[摘要] 今年，深圳入市的数量之多远远超过往年，用“集中入市”来形容也不为过，价格方面更是大有突破。
今年，深圳入市的数量之多远远超过往年，用“集中入市”来形容也不为过，价格方面更是大有突破。
位于香蜜湖的东海国际(小区网论坛)早前就被爆出单位的价格为29万元/平方米，整套价格约为2.5亿元人民币；位于深圳南山区鹏瑞深圳湾壹号广场、华侨城华寓、公园道大厦等商务也高价入市，总价纷纷超千万元甚至过亿元。
有意思的是，这些并不缺少买家，深圳湾壹号数十套总价三千万以上单位，推出 即。而近日又有消息称，有豪客一次性全款购5套华侨城华寓单位。
深圳为何为在今年集中入市，该类产品未来的市场前景如何？对比京沪的同类产品，深圳商务的优劣在哪里？又是否还有空间？
彭健旭：对比豪宅 占优
对于的商务这个话题，我有四个观点。
，商务集中推出有他的偶然性和必然性。从必然性来讲，是一个市场目前对产品的拓展。国家房地产调控政策下对整个房地产行业，尤其是对房地产开 发商的经营还是有一定的制约，如果市场仅仅依靠住宅的单一产品，房地产行业或房地产公司的发展肯定会受到影响。因此房地产市场和房地产公司就开始考虑一种 住宅的替代产品。商务可以在国家调控不可预期的情况下，丰富地产产品。
第二，高价推向市场有一个认识的过程。推出来以后，市场能不能接受？或者说天价推出来以后对市场的影响或者对市场的反应会怎么样？在认识 以后市场还有一个接受过程，但是终我认为“天价”还是会有他的市场。股市上有句名言“市场从来不缺资金和者，缺的是信心”，“信”就是对产品的 认识，对产品的信心。所以我认为的商务在市场上经过一定时期的认知以后，应该会有他的市场。
第三，商务是否物有所值，关键看他的性价比。所谓的“性”指的是“功能”和“属性”，“价”就是他的“价值”。和住宅相比有三个。首先， 具有功能多样性和兼容性。既可以当居住也可以当，还可以作为一些商业活动的场所。其次，平面的灵活性。住宅受到国家的限制有一定的功能性的要求， 如规定这个厨房面积多少、这个阳台面积不能超过多少等等。以此相反，的平面很灵活。，商务在建筑和材料设施上保持了性。因此看来，商 务的性价比比同类的住宅高，物有所值。
第四，目前的宏观调控背景下，商务的前景应该分两个方面看：首先是地域。所谓的“地域”就是商务所处的城市，随着深圳城市地位的不断上升，深 圳的价值、房产或者地产的价值会随着其地位的上升而上升。同时还有稀缺度。任何一个产品，它的地理位置或者设计材料以及其他的一些品质，尤其是产 品的地位是很难复制的。
第五，因为深圳香港，具备与香港无缝接轨的，也使深圳的价值，可以和北京上海相媲美。
黎皓：深圳滞后京沪港
整体来说，上海在方面的发展是超前的，北京是适中的，而深圳是滞后的。上海的浦东上世纪90年代之前还是农村，2003年推出汤臣一品，当时的价 格就已突破每平方米10万。因此从产品素质以及产品定位来说，上海是超前的。北京从2009年和2010年才开始推出商务，包括钓鱼台7号等。而 深圳其实是滞后的，我们直到今年才开始陆陆续续推出这些顶端的豪宅。
比如深圳和香港这么近，但是现在深圳同类产品售价是香港的1/4到1/8。而且深圳现在所推出的，从产品的本身的自然资源，还有城市的发展包括产品的配置上，我觉得不比香港低。
蒋尚礼：国际化城市的基本配套
“天价”的出现是以深圳国际化进程为前提的，是深圳作为一个国际化城市的一个基本配套。因此房地产市场如果能够提供一个新的类型的产品，能够符合人士，是商务人士的居住需求，实际上有助于推动深圳国际化的进程，以及吸引更多的一些国外企业来深圳进驻。
我们现在说的的商务并不是一个住宅的代替品，每一个大的城市，必须有一定数量的商务来满足这些商务人士的需求，这些人在选择居住环境的时候， 他有不同的考虑、不同的要求，这个产品恰恰迎合了他们这方面的要求。
只不过因为房地产调控政策的出台，所以大家觉得是开发商回避政策做了“副产品”出来， 其实并不是一个副产品，这只是一个很正常的社会发展里面其中的一个主流的产品，当然数量肯定不会比一般的住宅要高，他的容量会相对偏小。
也是因为这个原因，一个的要成功的话，他必须具备一些条件。比如在一个偏远的地方根本不可能有市场。它必须要有一个的自然资源，比如地域、交通、环境，包括配套。再比如说商业的配套、酒店的配套、的配套，必须要齐全，这个才能够成功。
邓志旺：独特资源决定高价
今年深圳为什么密集出现，我有我自己的几个看法。
是限购限贷的作用。有的，我看到很多的客户买了，他们的目的就是可以买、可以，还可以当做住宅来用。
第二是城市空间成熟的结果。相比京沪，深圳的产品和城市形态还是比较单一的，早期很多的功能都不是很成熟，随着城商务氛围的成熟，需要出现一些互补的产品，跟写字楼、跟商务，尤其是国际性的商务很有互补性了，这对我们城市空间成熟有很大提升。
第三是消费的升级。不管怎么说，购买的包含了部分性消费，他可能是作为一个会所、可能作为一个接待的场所，不光是做一个纯住宅。这种品的消费业是城市财富的积累，也是伴随消费人群的增长，企业实力的增长产生的。
第四为什么会出现高昂的售价。实际上深圳的产品多年前就有了，早的就是白领，满足年轻人蜗居需求的。但是现在的商务完全脱离了原有概 念，主要是因为他占有了独特的资源，要么是城商务圈，要么有海景自然景观，或者是两个结合在一起的，所以他能够卖这个价格本身也不奇怪。
现场对话
问题：从2008年到现在，金融危机的阴霾仍在困扰全球。例如A股不断下跌，此前美国的房价也在不断地跌，外围的经济环境都很不稳定。但是我们通过媒体报 道了解到，像伦敦、纽约、香港、上海等地的超级豪宅价格，却在不断地在刷新。也就是说金融危机的经济格局并不影响楼市顶端产品的价值。为什么会有这种 情况？
邓志旺：的住宅包括，他其实脱离了本身的一些属性，比如英国的海德公园1号，有一个报道说，有人买了基本上不住，它像一个收藏品一样，是社会地位的象征。
彭健旭：我认为这个现象可能是两种原因，种原因还是信心，业主对这个楼有信心，因为只有没信心了才会抛售，一抛售房子的价格就会下跌，由于没有抛售所 以房子的价格不断地保持。第二个就是来自于人们在一系列经济变化过程中得出的一个事实：不管什么，其实保值的还是房地产，这是一个规律。
深圳Jacky：深圳的发展是滞后的，跟上海、北京比就好像“小后生”。我2006年开始在深圳区，当时的情况是在深圳的区域，还没有什 么的物业，无论写字楼或者豪宅都是这样。而当大面积的豪宅出现后，房地产调控来了，“90/70”政策的硬性规定，从而影响了这类物业的供应。随后更 是出现了一房多证这种“怪胎”，在严格的限购下，如何去成交？所以，无论是或是住宅，大面积平层的物业都是稀缺产品，也可以说现在没有引起市场足够的 重视，其实这种产品的供需关系是紧张的，等大家都明白过来，也就是价格上涨的时候。
彭健旭 深圳东海集团副总经理
黎 皓 鹏瑞地产营销总监
蒋尚礼 戴德梁行大中华区综合住宅服务主管董事
邓志旺 深职院房地产研究所所长
深圳Jacky 资深地产人
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