公积金二套房贷首付调至七成 或为保护置业

限定高收入职工月还款额

新政：公积金根据职工收入情况实行贷款差别化，限定高收入职工的月还款额。人均月收入超过北京市职工月平均工资3倍(含)以上的，其月还款额原则上应不低于其月收入的50%。

月还款额在不低于贷款月还款额的基础上，原则上应不低于住房公积金月缴存额。也就是说，如果借款人月公积金缴存3200元，贷款月还款额3000元，也须每月还3200元。

此外，借款人在借款期间出现收入降低、生活困难等情况，经北京住房公积金管理批准后可以下调月还款额，但不得低于贷款月还款额。

解读：高收入人群利用公积金贷款购房，月供却很少的情况将得到改变。相关负责人表示，新政增加了高收入职工的月还款额，避免高收入家庭长期占用贷款资金，使更多中低收入职工能获得资金支持。

目前依据的职工月平均工资为北京市2011年度职工月平均工资，即4672元，月平均工资3倍即14016元。这个工资水平还会根据北京统计局数据的变化调整。

对于还款额和缴存额的联动，相关负责人表示，这样可使住房公积金全部用于住房消费，以避免出现高收入职工的住房公积金月缴存额高于月还款额的情况，既体现了制度的公平性，又加快了贷款资金的回流速度。

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贷款前12月连续缴足公积金

新政：缴存职工有违规提取、提供虚假材料、严重违约等不良行为，不享受贷款额度上浮等差别化优惠政策，视情节轻重下调其贷款额度或拒绝受理其贷款申请。对于骗贷、贷后无故不正常缴存住房公积金、无正当理由违约的，将采取取消贷款资格、提前收回贷款等处罚措施，并记入信用记录。此外，申请人原则上申请贷款前12个月应足额连续缴存公积金，且申请贷款时处于缴存状态。购买政策性住房的申请人，原则上应建立公积金账户12个月(含)以上，申请贷款前6个月应足额连续缴存住房公积金，且申请贷款时处于缴存状态。

算账·二套房

总价200万首付多20万月供减少千元

执行新政策后，以一套评估价为200万元、贷款20年的二手房计算，首付将比政策调整前多付20万元，贷款额度相应少20万元。在一般情况下(去掉高收入等因素)，月供每月少约千元，还款总利息少约10万元。

□公积金贷款数字

2012年

发放总额517.19亿。贷款量81659笔回收122.44亿元

2013年

计划发放400亿。

注：截至去年12月底，北京住房公积金余额1269.75亿元。

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观点调控严保护置业

对于公积金贷款新政，北京中原地产市场研究总监张大伟表示，公积金贷款占成交量比例中2012年历史突破30%，但今年公积金政策逐渐收紧。相比其他城市，北京调控力度，严厉打击投机需求。同时，公积金新政仍保护自住购房，保护90平米以下的首套房，有利于保护首套房购房者。

链家地产副总裁林倩表示，二套房认定标准对在京无房、但有抵押贷款记录的购房者，仍维持之前的六成首付，在公积金允许范围内，保护了改善型需求。但对于改善型刚需，也就是“卖一”的购房者，应给予更多政策支持。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，“认房又认贷”的认定标准，可能延缓部分资金实力和改善愿望不太强的改善性购房群体购房，对合理的改善性购房需求有误伤。但对置业者、购小户型的3A用户，贷款额度浮30%，凸显了对置业人群的优惠保障。

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□释疑

首套自住住房如何认定？

A：通过北京市住建委房屋交易权属信息查询系统、中国人民银行征信系统和北京住房公积金管理系统及其他方式调查，查询借款申请人无住房记录、无个人住房贷款记录、无住房公积金购房提取记录的，为首套自住住房。

借款申请人的月收入如何确定？

A：借款申请人月收入原则上按住房公积金月缴存额反推方式确定，缴存单位的离退休职工采用单位收入证明方式确定月收入。也就是说，如果借款申请人的公积金月缴存额为480元，是按月收入的12%的比例缴存的，则可反推出借款人月收入为4000元。

高收入借款人月还款额按个人还是家庭算？

A:借款申请人人均月收入超过北京市职工月平均工资3倍(含)以上的，其月还款额原则上应不低于其月收入的50%，北京市2011年度职工月平均工资为4672元，月平均工资3倍即14016元。

借款申请人为单身的，月收入在14016元(含)以上，月还款额原则上应不低于月收入的50%；借款申请人为已婚的，夫妻双方月收入之和在28032元(含)以上，月还款额原则上应不低于夫妻双方月收入之和的50%。北京市职工月平均工资将根据北京市统计局公布的数据进行调整。

购房家庭夫妻双方公积金缴存额之和能否大于还款额？

A：借款申请人月还款额在不低于贷款月还款额的基础上，原则上应不低于住房公积金月缴存额，即不低于单位缴存部分与个人缴存部分之和。

借款申请人为已婚的，月还款额应不低于夫妻双方住房公积金的月缴存额之和，以保证住房公积金全部用于住房消费。

例如，月供还款额为4500元，但借款人夫妻双方公积金月缴存额为5200元的，每月就必须还款5200元。

借款申请人每月须保留的生活费是多少？A：借款申请人每月偿还贷款后，保留的人均生活费不得低于北京市基本生活费标准。北京市2013年1月1日起，基本生活费标准每月不低于980元。借款申请人为单身的，每月保留生活费至少980元；借款申请人为已婚的，每月保留生活费至少1960元。公积金管理将适时根据标准变化，调整借款人生活费。

延伸阅读：

中国人民银行营业管理部关于调整北京市差别化住房信贷政策的通知

银管发〔2013〕116号

各国有商业银行北京市分行、各股份制商业银行在京营业机构、各城市商业银行北京分行、北京银行、北京农商银行、辖内各村镇银行、中国邮政储蓄银行北京分行、辖内各外资银行：

为贯彻落实《国务院厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发〔2013〕17号）精神，根据《中国人民银行关于做好差别化住房信贷政策实施工作的通知》（银发〔2011〕66号）有关规定，按照北京市新建商品住房价格控制目标和政策要求，现就差别化住房信贷政策有关事项通知如下：

一、各商业银行应进一步强化个人住房贷款业务借款人资格审核，严格按照规定调查家庭住房登记记录和借款人征信记录，严禁向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款。

二、对贷款购买首套自住住房的家庭，继续执行首付款比例30%的规定。

三、对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于70%。

对在北京市住房和城乡建设委员会房屋登记信息系统中显示无房、在中国人民银行个人信用信息基础数据库中有一笔住房贷款记录、第二次申请贷款购买住房的家庭，仍执行首付款比例不低于60%的政策。

四、继续暂停发放家庭购买第三套及以上住房贷款。

五、我营业管理部将会同相关部门对各商业银行落实差别化住房信贷政策情况进行督查。

六、首套住房贷款、第二套住房贷款、第三套及以上住房贷款的认定标准按照住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》（建房〔2010〕83号）规定执行。

七、自2013年4月8日起，借款人通过北京市住房和城乡建设委员会房地产交易系统完成网上签约所购住房，其商业性个人住房贷款业务按照本通知规定执行。

八、本通知未明确事宜继续按照现行差别化住房信贷政策规定执行。

特此通知。

中国人民银行营业管理部

2013年4月7日

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