[摘要] 《商品房买卖合同》第八条规定，“遭遇不可抗力，且出卖人（销售方）在发生之日起___日内通知买受人的，出卖人可以据实予以延期”。对于此条款中的“不可抗力”，由于认识和理解的角度不同，在实践中购房者和销售方往往会有一些争议，容易产生纠纷。
《商品房买卖合同》第八条规定，“遭遇不可抗力，且出卖人（销售方）在发生之日起___日内通知买受人的，出卖人可以据实予以延期”。对于此条款中的“不可抗力”，由于认识和理解的角度不同，在实践中购房者和销售方往往会有一些争议，容易产生纠纷。
不可抗力的认定
对于“不可抗力”，《民法通则》53条明确规定：“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。依据此规定，不可抗力应表现为一种客观情况，且该客观情况的出现应同时具备不能遇见、不能避免并不能克服三个条件。
那么究竟什么样的事由可以认定为不可抗力呢？一般情况下，诸如地震、台风、火灾、水灾、雷击等自然灾害“不可抗力”的特征，属于“不可抗力”。但是在实践当中，往往发生更加复杂的情况，认定是否为“不可抗力”事件，需要针对具体情况认真仔细的分析才能确定。如果由于政府机关在购房合同履行期间内制定新的法规、规章、命令以及政策性文件等规范性文件，例如市政规划、抢险抗灾需要等。对于这类政府行为，在其效力范围内，任何有关单位和个人都必须无条件执行，不可抗拒。因此而造成购房合同不能履行的，可以认定为“不可抗力”。但是如果机关基于法律法规的授权，针对合同双方特定的人或事件做出的具体的处理决定，因此而造成合同不能履行的，则不属于“不可抗力”，应承担相应的法律责任。即便该行为是错误的，违约方也要承担相应的法律责任，其损失可以通过其他途径使机关予以赔偿。
不可抗力的免责条件
并非发生不可抗力的事件造成合同不能履行就可以免除责任。虽然《商品房买卖合同》没有就不可抗力的内容、范围，不可抗力的认定程序作出规定，但是《合同法》18条规定：“当事人一方由于不可抗力不能履行合同时，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明”。根据上述法律规定：1、不可抗力事件是否发生，必须以在一定的期限内提供的有关证明为据；2、构成不可抗力免责的条件，必须是遭受不可抗力影响的一方（销售方）履行“及时通知对方”和“在一定期限内提供证明“的程序和义务。只有这样，不可抗力及其免责才能认定，否则，即使确实发生不可抗力事件，若销售方没有履行“及时通知”和“在一定期限内提供证明”的义务，那么销售方就不能依此免除其法律责任。
不可抗力是在实践当中不能按合同约定时间交付房屋时，而免除责任的条件。但是，并非只有“不可抗力”才能免除责任。根据有关的法律规定，免责的范围和情形大致有几种，具体来说，免责的范围和情形主要包括：1、因“不可抗力”而免责；2、因法律规定而免责；3、因对方完全不履约而免责；4、因合同中约定的条件出现而免责。
综上所述，“不可抗力”和其他免责条款在合同当中是很重要的，一定要有一个清楚明了的认识，以减少纠纷和损失。
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