[摘要] 温州松绑“限购令”的消息可谓一石激起千层浪。但从当前经济形势和市场形态来看，以“限购令”为代表的房地产调控政策尚不具备大规模退出条件。
温州松绑“限购令”的消息可谓一石激起千层浪。这似乎给市场释放出政策松绑的信号意义，也容易引发其他城市效仿。但当前“限购令”并不具备大规模退出条件。在缺乏有效的、市场化方向替代政策情况下，大规模放开限购，意味着楼市调控实质松绑，对市场稳定有害无益。
在2010年出台的“国十条”祭出限购政策三年多来，温州并非尝试闯关的城市。2011年下半年，佛山、芜湖等一批城市就曾试图“解套”，但这些尝试迅速被叫停。此后两年多，再无城市做出类似动作。
作为房价已连续22个月同比下跌的温州，松绑政策的动机不难理解。近些年来，温州房地产市场吸纳了不少民间资本，温州也一度成为房价上涨快的城市。
随着民间借贷体系崩塌，温州楼市泡沫破裂，部分区域房价腰斩，大量库存难以消化，加之出口贸易未能复苏，地方经济和财政收入告急。这些成为温州松绑调控政策的内在动力。
事实上，在已出台“限购令”的46个城市中，除个别一线城市，大部分城市的限购门槛较低，执行环节的松动更是大大削弱了政策效果。因此，即便温州松绑“限购令”的尝试得到默许，也未必能在短期内激活楼市，拯救当地经济。
以手段为主导的房地产调控政策，正显露出越来越多的“副作用”。随着多部委共同着手制定长效机制，房地产调控“去化”将是未来大方向，这也是房地产界的共同愿景。本届政府就任至今，甚少对房地产调控做出过专门表态，也未出台新的调控措施，市场化政策思路无疑有助于这一调整的推进。
但从当前经济形势和市场形态来看，以“限购令”为代表的房地产调控政策尚不具备大规模退出条件。
首先，当前房价处于较快上涨通道中。从统计局数据不难看出，房价普涨局面早已确立。对于个别热点城市而言，供需关系紧张和高价地频出，给后市带来更强烈的上涨预期。对于多数限购城市而言，“限购令”不仅不应松动，反而应强化执行，否则房价上涨的局面将难以避免。
其次，不同城市的房地产市场形态有明显差异。当前一线城市房地产市场，更多是供不应求的态势。多数二三线城市，则存在短期供应压力。但大部分城市的楼市泡沫并不明显，甚至并不存在泡沫，且城镇化进程的推进还给房地产市场带来新的发展空间。这一点与温州泡沫破裂、危及地方经济的情况有本质区别。因此，简单效仿温州做法，并不可取。
再次，房地产长效机制的建立尚需时日。当前多部委正联合制定包括房产税、个人住房信息系统等在内的房地产调控长效机制，由于涉及多方利益，长效机制的建立必然是一个渐进过程，有甚至认为需要5年。同样的，作为手段的代表，“限购令”的退出也应是渐进过程，而不是短时间内迅速撤出。否则，在缺乏有效替代政策情况下，大规模放开限购，意味着楼市调控松绑，对市场稳定有害无益。
，地方政府“房地产依赖症”尚未痊愈。对于多数城市来说，土地出让收入和房地产税收是当地财政收入的重要来源，前者还是地方债务的主要偿债来源。对土地财政的依赖不仅是造成各地出现房地产热潮的主因，也压制了其他实体经济领域发展，不利于经济结构调整。因此，大规模放松限购，会加剧地方政府“房地产依赖症”。
站在地方政府角度，松绑限购的理由有千万条，但小道理要服从大道理，站在大局角度，这显然不是理性之选。在温州事件造成政策预期动摇之时，层有必要对市场做出提示，从而避免这一消息的持续发酵，以及更多城市跟风效仿。更重要的是，加紧研究推出新的调控机制予以替代。
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（来源：中证网）据消息人士透露，有关房地产调控的长效机制已经形成初步草案，但推出时机未确定。
本报记者从接近知情人士处得知，有关房地产调控的长效机制已经形成初步草案。该草案正在有关部委、协会等小范围内征求意见，但推出时机尚未确定。
今年以来，有关建立房地产发展长效机制的信息明显增加。国务院厅2月26日印发的《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发〔2013〕17号）明确提出，要加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制。
5月12日，新华社报道称，“记者了解到，针对‘长效机制’的相关调研正有序进行，业内人士认为这是本届政府楼市调控的‘关键一招"。
7月20日，在莫斯科出席20国集团财长和央行行长会议的财政部部长楼继伟，在接受中方媒体采访时表示，国务院还需要继续研究房地产发展的长效机制。
早前，华远地产董事长任志强在接受本报记者采访时表示，之所以不敢预测房价，是因为不知今年十八大三中全会召开后，房地产政策风向是否会变化。如果长效机制推出，楼市必然改变运行方向。
住建部政策研究主任秦虹7月24日在博鳌·21世纪房地产论坛上明确指出，过去的调控政策，在抑制投机需求方面取得了显著而的成效，但如今的房地产市场已经发生变化，当下的市场需求主体主要是刚性和改善性需求。要解决这部分需求，需要从长远的、外围的改革来解决。秦虹认为，新一届政府没有匆匆忙忙就短期市场出台政策，从另一个层面表明新一届政府是在谋划长远，考虑全局。
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中国房地产业协会副会长朱中一不久前在参加某论坛时也表达了相似的观点。他认为，调控是坚持住房市场化过程中不可或缺的重要手段，保持住房价格相对稳定是房地产市场调控的重要目标，放任房价和地价的上涨，会直接增加居民改善住房条件的难度，还可能影响金融安全和社会稳定。为遏制房价的过快上涨和投机性的购房，政府近几年来采取了一系列措施，包括增加有效供给、实施差别化的信贷税收政策和限购、限价等性措施，这些措施虽然收到了一定的成效，但社会的评价差异很大。据其透露，政府有关部门正在抓紧进行长效机制的建立。“但制度的完善需要有一个过程，需要一个一个的突破。”朱中一说。
前述消息人士透露，房地产机制、体制的改革，涉及重大利益调整，改革方案必然要广泛征求意见。“1998年，房改方案推出前，各地召开了不下一千场座谈会。”他相信，如果改革，力度将不亚于1998年的房改，因此决策层要求进行大范围、多层次的论证。据经济学界猜测，新一轮经济体制改革的路线图，将在今年年底初见端倪，而房地产的长效机制建立，将被置于经济结构调整的“大篮子”中考虑。
本报记者获悉，房地产领域的改革或将从财税、金融、土地制度入手。其中，房产税是重点研究课题。房产税试点扩容及在此基础上的全面推开、个人住房信息系统联网、健全不动产统一登记制度，这三大方面将为全新的中国房地产调控和长效机制奠定基础。
据记者了解，由住建部、发改委、财政部、国税总局等相关人士组成了专门调研机构，对房产税的试点扩容以及全面开征做相关调研准备。“作为地方财税体制改革的一部分，今年下半年极大可能推出第二批房产税试点城市，但具体思路会是缓步慢走。”接近住建部的另一名消息人士称。尽管房产税的争议较大，尤其是涉及到众多公务员的利益，但房产税的推出，只是时间和征收范围等问题。
建议，土地方面的改革，应从土地出让制度与土地二元结构的调整着手。现阶段土地出让大多数仍为价高者得，土地出让金一次性付清。如果建立土地出让长效机制，土地类别与作用划分将更加细化，供地可选年租形式收取土地价款。由于我国的土地二元结构，农村集体建设用地不能自由入市交易，在土地资源稀缺的背景下，需改变土地供应模式，减少用地闲置，增加土地有效供应。有建议，可在集体土地确权的基础上，有序组织少数农村集体建设用地流转入市的试点。
在金融政策方面，应改变房地产企业融资模式，加大企业直接融资比重等。
不过，任志强预测，今年下半年不会有变革性的措施出台，房价仍将温和上涨。
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