[摘要] 深圳等一线城市新供应土地越来越少，商业配套几近饱和，一线城市已进入以存量房交易为主“存量时代”。
过去十年，中国房地产市场在城市化的推动下快速发展，但随北京、上海、深圳等一线城市新供应土地越来越少，商业配套几近饱和，一线城市已进入以存量房交易为主“存量时代”。而一线城市周边的二、三线城市却迎来商业地产全面升级的时机。据了解，在深圳周边城市的大型商业运营团队基本来自深圳，并有部份大型商业综合体明确提出要以深圳万象城为发展目标，方聘请的高层运营团队，超过8成来自深圳业界。
深圳商业模式在周边城市蔓延
以河源为例，在河源有一占地面积达24万平方米，建筑面积超过80万平方米，总愈35亿元的大型商业项目。记者在该商业现场了解到，该项目不但整体外观与深圳万象城多有相近之处，内部布局设购物、旅游度假、休闲娱乐、美食、文化、展览、金融商务和住宅八大功能，也与深圳的商业形神相似。究其原因，是其背后有个来自深圳的运作团队。据悉，其运营管理公司负责人系原深圳益田假日广场(小区网论坛)招商部负责人，公司核心团队，包括招商部和企划部等核心部门负责人皆来自深圳，包括原茂业百货、金光华、华润万家等百货和超市的骨干精英。“发展商的目标是使河源拥有像深圳万象城一样的购物，给消费者带来全新的消费体验，所以高层团队来自深圳并不难理解。”目前华润万家、中影国际、简爱家居已签约进驻，来自各地的近千家商家也到场洽谈，大部分是品牌商，但未来内地城市的商业全面升级将成为一种趋势。
商业地产发展向二、三线城市转移
随着住宅限购令在范围的普及，其已对性需求产生了明显的挤出效应。部分资金已陆续抽离住宅市场，流入商业地产，致使短期内非住宅产品销售量出现明显增长，2012年写字楼销售同比增加13%。与此同时，在2011年3月限购令严格执行后，四大城市（北京、上海、深圳、广州）商品房销售面积中的写字楼占比已从15%上升至20%。预计在限购令退出之前，商业地产的政策利好因素仍将存在。未来，商业的集中是必然趋势，无论是一线还是二线、三线城市，集中式的商业必然是主流。 根据仲量联行发布的研究报告预计，到2020年，一线城市在中国商业地产总量中的比重将仅占10%，这预示着今后10年里二、三线城市蕴含着巨大商机。省房地产协会秘书长韶指出，由于一线城市商业地产供应量日益增加，而随着二、三线城市消费水平的提高，这些城市将成为商业地产的“蓝海”。
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