琴提出发展休闲旅游、商务服务、金融服务、文化创意、中医保健、科教研发、高新技术等七大产业。
事实上，三个新区中南沙相对特殊，从上世纪90年代开始，港商霍英东看重南沙在珠江出海口的特殊位置，欲将其打造成为滨海新城。因此相对横琴与前海的从零到有，南沙的基础建设为成熟。此外，南沙的产业链在三个新区中也是为全面的，包括了文化创意、工业设计、研发设计、航运、旅游、专业会展、总部经济、电子信息、先进制造业。为了搭配主打产业，南沙还会布局一些金融保险业，将发展产业金融、航运金融、科技金融等。广东省发改委主任李春洪此前就对媒体表示，三个区域的功能定位在主要方面上是有差异化的，共同点是都可以作为粤港澳发展的腹地。
三个新区定位的差异，自然传导给进场房企。与总部用地为主的前海不同，南沙出让地块多为宅地。此前有统计称，自去年9月南沙新区成立一年来，南沙新区挂牌卖地共33块，大多数为住宅或者用地。而且包括碧桂园、敏捷地产在内的多家粤派房企，早于几年前低成本进场南沙。这与前海的高门槛、精开发亦有差别。
据悉，星河从2006年开始布局南沙，目前已经把区域作为星河的第二个总部，截至目前已经拿到3宗地块，土地储近百万平方米。有机构人士对此表示，相对于外来开发商而言，星河在南沙的土地储备总量是名列前茅。
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三地房价热潮迭起
在前海概念不断推高周边房价时，横琴与南沙楼市也在悄然升温。以诞生在横琴的珠海“”为例，楼面地价为15890元/平方米，预计楼面终售价将达到35000～40000元/平方米。而公开资料显示，珠海市区楼盘目前均价不过15000元/平方米。
在珠三角三个新区中，南沙的地价及房价相对较低，然而近年的涨幅同样不小。去年10月，南沙在新区批复后拍地。彼时，富力地产以6.55亿元拿下地块，折合楼面均价3286.8元/平方米，楼面地价创下南沙历史新高。时隔一年，这一纪录被由保利旗下的保睿地产打破，公司以30.3亿竞得的南沙新，楼面均价达5224元/平方米。而在2011年，碧桂园在南沙拿地的楼面均价仅为每平米2000多元。
相关机构数据显示，2013年上半年南沙一手住宅均价约为11000元/平方米，比2012年同比涨幅58%，其中，在去年9月获批后的半年里，涨幅达53%。换言之，南沙楼价连续跨越了9000元、1万元、1.1万元三道大关。
有业内观点指出，与深圳人熟悉的前海不同，南沙的房价依然处于阶段，“因为广州市场对政策红利的把握和反应，都要略落后于深圳。”而且，南沙800多平方公里的面积体量，也势必让南沙成为广州城市升级的重要载体，“即使短期内国家战略体现不了，但再造一个天河是完全可能的。”
此前星河集团副总裁黄德安在接受记者的采访时也表示，南沙是星河集团地产板块里面重要的一环，今年到明年将有3个项目同时推出，而且未来还有继续拿地和开发的计划。
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南沙充当“洼地”
803平方公里的南沙，精彩的部分可能是103平方公里的南沙新区明珠湾区。南沙开发区规划研究规划师曲白告诉记者，为了这103平方公里开发建设，南沙划定了33平方公里为起步区，通过起步区的开发建设带动明珠湾，然后再通过明珠湾体现国家新区的功能和定位。
据曲白透露，明珠湾分为四大部分，慧谷组团、横沥、灵山岛尖组团、珠江东组团、龙穴北组团，分别以研发及综合服务配套、粤港澳服务业合作、粤港澳深化合作的各类综合功能、国际港口的航运综合服务为主。对南沙楼市而言，的利好就在明珠湾体现。目前在这一区域扎堆的楼盘就包括了星河盛世、星河丹堤、以及南沙滨海花园等。
有合富辉煌市场研究部分析师认为，新区在城市和区域中占据举足轻重的地位，将南沙与上海浦东、天津滨海新区来对比，南沙未来巨大。另外从人口规模看，南沙新区至2020年规划总人口达到200万，至2025年总人口将增至300万。也将拉动住房需求。他预计，明年南沙会填平，和番禺一样，均价达到1.5万~1.6万元/平方米。
在接受记者采访时，星河地产广州公司副总经理宋昕表示，南沙依山傍水，山海资源丰富。随着南沙正式获批为第6个新区的政策利好，南沙将由初的港口物流功能和产业功能升级为综合型的广州南部，在未来，将形成“南港、双核驱动”的港城都市空间，极大提升南沙在大广州乃至珠三角的区域价值和区域地位。
据了解，作为深圳本地的房企，星河集团已经在逐步实现多产品线的标准化复制。以“星河丹堤”为例，这个以稀缺山水资源为特点的产品主打路线，除了在深圳大本营已经大获成功之后，目前已经在广州、惠州、常州等城市落地。
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