[摘要] 作为国人关注的“房子”和“养老”两大问题，一旦联系在一起注定成为各界关注的焦点。日前，国务院公布的《关于加快发展养老服务业的若干意见》(以下简称《意见》)中，一句“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”迅速引来热议。
【深圳晚报记者 谢启宗 程行欢】作为国人关注的“房子”和“养老”两大问题，一旦联系在一起注定成为各界关注的焦点。日前，国务院公布的《关于加快发展养老服务业的若干意见》(以下简称《意见》)中，一句“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”迅速引来热议。
“以房养老”政策推行还需时间检验。
以房养老，简单来说就是老人在退休以后，可以将房子抵押给银行、保险公司等金融机构，经评估后获得一笔款项，并由金融机构按月发放给抵押人用于养老直到其身故。这样一项突破性的政策，对老年人来说到底能带来多大利好？
抵押200万元房子每月能领1万元养老？
一直积极提倡以房养老的中房集团公司理事长孟晓苏表示，根据国外标准的“抵押式以房养老”计算，如果老人以评估价值500万元的房屋参保，每月大约可得到2.6万元；如果老人以评估价值200万元的房屋参保，每月大约可得到1万元。通常来说，国内一线城市的房价基本都能支持上述价格，也能满足大部分老人的日常生活需求。
不过，有人以办理10年期100万元的按揭贷款购房为例来计算，指出按当前基准利率6.55%、采用月均还款较少的等额本息法，每月月供大约要1.138万元，相比起来“抵押价值200万的房产，每月才领1万元太不划算了”。
但孟晓苏发微博评论称：“这种算法既不懂保险也没其他依据”。他表示：“反向抵押养老保险与购房抵押贷款算法相似但方向相反。抵押贷款买房者要按月向银行支付本金加利息但先行住房；反向抵押保险是保险公司提前向老人付款并延后得房。所以给付金数额大致是反过来计算的，约是‘购房本金’减去预付利息。”
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一线城市以房养老或更划算
尽管作为国家养老政策的补充，以房养老主要针对的是孤寡、失独老人或子女不在身边的老人，但对其他有房、有一定存款也有子女的老人来说，也不失为一种选择。然而，羊城晚报记者采访获悉，其中还涉及多个问题，比如房价未来一旦出现，部分的归谁、子女是否还有继承权、一旦突破了70年产权的年限如何解决、多人产权的房子应该如何评估和处置等等。
“上述可能涉及的问题，或说容易产生纠纷的问题，正是在下一步制度设计上需要解决的问题。”一位寿险公司的相关人员认为，房产价值不同、个人考虑的因素不同、家庭环境的不同以及老人的需求不同，都导致了很复杂的博弈过程。
据了解，目前深圳市平均养老金水平达到2860元/月。以深圳城区一套价值300万元(均价3万元、100平方米)的房子为例，目前中国人平均寿命为72岁，假设老人退休时(55-60岁)可进行倒按揭，倒按揭的期限约为20年。
在目前深圳的房租、房价和抵押贷款利率水平之下，暂不考虑通胀和利率、除社保外假设每月以1万元生活费为标准计算——
卖房后租房：卖掉得300万现金，以4000元租一套普通的住房，则这笔钱仅够用17年；
卖房后换小房：卖掉得300万现金，其中花150万买个小房，要维持上述生活水平，150万现金仅够12.5年；
住房抵押：以房价的70%作为评估，目前10年期的抵押贷款利率为6.55%，则老人虽然拿了210万的现金，这笔钱仅约够用17年，且每月还要返还银行利息；
以房养老：如仍以房价的70%作为评估，每月能够获得金融机构提供的1.5万元现金，所需要的费用由金融机构负担到老人离世。
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机构风险：房价跌了怎么办？
实际上，由于目前相关细则没有出台，以房养老对保险公司来说也可能存在风险。“住房反向抵押代管保险，金融机构并非稳赚不赔，”中美联泰大都会人寿产品管理部琪直言。
首先是按揭金额问题，在“以房养老”模式下，金融机构一般要在老人过世后才能处置房产，在签订合同到执行处置的时间跨度可能较大，难以准确预估房产的实际价格，因此如何确定按揭金额是首先需要解决的问题。然而房价未来走势的不确定性，成为了障碍。如果房价一路上涨当然皆大欢喜，而一旦房价出现崩盘，却是一损俱损。目前一线城市房价还在稳步上涨，但在一些盲目开发的三四线城市，却隐藏着巨大的风险。
其次是按揭期限问题。由于人的寿命难以预期，“倒按揭”的期限无法事先确定，每月金融机构提供的养老金数额难以准确计算。
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媒体聚焦
调查
九成受访者不看好以房养老
日前，中国青年报社会调查进行的一项调查发现，93.4%的受访者认为“以房养老”不能代替政府养老。85.0%的受访者选择把房子留给子女，仅8.8%的被受访者选择把房子抵押给金融机构。
深圳某研究所职员陈超是位87后，他担心养老金亏空已经到了比较严峻的地步，有关方面才会实行“以房养老”。虽然他现在工作不错，但要在深圳买房很有可能让父母花光积蓄，“如果是这样，等他们退休后怎么办？终我们会不会被房市和养老拖入恶性循环？”
指出，养老应该是多层次的，“以房养老”是其中有效解决养老问题的一种方式。即便是社会福利较优越的西方发达国家也在推行“以房养老”，说明这一模式的需求和市场基础是存在的。
此外，在中国实施“以房养老”有很多技术层面的障碍，比如商品房有70年房屋产权年限，现在不少老人住在老房子里，而金融机构没法接受产权只剩10年、20年的房子，“以房养老”启动就比较困难。
93.4%受访者认为“以房养老”不能代替政府养老
有学者指出，“以房养老”要设计多种形式供老人选择。比如，有一些老人不愿意把房卖掉，因为卖房子的钱分给子女后，有子女不愿意养老，老人的保障薄弱了。所以更多老人愿意租赁，就要设计租赁机制，可以由金融机构帮助管理，比如由委托机构装修一下房子，价值就能提升很多。
调查中，93.4%的受访者赞同“以房养老”不能代替政府养老。而对于政府亟需解决的养老问题，30.5%的受访者“破除退休养老双轨制”；22.5%的受访者希望“完善社会养老服务体系”；12.7%的受访者期待“缩小城乡养老待遇差距”。
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困局
以房养老，现阶段面临四大困局
“银发浪潮”来袭，“4＋2＋1”家庭模式成主流，大量老人房产需“唤醒”，然而此前上海、北京、南京等地的试点并不顺利。推行“以房养老”还需迈过几道坎？
观念之困
九成老人选择留房给子女
“以房养老”是指老人通过抵押房屋产权，定期取得一定数额养老金，老人去世后，银行或保险公司收回住房使用权。
这种养老方式被视为完善养老保障机制的一项重要补充。但记者采访发现，不少人对这一新型养老方式心存疑虑。有房族的深圳市民黄女士还有几年就要退休，她以“儿女有出息，不会让父母卖房养老；儿女没出息，不会准父母卖房养老”表明对以房养老不看好。
保障之困
即便有钱会否无处养老？
家住深圳南山区的范大伯略带顾虑地说：“如果卖了房子持币在手，但没有合适的养老机构，岂不还是前不着村后不着店 ？”
有学者认为，在美国“以房养老”是老人为寻求高品质的养老服务，往往将自有产权住房卖掉住进拥有完善养老设施和服务的养老社区。中国目前当务之急是加大养老机构建设，补充资源短板。“可以从税收优惠、简政放权等方面着手降低民资进入养老行业的门槛，吸引更多社会力量办养老机构，让老人住有所居、老有所养、品质有保障。”
操作之困
老人“担心”机构“畏难”
“以房养老”实则是一款商业养老保险产品，牵涉到保险、银行等金融机构。然而记者调查发现，无规可依、风险顾虑，及业务各自为营为障碍。中信银行于去年推出“以房养老”按揭贷款业务，是国内较早试点“养老按揭”的银行。但该业务推行以来在深圳、合肥等多地交易量为零。
政策之困
70年有限房屋权属变更怎么办？
据了解，上海从2007年就酝酿“以房养老”，但推行多年仅成功6例，重要原因就是“居民普遍预计房价将上涨，老人会吃亏”。而对金融机构而言，当老人年迈将房产抵押时，商品房的使用年限大都已经不多，一旦房价波动下行，保险公司或银行的给付能力有限，风险也较大。如果再发生国有土地使用权依法提前收回，根据“房随地走”的原则，建造在土地上的房屋不属于个人，那么双方当事人都会受到很大损失。
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民政部：只是通过完善投融资政策促进养老服务
自《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》发布后，“以房养老”问题引起社会广泛讨论。民政部日前公开回应称，“以房养老”只是通过完善投融资政策促进养老服务的举措之一，而且是试点性举措，希望社会及媒体对国务院有关意见全面理解，勿以偏概全。
民政部有关负责人表示，开展“以房养老”在国外一些国家已有成熟的做法。这次国务院意见借鉴国际经验，提出开展这方面的试点，是积极慎重稳妥的，目的是探索符合国情、满足老年人不同需要、供老年人自主选择的养老保险产品，扩大养老服务供给方式。 （谢启宗）
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