[摘要] 为了巩固房地产调控成果，政府坚定不移地不放松房地产调控；一些地方政府不断地触碰调控“限购令”红线，可是无疾而终，终30多个城市转向公积金贷款的微调；2次降准、3年来降息。于是，开发商在赌，购房者在赌，地方政府也在赌。
2012年，是巩固年，或是微调年，亦或是一个赌场下，各方的博弈年。
为了巩固房地产调控成果，政府坚定不移地不放松房地产调控；一些地方政府不断地触碰调控“限购令”红线，可是无疾而终，终30多个城市转向公积金贷款的微调；2次降准、3年来降息。于是，开发商在赌，购房者在赌，地方政府也在赌。
抑制不合理需求，温家宝总理今年多次提出“要坚定不移地继续实施房地产市场调控政策”，另一方面，支持自住型合理需求，30多个城市微调公积金贷款、置业税费减免等；货币政策方面，上半年2次下降存款准备金率，三年来降息，有力地存进了观望情绪的缓减和购买力入市，致使年中多个城市在6、7月份出现成交量上涨。
与此同时，政府加强保障房建设。根据住房和城乡建设部住房保障司消息，今年1-10月城镇保障性安居工程新开工722万套，基本建成505万套，完成10800亿元，提前完成年度700万套新开工任务目标。住建部部长姜伟新日前表示，“十二五”期间保障性住房开工量目标为3600万套，2011年至今开工约1700万套，预计2013年该目标约为600万套。
2012年保障房建设目标的制定，已开始摒弃此前“自上而下”布置任务的模式，而是根据“按需申报、自下而上”的原则，综合考虑各地资金、土地、续建项目等因素确定。这一举措表明，在保障房建设量的问题上开始倾向于“以需定建”，根据地方的实际需求来确定年度建设目标。
此外，征收房产税一直在“民间”流传。财政部、住建部不断对外宣称“房产税正在向逐步铺开”，各地纷纷酝酿方案，不少业内猜测：新一轮房产税试点或将在年底确定。
十八大后，仍然紧守调控大门，在本届政府所作的工作报告中，对房地产行业未有过多提及，但调结构保民生无疑是新一届政府经济工作的重心，房地产行业恰恰与这两项任务息息相关。12月4日政治局会议强调“加强房地产市场调控和住房保障工作”。
展望2013年，论、维稳论、下降论各执一词。房天下分析师认为，随着房产税的扩容升温，明年或将有更多的城市试点房产税；另一方面，住房保障措施将是重中之重。而2013年楼市仍将“稳”字当头，若受经济形势的影响，不排除稳中偏松的可能性。楼市的调控政策，主要是抑制性或投机性需求，而现在的市场购买力是以刚需为主，只要调控不松，整体房价稳中微升。
调控不放松 促进房地产市场健康发展
温家宝总理多次指出巩固房地产调控成果，促进房地产市场健康发展。2012年，温家宝总理多次在各种场合指出要巩固房地产调控成果，严格执行并逐步完善抑制投机性需求的政策措施，促进房价合理回归。
三季度，及相关部委密集强调房地产调控不放松。今年上半年地方微调调控政策较为频繁，楼市现反弹迹象，为巩固调控成果，防止房价反弹，近三个月来，及相关部委多次重申房地产调控不放松。7月初，温家宝常州调研，强调防止变相放松购房政策，把抑制房地产投机性需求作为一项长期政策。与此同时，住建部、国土部、财政部、发改委等相关部委均强调坚持房地产市场调控不放松。7月末，中共政治局召开会议研究经济形势和经济工作时指出，坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策，坚决抑制投机性需求，切实防止房价反弹。从到相关部委密集强调房地产调控不放松，表明政府对房地产调控的坚定决心。
十八大后，仍然紧守调控大门，在本届政府所作的工作报告中，对房地产行业未有过多提及，但调结构保民生无疑是新一届政府经济工作的重心，房地产行业恰恰与这两项任务息息相关。从住建部部长姜伟新在“十八大”中外记者招待会上的讲话可以看出，政府对各地楼市的市场及政策变化高度关注，下一阶段将继续巩固调控成果，对自住与投机需求的差别化政策将继续实施。同时他也表示，时刻应对新一轮的楼市调控，遇到某一城市自行调整楼市政策时，会储备相应政策，一旦市场出现明显量价齐涨时就会出台政策。
12月4日，政治局会议再次强调“加强房地产市场调控和住房保障工作”。
地方政府积极出台“各类”政策鼓励合理需求
据中指研究院统计，仅上半年，就有30多个城市进策微调鼓励合理需求，且多为公积金政策松绑，还有调整普通住宅标准、减税或补贴、户籍放松等方面。有些城市调整两次，如武汉、厦门不仅调整了普通住宅标准，还调整了公积金政策；上海调整了普通住宅标准，放宽户籍限制被叫停；芜湖放宽公积金政策，而税费补贴政策被叫停。另外，限购城市中近一半城市微调楼市政策，但的结果是“夭折”。例如中山1月份计划放松限购政策被紧急叫停。
转而下半年，上海、北京、山东、武汉、广州等省市重申坚持房地产调控不动摇，纷纷响应坚持调控不放松精神，强化执行力度。如，7月27日上海市政府发布通知，强调进一步严格执行房地产市场各项调控政策，9月6日上海房管局发布通知，组织开展住房限售政策等执行情况检查，并强调抓好各项楼市房价调控工作，保持市场平稳健康、行业有序发展。8月23日北京市政府常务会议指出，要坚持房地产调控不动摇，切实抓好保障性住房建设和分配管理，9月6日北京市住建委发文加强限购审核。
货币金融政策渐松 促进合理需求
上半年，央行、住建部等支持首套房，全面落实差别化的住房信贷政策，满足首套房贷款需求。多数城市的首套房贷利率从去年的基准利率下浮到85折，针对首套房贷政策松动迹象明显。
此外，今年货币政策微调力度加大，主要集中在上半年。2012年上半年央行两次下调存款准备金率0.5个百分点、三年来两次降息并且扩大金融机构存贷款利率浮动区间。
央行主要通过调整存准率调节货币供应量，影响商业银行的放贷能力，进而影响房地产市场。利率的改变，是利率连续单向变化的累积效应，对购房者成本影响比较明显，加上央行降息往往标志着货币政策放松的开始，对购房者的情绪能带来直接的影响，因此直接影响了购房者的需求变化。
2012保障房供应量提前完成 2013年将继续加大保障房建设
保障房建设补助资金力度加大。由于去年开工的1000万套保障房在今年继续施工，加上今年新开工700万套的任务，保障房的在建规模将达到一个新高度，资金的需求量较往年也有所提高。今年财政保障房建设计划补助资金2100亿元，相比去年实际的1700亿元增长了23.1%。同时。住建部、央行、财政部等多部委也强调落实住房保障资金。
1-10月份，城镇保障性安居工程新开工722万套，基本建成505万套，完成10800亿元。这标志着今年的保障房建设任务已经提前两个月完成。加上去年和前年结转的工程量，今年我国在建保障房将超过1700万套，创历史之。
十八大报告提出，建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理。未来一段时间，保障房建设仍将是重要的政策着力点。
房产税逐步铺开 明年多城市或将成为试点城市
房产税改革试点再成焦点，试点范围有望扩大。财政部部长谢旭人在7月财政厅（局）长座谈会、8月常委会以及一些采访场合均提到要稳步推进个人住房房产税改革试点；据媒体报道，8月国家税务总局组织来自30多个省市的71名税务系统工作人员在学习房产税批量评估技术，为房产税扩容做准备。
从近期频频传出的房产税改革的相关消息可以看出，房产税改革试点范围的扩大是大势所趋，重庆、上海的试点情况表明，由于房产税试点初期税率低、征税范围窄，对购房者的实际税费影响有限，但房产税改革深入，将进一步打击投机性行为。8月国务院督查组在重庆开展督查工作后指出，希望重庆深化房产税改革试点，为提供有益借鉴。房产税改革试点范围的扩大，将进一步完善我国房地产长效机制，有利于市场健康发展。
房产税的征收作为长效的楼市调控机制被人们寄予了厚望，从目前市场情况及十八大后政府反应来看，短期内应该不会有更为严厉的调控政策出台，逐步推进房产税的试点及改革将是近阶段的首要任务。但我们也必须清楚的认识到，房产税并不是一把直接砍向房价的利剑，房产税及其配套政策通过调整房地产行业的长期政策环境进而保障市场平稳健康运行，从上海、重庆的试点情况来看，房产税在短期内影响更多的是市场预期而非房价，今年以来两地量价出现明显反弹。由于试点初期税率低、征税范围小，房产税对降低房价的作用不应被过度放大。
住房用地供应计划下调 征地补偿标准有望提高
住房用地供应计划下调，但仍远超历年实际供应水平。8月5日，国土资源部发布公告称，对2012年4月确定的住房用地供应计划进行调整，计划供应总量由17.26万公顷调整为15.93万公顷，减少7.7%，但与历年实际计划完成相比，仍远超历史水平，为完成量年份的117.3%，能够满足全年住房用地有效需求。其中，保障性安居工程用地由5万公顷调整为4.76万公顷，减少5%；商品住房用地由12.24万公顷调整为11.17万公顷，减少8.7%。
土地管理法修正草案提请审议，征地补偿标准有望大幅提高。十八大报告中明确指出，“改革征地制度，提高农民在土地中的分配比例。”这是在党代会报告中明确指出征地制度改革。日前，温家宝主持召开国务院常务会议，听取农业和农村工作汇报，重点讨论通过《中华人民共和国土地管理法修正案（草案）》。目前具体修改内容尚未可知，但业内普遍认为主要内容是提高农用地的征地补偿数额，提高额度可能为现行标准的10倍以上。
在我国城市化进程中，大量农村土地转为国有建设用地用于城市建设，依照以往的补偿标准，失地农民获得的补偿仅为土地的5%-10%；与此同时，过多过快地占用农村集体土地，不仅影响农村稳定，而且威胁粮食安全，土地制度改革及相关法制的建立健全迫在眉睫。本次会议决定将草案提请常委会审议。
四部委联合发文，土地储备及融资管理再度受到关注。11月5日，国土部、财政部、央行和银监会四部委联合发布《关于加强土地储备与融资管理的通知》。近年来，随着经济的快速发展，土地储备制度在运行中逐渐暴露出新的问题：土地储备机构亟待规范管理；土地储备贷款政策需调整完善；部分地区土地储备实践操作不规范，资金使用及不规范不到位。此外，国务院发展研究发布的《土地制度改革与转变发展方式》研究报告指出，目前很多土地储备机构还承担了地方政府的融资功能，将主要以贷款方式取得的土地储备资金用于股权、出借和市政设施建设等，未来偿债风险较大。
土地储备制度是我国严格土地管理不可或缺的重要环节，该通知出台的目的在于加强土地储备机构、业务和资金管理，理清土地储备业务与融资的关系。但需要关注的是，由于土地出让金的大幅减少（2012年1-10月一线城市土地出让金总额同比下降超过四成），地方财政情况不容乐观，该通知对土地储备融资规模及用途的限制，无疑对地方政府的财政收支能力再次提出新的考验。
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