“金九”纯度只得18K，楼市成交量增长明显放缓
国内住宅市场的“金九”旺季已经过了2/3有多,我们可以看一下表1，以点带面了解市场的情况。从环比数据看，国内3个一线城市和2个二线城市，9月份一手住宅的成交面积会比8月份有所下降，仅上海的成交量会比8月份稍有增长。其中，跌幅的是北京，预计9月一手住宅的成交面积将达到104万平方米，环比下降26.24%，其次是广州，成交面积将达90万平方米，环比下跌15.76%。
表1：主要城市住宅成交面积比较
再与前两年的成交数据比较，可以发现2012年金九时节住宅市场的成交情况处于“不功不过”的境况，比2011年的情况好，但比2010的成交情况要差。
另外，从表2可看出，9月开始至今，取得预售许可证的住宅面积虽比8月份有所增加，但与前年两相比，新增面积仅能是与之持平，甚至小幅下滑。在这个供应结构下，成交量增长的幅度已被限制。
表2：主要城市住宅新增供应面积比较
（数据来源：美联物业研究、各城市房地产交易）
备注：2012年9月为预测值。单位：万平方米
（数据来源：美联物业研究、各城市房地产交易）
备注：2012年9月的供应量统计日期为1-24日。单位：万平方米
多因素角力，旺季不旺，楼市未来发展将停滞不前
9月份多地楼市未能承接8月的上升行情，受着多重因素的影响。首先，自从5月住宅市场成交态势趋旺，6月开始到8月，楼市的成交状况不断改善。然而随着成交量的上升，低价和打折楼盘被消耗，发展商心态开始转强，随后入市的项目让利幅度已逐渐减少，加上部分中项目陆续进入市场，购房成本提高，削弱了刚需客户入市的动力。
其次，作为本轮楼市回暖主力的刚需客户已被消化了一部分，导致购买力在本年的后半段时间明显减少。
再者，进入9月后，多地首套房贷利率的折扣从5月份的8.5折，回调至9折甚至没有折扣。房贷利率折扣减少导致购房成本的提高，同样减弱了购房者入市的动力。
目前国家也推出新一轮的计划，据不完全统计，各地保增长已经达到了17万亿元。另外，其他国家的央行启动“放水”计划，如美国的第三轮量化宽松政策（QE3）、欧洲央行的“无限量收购债券的计划”、日本银行的进一步追加货币宽松措施等。资金流动性增加，有利于经济发展，但它也将推动物价上涨，推高资产价格。
由此可见，楼市现在走到了一个两难的关口，一方面资金宽裕，经济回暖可期，但流动性过剩的资金却又有可能成为楼价上涨的推手；另一方面，发展商资金链不再紧张，意欲不再强烈，对价格敏感的刚需客户的购房成本又被各种因素推高，客又被限购政策拒于门外，楼市的有效需求明显不足。楼市再次进入新一轮的博弈，成交量的发展停滞不前，今年的金九银十传统销售旺季只能变成一个“传说”。
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