深商务价格叫板豪宅 两&quot;豪&quot;相争谁胜?

比定位豪商据核心豪宅占资源

一年前，每平方米6万元的深圳伍兹横空出世，“商务”的概念开始冲击人们的眼球。时至今日，的标准不断被刷新，80层东海国际顶层单位为29万元/平方米。后海深圳湾1号紧随，推出48套面积为428平方米和519平方米单位，价格6.9万元/平方米，29层则可达17.8万元/平方米。

一般要满足这样一些条件：首先处在CBD核心区，与高档精品商业、写字楼共同构成都市综合体，往往是一个城市发展程度的标杆；其次产品品质，无论是外观设计，还是装修选材都具考究和奢华感。

事实上，如果从这个标准来考量，深圳真正意义上的事实上少之又少。但一手商务之所以能够如此抢眼，近两年来的商业地产的趋暖是必要的市场催热剂。根据深圳国土局数据，2012年深圳一手商业成交3522套，同比增长超三成，商业成交前三甲均为商务项目。

与商务占据城市核心不同，传统豪宅产品拥有相对稀缺的自然资源。曾经的豪宅产品以临山傍海别墅为主，但是随着近年来房地产市场不断发展，与精英更为匹配的平层豪宅迅速崛起，而豪宅也不再集中在城市边缘。平层豪宅开始与传统的别墅分庭抗礼，占据了传统住宅市场的半壁江山，开启了城市生活与景观资源兼顾的另一扇大门。

但无论是平层豪宅亦或是低密度豪宅如别墅，它们均有“社区概念”以及相应的配套支持，这一点也恰好是区别于商务的地方。

就来看，现阶段深圳传统豪宅产品点状分布，分散于各个区域：银湖、蛇口半岛、华侨城、香蜜湖、大梅沙、观澜湖、深圳湾、尖冈山、宝安区和后海湾。价格方面，据记者观察，从平层豪宅到别墅，均价从5万元/平方米到10万元/平方米不等。

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拼客户

豪商讲服务豪宅造圈层

已与传统豪宅价格趋近,那么两者对于客户又分别有什么吸引力？长期研究豪宅的美亨咨询有限公司总经理吴茂萍表示，从字面意思来看，商务就是指“商务式服务，式管理。”而的服务就是区分顶端与传统豪宅的重要指标。梳理今年将入市的商务项目不难发现，专业化服务均为项目亮点。例如，伍兹引入深圳家国际白金管家理念，采用英式管家服务。据知情人透露，不少业主还是看重这一点。

此外，商务基本位于城，能够承担居所的功能。产品上，豪商的设计理念也更为先进，享受城市为核心的配套与景观。但是，这类也不时会有缺乏花园、缺乏的质疑。因此购买的人群主要集中在国际商务人士、和习惯生活在城的富人。

相反，据某别墅销售人员透露，有购买意向豪宅的人，不仅有本地乃至市外的公司总裁、实业家，还有一些从香港或美国回深圳定居的富翁。他们追求豪华、气派的豪宅，更加追求个性化的产品，追求名家设计与建筑风格。他们选择的豪宅的标准，要有良好的景观资源，内部环境要求低容积率、低密度、高绿化率……重要的就是能够体现他们的身份、豪华与品位。

值得注意的是，在购买人群当中，不少人“组团”购买。他们并不是为了享受“团购优惠”，买在一起只是为了“大家一起聊天方便。”

“在天悦湾，由业主推介亲朋好友成交的占比达到四成。”金地集团华南区域地产公司市场营销部经理曾鸣华介绍说，“天悦湾和他的朋友们”这项活动运营了逾一年，成功打造了一种圈层文化。

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看市场

豪商放长线豪宅缓推盘

价格很华丽，但销售数字是否美丽？

据知情人士透露，某些商务虽然叫价高，但却面临巨大销售压力。对此，吴茂萍并不担忧。她认为，深圳作为国际化城市的地位已逐渐被认可，到深置业的购买人群也已经趋于化、国际化。况且目前此类产品数量有限，因此销量不成问题，只是需要一个过程。她提醒，由于豪宅告别传统豪宅“以大取胜”的理念，若非具备相对高单价，难以避免沦落成刚需项目的“噩运”。

在传统豪宅市场，公开数据显示，目前深圳在售住宅超过10个。其中罗湖聚集了3个，分别是半山道一号、合正荣悦高层与京基云景梧桐。别墅方面，2013年深圳只有9个项目共计868套，其中已售415套。

业内预计传统高层豪宅产品将进入相对缓慢的消化期，以改善型需求为主，且会以稳保入市、以稳保销量。而随着限墅令的实施到位，别墅产品现有存量不足，后续供应断档，因此别墅的去化前景相对乐观。

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