[摘要] 今年以来，“结构性减税”成为社会关注热点。物业管理费能否也来一次结构性减税？深圳长城一花园进行了颇具争议的尝试。
今年以来，“结构性减税”成为社会关注热点。物业管理费能否也来一次结构性减税？深圳长城一花园(小区网论坛)进行了颇具争议的尝试。
深圳长城一花园外景图。
按照长城一花园提出的物管费减税概念，将物管费分为两部分：一部分为“保姆的工钱”，即物管公司员工薪酬和物管公司酬金，该部分是物管公司的经营性收入，必须纳税；另一部分为“保姆的买菜钱”，即用于小区日常维护的费用，包括水电费、清洁费用等，这部分是业主的份子钱，不是物管公司的收入，不予纳税。
好处显而易见，毕竟买菜钱的部分是每年过十万元的税款；但争议也随之而来，在财务专业人士看来，长城一花园的尝议显然存在政策风险。
确权尝试工钱和买菜钱不是一回事
邓和是长城一花园的前任业委会主任，如今是该小区的业委会顾问。长城一花园模式是在他任内确立的，至今仍在实行并被许多业主所津津乐道。10月28日，邓和向深圳商报记者讲述当年的创新之举。
根据《物业服务收费管理办法》，物业服务收费采用两种制度，一种酬金制，一种包干制，深圳大部分物管公司采取酬金制进行收费。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金，支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。长城一花园的物管公司长城物管正是采取酬金制，物管公司一直按照全额缴税的方式，“如果物管公司收到500万物管费，就按照500万来缴纳税款。”邓和说。
2006年，曾在企业担任高管的邓和出任长城一花园的业委会主任，一上任就对物管费的税费提出了独到的见解。首先要确定的是业主是小区的主人，物管公司只是为业主服务的保姆，那业主所交的物管费除去物管公司的酬金，剩下的物管费都属于业主。
在这一前提下，邓和指出，物管费应分为两部分：一部分是“保姆的工钱”，即物业公司进驻长城一花园团队员工的工资奖金，以及物业公司提取的10%酬金。这部分是物业公司的收入，应该按规定纳税；另一部分是给“保姆的买菜钱”，也即是用于小区公共部位、公共设施的维护、保养，包括公共水电、清洁卫生、消杀、绿化、电梯维修等。这一部分的钱，不是物业公司的收入，而是业主的“份子”钱，按照国家税务总局关于“经营性收入”应予纳税的规定，这部分费用不属于“经营性收入”，“按照法律法规，不属于经营性收入的费用是不用交税的。值得注意的是，我们用于维持小区运作的费用在支付给服务公司时就已经纳税了，譬如水电费，在交纳过程中就已经交税，如果这一部分再作为物管收入进行缴税，那就属于重复纳税了。”邓和说。
当时，邓和率领的业委会提出这一新的模式后，长城物管迟迟未同意，双方分歧较大。在物管公司看来，全市的小区没有一家物管公司是如此缴纳税费的，如果实施这一新模式，物管公司很担忧会惹上法规政策上的麻烦。业委会拿出了国家发改委、建设部于2003年11月公布的《物业服务收费管理办法》，该办法2条规定：实行物业服务费用酬金制的，预收的物业支出属于代管性质，为所交纳的业主。经过半年多的磋商，终，长城物管同意了业委会的做法。
双赢模式 每年省下一半税款
从2006年开始，长城一花园就一直按照合同约定缴纳税款，“长城一花园社区较大，每年收到的物管费将近500万元，如果采取全额缴税方式，按照物管服务费5%的税率，每年物管公司就得上缴25万元税款。采取新模式后，每年起码能省下一半的钱，应该有10多万元。省下的费用作为完善小区设施之用，取之于民用之于民。”邓和说。
根据物业管理协会提供的2010年数据资料，全市物业项目有5842个，管理面积达4.66亿平方米；其中，酬金制收取物业服务费约48亿元，缴纳营业税金约2.4亿元（其中物业服务酬金收入4.8亿元，对应营业税金0.24亿元）。在长城一花园模式被多次讨论时，有业内人士提出，如果全市采用酬金制的小区按照长城一花园模式进行缴税，深圳业主和物业公司有可能省下2亿多元。
“业主和物管都很欢迎这种新模式。”邓和告诉记者。在长城一花园推行新模式后，很多业主都表示欢迎，“2006年开始实施时，业主很拥护。首先，能为业主省钱，其次，这种模式奠定了业主是小区主人的基础。”在邓和看来，这种模式对于物管公司也是有好处的。“这种做法保证物管公司10%的酬金，小区运作成本由业主承担，物管公司不必为此发愁，该给物管赚的钱一分不少。”
10月29日，长城一花园物管主任刘兆远接受记者采访时说：“从多年的实践经验看来，这种模式是双赢的。对物管来说，酬金有保证，有利于物管建立其诚信度。”目前，很多物管公司都遭遇成本不断提高的困境，物管和业主的矛盾越来越尖锐，刘兆远说：“长城一花园目前有1100户，7楼以下的管理费是0.88元/平方米，7楼以上是2.58元/平方米，十几年来，管理费都没有提升过。幸好每年在税收上省下10多万元，这笔钱刚好能弥补不断上涨的成本。”不过，刘兆远也提到，因为长城一花园是大社区，由于历史原因，小区有很多经营性收入，经济基础较好，在财务公开的前提下进行合理避税的过程较顺利，“搬到其他小区未必能成功。”
其他小区业主和物管公司也经常热议长城一花园的合理避税模式，大多业主和物管还是很支持这种模式。深业鹏基（集团）有限公司风险管理部部长徐作成曾说过：“物业管理企业在收支节余这块，普遍的做法是全部征收企业所得税。如果按酬金制来说，这一块不是物管经营收入，不该收税，如果收税则是侵犯广大业主的权益。如果这些问题不解决，行业发展就会受到制约，公平性也会受到质疑。我们相关政府部门其实可以出台一个通知或解释来解决这个问题，避免重复交税。”
广东省华南和谐社区发展理事长周活宁表示：“物业管理费是否应征税的问题，首先由收费主体来决定。如果是物业公司作为收费主体向业主收取，不管是采用包干制还是酬金制，在扣除物业管理成本之后，有多少利润就缴纳多少所得税，这是没有争议的。如果物管费收费主体是业委会，所收取的全部物业管理费都应视为代收代支，结余则作为小区续存物业维护和维修资金，这样运作就既不会产生营业税，更不会产生所得税（因为业委会是非营利机构）。”
推广难题 政策理解存在争议
邓和告诉记者，长城一花园推广合理避税模式后，先后有不少小区业委会来取经，但真正实施该模式的小区并不多，“有业委会无法理解其中的财务问题，有的物管公司担忧触犯税法。”
邓和坚持长城一花园模式是有法律依据的，“在酬金制下，物业服务企业管理的物业小区资金的权归属于全体业主，物业服务企业只是依物业服务合同对资金进行代收代支管理。根据国务院发布的《中华人民共和国营业税暂行条例》规定，物业服务费在没使用前由物业管理处代管，主要用于业主购买物业服务中发生的支出，以及物业服务过程中的物质耗费，显然不是提供营业税应税劳务的营业收入。如按照收取的物业服务费资金的全额征收营业税，不符合《营业税暂行条例》的规定。小区物业的公共水电支出、维修物料支出、用品支出（不属于营业税的纳税范围），在购买过程中已承担了相关的税，并由物业管理处在收取的业主物业服务费中支付。按照物业管理处预收的物业服务费计征营业税，势必造成重复征税；另外，没发生物业服务支出（资金结余）的金额也被提前征税，不符合税收公平的原则，加重了小区业主的负担。”
但之平管理财务管理部财务总监钟冶对此提出不同意见，10月29日，钟冶告诉记者，在现行税务法规下，长城一花园模式或不合法。邓和说营业税存在重复计收，从理论上来说，这种观点是成立的。因为营业税是流转税，每个环节都需要纳税，同时它又不像税那样可以进项抵扣，大部分情况下属于全额征收，所以肯定会存在重复计税的问题。这不仅是物业行业的问题，而是只要涉及到营业税就会遭遇到此问题，全行业都如此。
“长城一花园的做法是站在业主的角度，对酬金制项目的一种理解，有一定的代表性，对于业主和物管公司是有积极意义的。长城一花园实施多年，或许这种做法已经得到默认。”钟冶如此表示。
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