[摘要] 根据海口市住建局1月11日下发的《关于清理当前商品房市场存量的紧急通知》（下称“通知”），海口市商品房市场存量的清理工作范围从2004年1月至2010年12月31日。
《财经日报》近日对海南房地产市场供需状况和运行情况进行了持续报道，引发业界对海南楼市的高度关注，海南省住建厅日前下发通知，要求各地紧急清理当前商品房市场存量。
通知要求，凡在海口市领取预售许可证销售商品房的房地产开发企业，须认真清理现有的在售楼盘，并将清理的结果报海口市住建局市场管理处，清理时间自2013年1月12日起至2013年1月18日。凡未按时报送清理结果的楼盘，届时暂予关闭，直至按规定报送清理结果后方可以开启。
海南地产业内人士告诉本报记者，海南此次大规模清理楼市存量主要是为了梳理和摸清真实市场供应情况，不会对海南楼市产生直接影响。
存量到底有多大
时至2013年1月，国际旅游岛政策出台期满两年。两年期间，海南楼市从急剧井喷到不断回调，开发商和购房者逐渐回归理性，市场运行开始趋于平稳。但当时大规模房地产项目在短期内上马也同时埋下隐患，并在两年后暴露出诸多问题亟待梳理和规范。
尤其是当前海南楼市的真实存量一直秘而不宣，除了一些长期开发的大型项目外，部分中小楼盘从2010年至今仍未售完。
海南此次清理工作主要是因为部分无效存量在期转现过程中造成重复积压，难以摸清有效库存量，清理之后使商品房存量更加明确。
来自海南当地机构但未经官方证实的统计数据，截至2012年11月，库存量少的三亚为11万平方米，需要2年消化。库存量的陵水为188万平方米，需要消化101个月。海口楼市库存消化周期则需要50个月，文昌需要46个月，琼海需要61个月。
海南省官方去年一次正式披露的数据显示，截至2012年3月底，海南全省共计约有6410万平方米的存量房。
1月8日，海南省住建厅有关人士向本报记者介绍，目前海南房地产市场的实际潜在供应总量约5000万平方米。不过，潜在供应量与库存是两个概念。官方亦未披露2012年海南房地产市场的新增供应量。
根据1月11日举行的海南省住房和城乡建设会议披露，2012年海南房地产开发完成830亿元，商品房销售完成890万平方米，稳中有升。海南省副省长陈志荣在该会上称，海南房地产市场不存在泡沫。
海口市房地产业协会1月9日召开新闻发布会披露，2012年海口市销售商品房266.1万平方米，同比增长18%；商品房价格9402元/平方米，同比下降6.6%。商品房库存量为463万平方米，处于可控与合理区位。
价格调整无法避免？
实际上，作为一个动态变量，楼市存量不仅包括新建商品房，还包括大量的二手房。但海南楼市是一个畸形市场，二手房市场远远落后新房市场，基本是租赁市场也比二手房交易市场更加活跃，导致二手房无法发挥应有的市场调节功能。
有海南开发商表示，当前海南楼市已经不是数据趋势的时期，海南楼市固有的特点决定很难通过供需关系研判其未来走势，根本上仍受限购等政策和楼市走向的影响。目前，海南楼市洗牌正在加剧，行业分化趋势日益明显。
当地媒体援引海南中原地产市场研究部付泽龙的观点认为，现在的海南楼盘大致可以分为三个梯队：梯队是资源稀缺型楼盘，价格比较坚挺；第二梯队是价格调整、推广力度大的楼盘，这些楼盘普遍卖得不错；第三个梯队，是那些既没有好资源，又不肯在价格上让步的楼盘，这类楼盘的销售基本处于停滞状态。
在付泽龙看来，海南楼市进行价格调整已无法避免。现阶段的楼盘，想要获得比较好的成绩，就必须在价格上做出让步。
此外，需要警惕的是，海南房地产比重过大问题依然严峻。海南统计局数据显示，2012年1至10月，海南省房地产占固定资产的比重为41%。而2009年同期，这一比重约为31.5%。这意味着房地产比重仍在上升。
海南省住房和城乡建设会议提出，2013年海南房地产开发目标是增长15%至955亿元。调整优化开发结构，进一步减少纯商品住房比例，实现供求关系的基本平衡。
客高位接盘被套 海南个别楼盘均价跌三成 财经日报
与股市一样，楼市中每个高位套牢者总期待咸鱼翻生，尤其是海南客们。
国际旅游岛红利催生的海南楼市热潮时过两年之后，《财经日报》记者通过对多个区域的已售楼盘和购房者回访发现，海南房地产市场价格的风云突变，正让2010年楼市高位接盘的大批客们身陷被套牢窘境，进退两难。
虽然多数业内人士仍对此保持乐观，并坚信上世纪90年代海南楼市上演的“击鼓传花”游戏不会重演，但并没有人敢断言这批客何时才能解套。
凤凰岛无人接盘
在外面的想进去，在里边的想出来，海南楼市越来越像是“围城”。张建波（化名）属于那种徘徊在围城门口举棋不定的大多数人。
此前的2012年8月30日，曾被认为是海南楼市标杆的三亚凤凰岛项目正式交房，来自浙江的生意人张建波很满意地收下了他购买的一套两房一厅。
这套是张建波在2010年1月海南楼市发烫时以近7万元/平方米的价格抢购的。当时，凤凰岛项目一期开盘当天700套房源，50~305平方米均价高达6.5万元/平方米，不但在海南创下纪录，在也属罕见。
但让张建波迷茫的是，刚收到房子后，的地产中介介绍，二手房市场已经有业主低于购买价抛售凤凰岛的房子，这给他带来不小的心理冲击。
记者在凤凰岛的卓亚地产中介店了解到，目前已经有数套凤凰岛的房源在对外挂牌出售。根据销售人员介绍，凤凰岛4号楼的一套62平方米的270度海景以350万元价格出售，而且业主承诺包更名，正常更名费用在30万~50万元，减去更名费后这套房子单价也就每平方米4.9万元。“业主是温州老板，因急需用钱，低于市场价急售此房。”
在凤凰岛的多家二手房中介店里，单价在4.5万至6万元之间的凤凰岛房源不在少数。
不过，凤凰岛在售新盘价格仍未下跌，从2011年1月上调价格至今，凤凰岛售价一直为7万元/平方米，售价达到13万元/平方米，均价9万元/平方米。但有当地业内人士透露，凤凰岛的销售神话已经一去不复返。
销售人员称，由于有很多老业主，凤凰岛新盘很难，现在买凤凰岛的二手房更划算，因为很多业主通常是因为急需用钱而亏本急售，往往都是要求购房者能一次性现金付款，议价空间比较大，而且业主还愿意承担一部分交易税费。
高位接盘多被套牢
凤凰岛业主仅仅是海南楼市客的一个缩影。实际上，在2009年下半年至2011年初海南楼市高潮时进去的客，目前大多数人已经被套牢。
不仅仅是三亚，整个海南都是大量物业面临长期空置。有当地机构统计，海南省在2008年至2010年3年内交付入住的住宅，年均使用时间仅为1.5个月，实际使用率只有1/8。无疑，大量空置房屋更谈不上合理的。
海南省政府的海阔天空国兴城一期，此前于2011年1月开盘，当时起价13500元/平方米，均价14500元/平方米。但现在已经有业主挂出多套二手房出售，127平方米三居室报价139万元，折合单价11000元/平方米；95平米两居室报价97万元，折合单价10211元/平方米，这意味着房子一出手就直接亏损约2000元~3500元/平方米。
董文斌在2010年9月购买了菩提树项目的一套三居室，这个位于海口西海岸创业路的项目，当时起价14500元/平方米，均价15000元/平方米。但该项目售价经历一段波动后，目前的销售均价已经跌至13000元/平方米。
海口西海瑞园1月9日销售均价10000元/平方米，与本项目2010年12月10日次对外报出的12680元相比，25个月以来销售价格累计下跌了2680元，跌幅为22%；海甸岛海景路的蔚蓝海语印象，1月6日销售均价12000元/平方米，较2010年4月销售均价17000元/平方米，下跌29.4%。
此外，文昌市高隆湾白金路的同创碧海城南苑(小区网论坛)美兰海岸，2010年6月开盘销售均价为8000元/平方米，目前有业主挂出的二手房报价已经跌破7000元/平方米。
根据当地机构统计和开发商人士透露，在三亚、海口、琼海、陵水、文昌等地，有大量的楼盘从2010年一直销售至今仍未卖完，这些楼盘在两年多期间价格一度继续上涨，但2012年大多数已经回落到起点，甚至跌破起始售价。
多位开发商向本报表示，海南购房者以岛外为主，多数都是以度假兼为目的，目前被套的客主要是当时的高位接盘者。
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