[摘要] 在新一轮房地产市场“狂飙突进”期，“地产狂人”孙宏斌再次携融创中国（01918.HK）以黑马的姿态在热点城市的土地市场驰骋。
在新一轮房地产市场“狂飙突进”期，“地产狂人”孙宏斌再次携融创中国（01918.HK）以黑马的姿态在热点城市的土地市场驰骋。
9月4日，经过69轮的激烈角逐，融创中国以志在必得的姿态力挫中海地产、合景泰富、住总集团等群雄，砸下43.24亿元（地价款21亿元、配建异地医院22.24亿元）将备受关注的北京（楼盘）农展馆北路8号0304-622地块夺入麾下，折合楼面地价高达7.3万元/平方米，再次刷新北京卖地单价，单价“新”就此横空出世。
“这是北京地块，我们有能力把她做成的项目，不辜负她的绝代风华。”老孙及融创的人尚在弹冠相庆，并畅想该土地的美好未来之际，与老孙有“宿怨”的万科董事长石却发出了警告：“精明的李嘉诚先生在卖北京、上海（楼盘）的物业，这是一个信号，小心了！”
告诫者不止石一人，在地产中国网采访中，不少业内人士表示担忧，北京贝塔咨询合伙人杜丽虹就称，“频出，地市泡沫越吹越大，虽然一线城市需求旺盛，但别忘了调控政策还在持续。”
“我们不拿，搞不好，拿错一块地就会把你搞得半身不遂。”就在一个月前，老孙在上海一次发布会上声称：“北京的土地市场比较，也不正常。”
而短短一个月后，老孙却携融创在北京制造了俩，而且还在窥伺沪杭等地“准”。为何对“”如此痴迷？孙氏如此大手笔下注，豪赌的究竟是什么？也有内人士担心，老孙如此激进“跑马圈地”，是否会重蹈当年的覆辙？
借力狂飙
摈弃单打独斗，学会合纵连横，并不断扩大势力版图，是老孙经历顺驰挫败后，驾驭融创开疆拓土的得心应手之招。
今年以来，除了农展馆地块单刀赴会，并一举夺下外，融创中国大多所获地块均引入了合作伙伴。8月14日，融创中国联合央企大佬葛洲坝(600068,股吧)，力压群雄，砸下41亿元将亦庄新城-1街区B01R1-1和B01R1-2两宗地收入囊中，并创造了该区域单价。
此前，孙宏斌透露，今年上半年，北京每一场土地拍卖会，均有融创的身影，但囿于竞争激烈、地价偏高等因素导致其颗粒未收。
打了几十次酱油后，老孙终于在北京获得了亦庄地块，则在其微博上称，“有人问我对北京市场的判断是不是有变化，我们没有变化：北京的房价还会往上走，但房价不可能像现在地价长这么快，所以地价肯定不理性。至于融创，我们会坚持拿适合做的地，坚决控制在我们的预期内。至于拿哪块地，如何设定上限，每个企业见仁见智，各自获得利益承担风险。”
在伺机北京市场的同时，融创亦借力在天津（楼盘）、上海、重庆（楼盘）等城市频频拿地或收购项目。1月份，砸下8.22亿元将万通天津三个项目收入旗下；3月份又联合绿城，终以近80亿元将上海盛世滨江项目拿下……
据统计，今年以来，融创拿地已耗资超过150亿元，而去年全年其拿地资金不过124亿元。“上半年，土地市场竞争激烈，价格偏高。”融创中国在刚刚发布的半年报中称：“公司以灵活的方式谨慎的获取了五幅价格合适的土地。共增加土地储备216.2万平方米，增加权益土地储备97.2万平方米。”加之7月及8月所获地块，权益土地面积超过了150万平方米，至此，融创中国权益土地面积接近980万平方米。而在上市前夕，也就是2010年6月31日，融创中国的权益土地面积也不过500万平方米。短短三年间，其土地储备翻了一番。
激进的开疆拓土亦令融创中国的负债率一度攀升至104%，但由于今年销售业绩较好，其负债率已降至71.8的合理水平。对此，北京虎杰咨询分析师张寅认为，主要还是因为销售较好，融资成本也有所降低了，因此，负债率也随着趋于合理区间。
实际上，借势央企，也为融创降低了融资成本。“比如，我们和保利、葛洲坝等央企合作，通过他们就可以获得相对成本较低的贷款。”孙宏斌告诉地产中国网：“我们现在的融资成本大概在10%左右，希望每年都能够降低1-2%。”
路线下的低毛利魔咒
老孙巧借外力，不但将偏安京津一隅的融创势力范围扩展至上海、苏杭等重点城市，且将其销售额由上市之初的百亿做到了今年预期的450亿元，不足3年便翻了三番之多。而其他企业由百亿到450亿元的销售额，走的路子更长，比如，龙湖地产由百亿上升至今年预期的450亿元，则足足用了5年之多。
“融创的合作比较多，而龙湖大部分的项目都是单打独斗的。”兰德咨询总裁宋延庆告诉地产中国网：“虽然总的销售额增长很快，但权益销售额的增长未必超过了龙湖。”
尽管销售实现了“大跃进”式的增长，但合作亦在稀释了融创中国的盈利水平；尽管孙宏斌在多个场合公开表示，融创坚持走路线，并实现快速周转，但路线并未提升其毛利水平，相反逐年下降，这似乎为其套上了无法解脱的“魔咒”。
在取得农展馆土地之后，融创内部预测，该项目入市售价的将超过15万以上。但一位不愿具名的房企老总认为，卖15万并一定赚大钱，楼面地价就7.3万/平米，加之建安成本、各种税费和人工成本，大概这些成本加起来就超过了十一二万，而且地块比较小，形不成规模效应，按此计算毛利率不高。
实际上，一直以来，融创中国的毛利率一直在下降。2010年年底，其毛利达43.3%；2011年则下降至33.6%；去年则下降至25.8%；而今年上半年，其毛利率再度跌至20.8%。低于行业平均水平的30%左右。
对此，宋延庆给出的解释是，由于融创大部分土地都是近几年通过招拍挂市场拿的，土地成本较高；其次，各种成本都在上升，比如融资成本、建安成本、人工工资等等都在上涨；另外，融创走的是高周转模式，产品并没有带来更多的。
上述房企老总则认为，如果走的是产品的路线，就不适合高周转的路子，因为这样产品质量上不去，也影响。
“现在开放商都在豪赌一线城市房价会继续上升，大家都来抢地，地价不断上升。”一位分析人士指出，而房地产理想的状态是跟着周期走，淡市拿地，旺市卖房，现在反过来了，淡市大家都不愿意拿地，而旺市的时候抢地；但别忘了，现在各项调控政策还在继续中，这就说明风险是存在的。
张寅则指出，对于融创而言，目前，其风险平衡能力较强，虽然近期拿地比较激进，但这些地块都是项目，按照现在的市场发展趋势判断，将来能够解套，但盈利未必丰厚。
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