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房屋转让8年未过户 卖出微利房无法办证引纠纷

深圳特区报  吴涛   2013-01-11 09:38

[摘要] 一套政府微利房转让后,卖家以房屋权属不明为由告上法院,希望法院判决房屋转让协议无效,双方各自返还财产,同时买家支付房屋使用费23万元。福田法院一审驳回卖家诉求,卖家不服上诉。昨天,该案在市中级法院二审。

一套政府微利房转让后,卖家以房屋权属不明为由告上法院,希望法院判决房屋转让协议无效,双方各自返还财产,同时买家支付房屋使用费23万元。福田法院一审驳回卖家诉求,卖家不服上诉。昨天,该案在市中级法院二审。

转让微利房8年未过户

本案涉及的是位于福田区莲花北村(小区网 论坛)的一套政府微利房。

原告林先生起诉称,早在2004年7月,他与被告乔先生签订了一份《房地产转让协议》,买卖莲花北村的一套房屋,价款为31万元。

因该房屋没有房产证,房屋权利人也不是林先生个人,林先生将房屋交给乔先生使用,乔先生交付12万元房款后,其它房款没有支付。

林先生据此认为,依据《城市房地产管理法》及《合同法》有关规定,其出让的房屋没有取得房地产证,房屋权属不明,对方也没有支付全额房款,故请求法院判决《房地产转让协议》无效,双方各自返还财产,同时买方支付房屋使用费23万元。对于林先生要求解除买房合同的要求,买方乔先生不予认可。

他表示,《房地产转让协议》是双方真实意思的表示,内容并未违反法律。林先生与自己签约后,不履行办证义务,严重违反诚实信用原则,恶意违约的行为给自己造成了重大损失。同时,双方在《房地产转让协议》中有约定,“卖方在办证期间不得收取买方租金”,因此,林先生无权要求自己支付房屋使用费。

一审认定转让协议有效

福田法院审理查明,涉案的房产是市住宅局分配给众邦公司购买的微利房,该公司因未依法年检,于1998年被吊销营业执照,但该公司的登记未被注销,其法人主体资格依然存在,资产也未办理转让手续,众邦公司对该房产的权利义务并未合法转移给西来洋公司。西来洋公司是金路公司的全资子公司,原告林先生向金路公司购买该房产,虽然支付了对价,但并不能因此享有对该房产的权利。

本案涉及的房屋是众邦公司购买的微利房,依照《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》,微利房不能进入市场买卖,不具有流通的属性,但《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》仅系地方规章,依照法院关于《合同法》的相关司法解释,地方规章不能成为合同无效的法律依据。

标的物是否可以流通不影响合同效力,但如果买卖标的物违反公共利益,则应判令合同无效。本案中,原被告的合同并未损害社会公共利益,故不能因为标的物不具有流通性而认定该合同无效。据此,福田法院一审驳回原告的主张。

二审双方仍各执一词

林先生不服一审判决,提起上诉。昨天,市中级法院对此案进行了二审。

林先生亲自出庭参与诉讼,乔先生则委托律师出庭。林先生向法庭递交上诉状称,他并不知道该房屋办不到房产证,不能买卖,在中介的鼓动下与乔先生签订了《房地产转让协议》,后来又签订了补充协议,有效期至2007年2月。

到2007年2月,房产证还是办不下来,他多次找乔先生,要求解除协议,但乔先生均推脱,双方一直无法当面协商,实际上,乔先生已将该房屋租与他人长达8年多时间。

根据《房地产转让协议》,如果在约定期限内无法办理房产证,卖方在退还买方定金及装修费的基础上,有权解除该协议。同时,林先生还强调,他不是该房屋的权利人,将该房屋出售给乔先生,属于无权处分行为,属无效合同。

乔先生的代理律师回应称,一审判决认定事实清楚,适用法律正确,希望二审维持。他表示,该合同并无争议,林先生的行为系受利益驱动,严重违反诚实信用原则。

目前,此案仍在进一步审理中。

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