[摘要] 利率的市场化，正倒逼银行调整原有的信贷结构。小微企业贷款作为一个可以获得更高的风险定价的领域，眼下正成为各家银行争夺的市场，相关的金融创新也层出不穷。
利率的市场化，正倒逼银行调整原有的信贷结构。小微企业贷款作为一个可以获得更高的风险定价的领域，眼下正成为各家银行争夺的市场，相关的金融创新也层出不穷。
从近期各家银行披露的数据来看，小微贷款的新增可以用迅猛二字来形容。
翻看银行半年报不难看到，今年以来各银行的小微贷款增速均超过了总贷款的增速，股份制银行的增长更是强劲。截至上半年末，招行小微企业贷款余额为2551.12亿元，较年初增加780.76亿元，增长44.02%，的消息显示，截至目前，招行小微企业贷款今年新增超千亿元，新增贷款额暂时领跑股份行。
民生银行小微贷款余额为3860.25亿元，较年初增加690.74亿元，增幅21.79%。光大银行小微贷款余额突破1300亿元，累计为超过75万户的小微客户提供各项综合服务。据悉，2013全年光大零售新增贷款全部用于小微贷款，2014年，光大零售拟计划新增至少1000亿元贷款全部用于小微贷款。
在深圳市场，华夏银行深圳分行刚公布的小微企业业务数据显示，截至今年三季度末，该行小微企业用信客户较年初增长146%，小微企业用信余额增长12%，规模和数量均现飞速发展。据悉，该行从今年4月启动小微企业客户服务活动，加强对中小企业信贷资源配置，丰富以刷卡贷、科技、接力贷等特色产品为主的产品线，提高小微企业金融服务专业化水平，同时将12家支行调整为中小企业业务特色支行，增设专门的团队服务小微企业。
与小微贷款迅猛增长相应的是，各银行在房贷业务上已逐渐呈“惜贷”的趋势，近来，受额度的限制，市场上不断有银行房贷停贷的消息传出。
这种变化趋势在银行的中报数据中已有所呈现，截至今年6月底，民生银行、平安银行、光大银行、兴业银行等银行的个人房贷在个人贷款业务中的占比较上年末均有所下降，其中光大银行下降8个百分点居第二，平安银行降幅超过6个百分点，民生银行下降3个百分点。
对此变化，业内人士称，房贷业务时间长、利润低早已成为业内共识，尤其是在央行的利率市场化后，利率上浮空间固定的房贷业务，已远远没有已经放开利率上限的小微贷款更有“钱”景。未来，个人房贷和小微贷款间此消彼长的态势仍将延续，在“价格”这根指挥棒下，小微企业将可以获得更多的银行信贷资源。
延伸阅读：
【相关阅读：部分银行暂停房贷 深圳刚需群体购房门槛增加】
（来源：经济参考报）房地产市场传统的销售旺季“金九银十”即将结束，市场冷热不均。在热点城市出现“抢房潮”的同时，部分城市成交量表现平淡。业界分析称，这与多地上调房贷利率不无关系，个别城市甚至出现银行停止受理房贷的现象。
记者了解到，目前银行信贷政策呈现明显收紧之势，尽管尚未出现银行普遍停贷的现象，不过首套房贷八五折的优惠利率已经成为历史，主流银行当前的房贷利率大部分上调至九折以上，个别银行开始执行基准利率。
分析人士指出，房贷政策收紧使得购房门槛提升，成本增加，将直接影响到刚需群体的入市热情。
成色
金九银十部分楼市表现平淡
一直以来，房地产市场的“金九银十”总是备受关注。随着前三季度结束，今年国庆长假期间的成交情况无疑成为第四季度成交的风向标，进而影响到整个全年的市场走势。
某市场机构研究在对49个城市，20家企业以及上百个项目跟踪调研后指出，今年国庆期间房地产市场冷热不均，部分城市表现平淡。
一方面，10月长假期间多数城市周度成交量环比9月均有所下降。调研的49个城市中，仅7个城市有所上涨。该机构指出，国庆长假期间各地交易停止备案是造成周成交量远小于9月周均水平的重要原因；此外，与去年同期相比，三线城市成交情况明显好于一二线城市。
该研究分析师告诉《经济参考报》记者，“我们调研的24个一二线城市中仅10个城市成交量高于去年周期间，而其他14个城市较去年国庆期间成交量全部下降，厦门、石家庄跌幅甚至达到80%以上；与一二线城市相比，25个三线城市则完全相反，只有6个城市较2012年周成交量有所下降，其余城市全线上涨”。
在该研究分析师看来，供应不足致使“银十”以来部分城市市场成交平淡。各房企2011年以前的土地储备已经基本消化完毕，而2011年以及2012年初恰逢企业拿地低潮，致使现在多数企业货量不足，2012年底至今成交的土地还未能进入市场成为商品住宅供应。
他表示，传统意义上的“金九银十”的推盘旺季普遍出现在9月，10月市场供应渐少使得成交略逊于9月。此外，近几年房地产行业推广渠道越来越多，房展会对市场的影响正逐年趋弱，今年国庆期间各地的房展会关注度也不及往年。
他还指出，银行普遍收紧个贷使得刚需、改善型需求入市门槛有所提升，审批条件从严、首套房贷利率上浮等已经成为各银行的共识，甚至个别城市个别银行已经暂停个人住房贷款业务。
延伸阅读：
深圳房贷利率上浮30% 预示未来房价或将下跌?
利空
主流银行房贷利率普遍上调
一二线城市，银行收紧房贷正成为普遍现象。除了北京等城市普遍上调房贷利率以外，近期广州、天津、武汉等地多家银行都以“额度用尽”为由暂停房贷业务。
以北京为例，当前主流银行首套房贷利率报价均为九折以上。自2012年一季度以来，首套房贷八五折利率在北京全线铺开，成为推动市场复苏、提振购房者信心的重要因素之一。
但从2013年5月开始，多家银行逐步取消八五折利率优惠。目前仅有数家外资行依然提供八五折优惠利率，但是受制于较为苛刻的条件，市场份额极为有限，首套房贷利率主流报价已经提到了九折以上。
链家地产市场研究部张旭告诉《经济参考报》记者，从首套房贷利率批贷的结果来看，八五折利率优惠占比从4月开始稳步下滑，到9月占比达到43.6%，为2012年3月以来的。从目前的银行口径来看，仍有几家主流银行的首套房贷利率报价维持在九折，部分银行已上调至95折，甚至是基准利率。通常年底银行的信贷额度都会减少，预计四季度银行的利率报价还会呈上涨的趋势。
张旭表示，受2012年八五折利率全线铺开以及年中的两次降息影响，首套商贷利率在2012年前三季度稳步下滑，其后则保持低位运行的稳定局面，2013年二季度以来出现上行态势。今年9月，首套房贷批贷的平均利率为5.80%，为基准利率的八九折。从目前银行的报价估计，11月、12月的银行批贷后的首套房商贷的平均利率水平将会达到九五折以上。
中原地产市场研究部总监张大伟说，当前银行信贷逐渐收紧，甚至今年11月后购房者可能要面临“难以获得贷款”的局面。
张大伟介绍，尽管目前各银行官方口径并无暂停房贷的公布，但事实上的确有多家银行已基本暂停房贷业务，主要是因为这些银行的首套房贷款等基本无优惠，购房者并不会选择这些银行做贷款，所以出现了事实上的贷款暂停。
他进一步指出，与今年6月份相比，目前北京各家银行的放款时间都在一个月左右。相比年初的5至10个工作日，延长了很多。预计从今年10月底开始，贷款额度会更加紧张，折扣优惠可能会再收窄。
延伸阅读：
深圳房贷利率上浮30% 预示未来房价或将下跌?
影响
刚需群体购房门槛增加
在张大伟看来，目前市场情况下，一二线城市刚需购房者受到房贷收紧的影响。这部分购房者首付能力弱，绝大部分房款需要贷款。“虽然政策提及保护刚需，但现实是首套房刚需的贷款利率折扣一直在减少”。
他分析指出，“以贷款100万为例，之前85折利率的话，30年贷款期内购房者需要支付利息105.9万。而如果是基准利率，购房者甚至需要支付的利息高达128.7万。而按照现在一般的基准利率9成计算，30年支付的利息也高达113.4万”。
对此，张旭也认为利率折扣的上涨将会直接增加购房者的月供压力。房贷利率上调，购房者月供增加，再加上2013年以来房价的持续上涨，会对部分购房者的购房能力产生直接影响，尤其是刚需群体将面临雪上加霜的局面。
张旭进一步指出，首套房贷利率明显收紧对需求的影响将是必然。目前来看，尽管市场上还未出现明显的需求萎缩，短期内也难以扭转价格走势，但是总体来看市场的上行空间将会受到限制。
世联地产一份针对购房者信心指数的报告显示，2013年3季度购房者信心指数为58.2，较上季度提升1.5，创下近三年来新高。这也是自今年年初“新国五条”政策颁布以来，购房信心指数提升。从分类指数来看，当前房价满意指数、未来房价预期指数、购房时机预期指数均有明显提升。
某研究的调研结果显示，当前市场上刚性需求仍占据主导地位，国庆期间多数热销项目仍是刚需项目。广州花都的雅居乐锦城折后均价不到10000元/平方米，当天即销售900套；而位于南京的江岸景城尽管位置较为偏远，其价格吸引了一批刚需客户，推盘当天即销售八成。
张大伟告诉《经济参考报》记者，相比改善型客户，刚需群体很难提前还款，受到房贷利率的影响也为直接。他认为，“在目前的市场情况下，刚需购房者也恰恰是容易恐慌性入市的群体，因为没有住房，担忧永远买不起，只能透支购买力。在现在市场情况下，政府应该保障刚需夹心层的基本居住需求，提供类似公积金等低利率购房工具，避免市场整体恐慌”。
延伸阅读：
深圳房贷利率上浮30% 预示未来房价或将下跌?
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
