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"国五条"百日楼市博弈愈演愈烈 新政似拳打棉花

东方财富网     2013-05-30 09:12

[摘要] 自2月20日“国五条”出台至今,正好百日。百日新政效果如何?总体看,房价上涨的预期没有改变,因此有人称之为“空调”。在楼市博弈愈演愈烈之际,“国五条”将何去何从?未来楼市调控是否需要改弦易辙?

自2月20日“国五条”出台至今,正好百日。百日新政效果如何?总体看,房价上涨的预期没有改变,因此有人称之为“空调”。在楼市博弈愈演愈烈之际,“国五条”将何去何从?未来楼市调控是否需要改弦易辙?

自2月20日“国五条”出台至今,已满百天,尽管房价环比涨幅有所收窄,但是房价上涨的趋势并没有改变,这与政策之初的预期相差甚远。

对于“国五条”的执行效果,住建部与国有大型房企高管在接受证券时报记者采访时均不愿置评,而赞同调控效果不理想的业内也认为还应进一步观察再说,可见调控仍处于敏感时期。

新政几成“空调”

由“国五条”及其细则引发的本轮调控,当时被认为是自2010年开始、2011年升级之后的又一次政策加码。是细则中对二手房从严征收20%个税政策,被誉为本轮调控的“杀手锏”并被寄予厚望。

然而在“杀手锏”的震慑下,整个3月都处在抢搭政策“末班车”的恐慌中。各地二手房过户大厅人满为患,有地方甚至出现了“离婚潮”,多个城市二手住宅交易量井喷。与此同时,担心税费增加的恐慌心理也挤压部分需求涌入新房市场,部分楼盘收紧或取消了原有的优惠政策,价格继续上扬。3月份70个大中城市,有68个城市房价环比上涨,创限购以来新高。

就在市场对各地细则充满期待之时,率先出台的广东版细则让人有些失望,随后陆续出台的北京、上海、重庆等三十余个城市的地方细则,除北京明确“20%个税”实施时间外,绝大多数城市只是重申了“国五条”细则的要求,有的地方干脆未提及。

“调控效果不太理想的原因是,20%个税在决策前没有广泛征求意见,决策后政府有关部门的细则没跟上,又没按国五条本身的要求解读清楚,没能正确引导预期,反而引起市场恐慌,结果适得其反、事与愿违。政府有关部门需要总结经验。”中国房地产业协会副会长朱中一说。

朱中一认为,税收政策是国家制定的,2006年国税总局的文件中,哪些仍执行哪些不执行,国家有关部门未向社会明确,因此一些地方执行中观望敷衍。“新政策应解读清楚,避免恐慌,国务院有关部门要通力,及时出台细则。”朱中一再次强调。

阳光[消息价格户型点评]100置业集团常务副总裁范小冲则认为,各地不执行的主要原因是“土地财政”,因担心执行后市场受到影响,地不好卖,税收少了,进而影响整个产业,而城镇化背景下各地都在竞争抢地盘,吸引项目和人才,因此地方政府才会阳奉阴违。

中国社科院金融所研究员尹中立对此表示赞同,“相比土地出让金的收入而言,征收的20%所得税在政府财政收入中的比重是微不足道的,如果因为征收住房交易的所得税而影响到土地出让金的收入,则是因小失大之举。”他说,因此,在政策执行过程中,地方政府对这项规定进行了“变通”,大多数城市对20%的所得税政策都采取了回避态度,即使是态度积极的北京市对此也采取了“弹性”处理。可见,“国五条”中杀伤力的20%所得税政策的结局是“重拳打在棉花上”。

值得注意的是,“国五条”中得到地方政府普遍执行的是房价控制目标,这几乎已经成为今年调控的主基调。为完成该目标,北京、上海、广州、深圳、合肥、厦门、沈阳在预售证审批环节严格限价,北京还拟通过从重征收土地税、土地出让采用“限房价、竞地价”方式来控制房价。

朱中一认为,虽然对房价上涨过快的城市,限价有合理性,但与市场经济规则存在矛盾。“一房一价之前一直有,北京这次是更严格执行,但根据《城市房地产开发经营条例》,商品房销售价格是由双方协商议定的。限价只能解决短期问题。在市场经济条件下,政府哪些要管,哪些要放,还需研究完善。当前,政府要在增加供应和防止土地价格过快上涨方面把好关。”朱中一说。

由于各地细则执行力度不一,经历了3月的市场井喷后,4月各线城市成交出现了不同程度的下滑,其中一线城市尤为明显,二三线基本平稳。而预售限价果然立竿见影,4月70个大中城市房价平均环比涨幅7个月来下降。

尽管房价环比涨幅趋缓,但同比涨幅仍在扩大,房价上涨预期未根本解除。地方政府的消极“执政”增强了房企对市场的信心,拿地热情再起,5月以来再现,上海、广州、长沙甚至10天内出现了3个年内。近期一二线城市拍卖的楼面地价,基本接近商品房的售价。

在朱中一看来,近一二线城市再现,反映了拿地企业对未来市场预期乐观,但就全国而言,1~4月土地成交同比减少,说明了多数企业还在观望。

“买的不是限价房的地,却要限制销售价格,这是不合理的。”范小冲说,政府不让利,不可能降房价。范小冲认为,现在的房价数据是重压下的市场平衡,限价早晚会取消,未来一旦压力释放,需求还很大,房价还有上涨空间。

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