[摘要] 国五条加码、物业税来袭、提高预售门槛等政策轮番轰炸，并没有遏制住京城楼市的火热。但与此同时，北京的豪宅市场成交依然迎来了“井喷”。
国五条加码、物业税来袭、提高预售门槛等政策轮番轰炸，并没有遏制住京城楼市的火热。但与此同时，北京的豪宅市场成交依然迎来了“井喷”。
受严卡“预售证”调控措施的影响，整个上半年京城项目入市步伐大幅放缓，机构统计数据显示，从4月到6月，每个月都只有一个单价4万元以上的住宅项目入市。虽然供应有限，不过，上半年的市场表现活跃，资料显示，北京上半年千万元以上项目成交同比涨了80.5%。房地产业内人士严跃进称，下半年开始，产品放量开始显现“开闸”迹象，现房成为产品销售的主角。在他看来，此类产品，多与大型开发商相联系着。随着此类房企逐渐“熬过”了楼市的艰难期，因此此类产品与房企一样，均呈现了复苏的迹象。
7月成交略显乏力，房价上涨趋势依然存在
根据中原地产市场研究统计数据显示，7月8日到14日，主要的54个城市新建商品住宅签约套数合计为48476套，环比上周的5.49万套有所下调。累计1-14日，7月总成交为10.34万套，相比6月同期的10.4万套微降。
在市场整体成交来看，自从3月份突破30万套后，4-6月整体市场因为需求得到较大的透支，涨幅开始放缓。加上楼市夏季，气温因素也阻碍了成交的上扬。
纵观上半年楼市，今年的楼市变化大，1-3月基本延续了去年年底成交活跃的走势。本该属于春节淡季的2月，却因为后市的乐观预期，也同样表现不俗。真正的爆发点则出现在3月初，“新国五条”政策的出台间接刺激了新房市场的成交。这一期间的成交量达到了上半年的点，2013年的购房需求被提前得到透支。4月成交量则因此出现了回落，加上政府对市场的持续调控和，这一成交在平稳状态中已有疲软的端倪。
同时，上周的二手房市场行情也同样出现了小幅下探。根据中原地产研究监测的数据，6大城市的成交面积环比下降5%，其中前期表现较好的北京也出现了环比21%的下降。
当然，楼市的逐趋乏力，依然难以改变房价的匍匐前行。每个月18日公布的70个大中城市商品住宅成交价格指数仍然表明，房价的环比涨幅虽有缩窄，但上涨的趋势依然难以改变。中原地产市场研究部总监张大伟分析认为，房价依然在惯性中保持了上涨的态势。“国五条”细则各地的执行力度过小，淡化了之前市场对政策的担忧。在地方细则并无新意的前提下，此轮调控要取得预期效果显然并不容易。
据张大伟表示，各地调控政策执行的情况，也会影响市场的实际表现。由于各地楼市发展程度不同、价格水平不一、各地政府在政策执行力度上存在差异，因此各城市的房地产市场发展呈现了不同的表现。“以一线城市为代表的限价政策执行越来越严格，但逐渐出现了部分项目用装修等额外形式而形成的。所以在限价政策的名义上，价格的数值上涨虽有所遏制，但事实上房价涨幅放缓的背后，依然是较高的房价值。”
产品“开闸”迹象逆市凸显
值得注意的是，中物业却异军突起，此类物业正呈现出回暖的态势。
据伟业我爱我家市场研究院监测数据显示，2013年上半年北京千万元以上豪宅成交1388套，同比涨80.5%，这一数值与2012年下半年基本相当。相比其他物业，千万以上豪宅市场涨幅。与上半年商品住宅市场成交44899万套、同比上涨36.4%等数值相比，豪宅市场的涨幅高于整体住宅市场。
根据近4年北京各区域的别墅销售数据显示，京南区域别墅市场的表现已有超越传统豪宅市场行情的趋势。以位于东南五环旁的远洋天着为例，截止今年季度，该项目以3.4亿销售金额和46套的销售套数引起了相应房企的羡慕。
据严跃进认为，该区域中的房企抢地热潮不断。随着目前各大房企涉足该区域，此类区域的发展前景将进一步看好。尤其加上相应的配套会随着房企的涉足而逐渐完善，此类区域的住宅也将赢得一个较好的发展平台。
此类区域房企的活跃身影不断。4月11日，泰禾地产以19.3亿元在9家房企（包括联合体）的竞争中拿下通州台湖镇地块，溢价达112%。时隔半月之后，在北京拿地泰禾地产再次入主台湖，以11.25亿元拿下B-03号地块，其中配建7.3万平公租房，剔除保障房面积，楼面价已达19053元/平米，创区域地价新高。
据一位开发商透露，目前亦庄、马驹桥等区域土地供应日益减少，这才导致开发商的目光开始集中在台湖区域。
伴随着此类土地的热潮，相应的住宅成交也持续升温。从年龄结构来看，上半年二手住宅需求年龄以30-40岁人士为主，占比达到40.98%；30岁及以下需求占比为28.69%，部分为父母为子女出资购买。从购买目的来看，30岁以上人士需求主要为居住品质升级，30岁以下人士则多为刚需，投机性需求占比并不大。这点在上半年二手住宅需求的户籍结构上也得到了印证。根据丽兹行豪宅研究院的统计数据，2013上半年二手住宅成交中有超过百分之六十五的客户为京籍，非京籍（不含外籍及港澳台）为24.41%，港澳台及外籍人士占比仅为百分之八左右。
据远洋天着项目总经理罗明强表示，天着主要的客户是来自CBD的高管与亦庄的企业主。对此严跃进认为，此类包括高管等较有实力的住宅置业者，实际上并不会因为楼市的打压而丧失对此类物业的兴趣。因此，在楼市调控政策呈现疲乏的情况下，此类购房者将率先出现反弹。
产品“开闸”迹象逆市凸显，会不会因此拉动房价上涨的趋势呢？对此，张大伟也认为，从目前楼市看，一二线城市因为集聚了过多的资源，使得房价易涨难跌。而且2012年来过多供应的信贷是出现市场反弹的主要原因。这些影响房价上涨的因素目前依然存在。如果在2013年，楼市信贷不收紧，房价则必然会继续上涨。
严跃进认为，产品因为在总价上就比普通商品住宅要高，因此，如果住宅产品的成交上升，则有可能会对未来整个楼市的房价上涨产生影响。但是，在他看来，一味通过打压住宅的价格上涨来实现房价的控制，则有自欺欺人的感觉。毕竟目前楼市的焦点在于普通商品住宅，而非此类物业。从这个角度看，住宅的市场需求也是应得到满足的。一味打压，并不见得能取得较好的调控效果。从这个角度看，产品“开闸”迹象逆市凸显，恰恰反映了此类物业内生在市场中的巨大需求。
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