[摘要] 在南京，正当开发商摩拳擦掌，纷纷上调售价准备在“金九银十”把房子卖个好价钱时，久未提及的“限涨令”在此刻适时地重出楼市。
在南京，正当开发商摩拳擦掌，纷纷上调售价准备在“金九银十”把房子卖个好价钱时，久未提及的“限涨令”在此刻适时地重出楼市。
近日，南京一些楼盘因涨幅超过10%，被南京物价局驳回备案的请求。按照南京目前执行的房价备案制度，涨幅5%被认为是一条“红线”。楼盘即使，也必须在前一批房源的价格备案满三个月之后，才能重新申报调整之后的价格。
事实上，南京楼盘涨幅“红线”并非今年才制定，而是个老政策，而对比7月份南京刚出台的被称为“救市”的刺激购房政策，此番“限涨令”重出“江湖”可谓是先扬后抑，正如复旦大学地产运营研究所所长蔡为民所言，此时重现南京楼市，决不是没有所指。南京是在防患于未然，就是担心楼市再次出现大幅上涨。而南京楼市政策的变化也许正在成为此轮主力的二三线城市的样本。
部分楼盘涨幅触红线
近日，位于南京六合区的荣盛花语馨苑开盘推出430套房源，售楼人员透露在申报二期房源销售价格时，原报价涨幅10%的方案被南京市物价局驳回。“我们一期销售均价5500元/平方米，二期的销售价格备案时打算上调10%，可方案被南京物价局打回来了。”售楼人员说。
据了解，因为价格上涨幅度超标，而被南京物价局驳回方案并非个案。位于南京仙林板块高科荣域(小区网论坛)和浦口的威尼斯水城，均因为进行价格备案时超标而被物价局制止。
南京当地一家房产机构人士向记者透露，南京威尼斯水城沿江的房源8月份次对报价进行备案时，就因为比之前楼盘均价高了约1000元/平方米，曾被打回来一次。“威尼斯水城和几个楼盘的之所以被驳回，是因为开发商触到了红线，后期涨幅不得超过前一期房源的5%。”上述人士说。
对房价明确上涨幅度，并不是次在南京出现。早在2009年时，南京曾经出台过一房一价的房价涨幅控制方案。业内人士告诉记者，万科在南京的一个楼盘此前就因为在销售过程中涨幅过快，超过了同区域价格平均涨幅，此后的销售即陷入停滞状况。之后万科高管亲赴南京与当地政府部门协商后，才解决了涨幅超标的问题。
知情人士告诉记者，南京出台的限涨红线一直存在，只是久未提及。“因为2010年以来房价一直在降，政府不会插手管楼盘下跌，所以人们认为这个政策可能没有了。实际上南京的控制房价涨幅政策从未退市，在房价快速上涨的时候有人触到红线了，才被重新提起。”易居中国南京区总经理厉建军指出。
不过记者在采访中了解到，虽然南京对各楼盘出台了指标，但开发商仍然有办法规避这一政策。“把楼盘价格定得高一些，就很容易解决这个问题。因为政府不会管楼盘价下跌，价格报高了之后，通过打折的形式作为其实际的销售价格。此外，有的楼盘还会通过换一种物业，来规避政策。”同策房产南京分析师郭镇东表示。
据了解，威尼斯水城就是通过另报物业的方式实现的。该楼盘8月的销售均价为8500元/平方米，销售价为7800元/平方米；然而即将在9月底开盘的200多套房源，售价为9000元-9500元/平方米。
销售人员表示，9000元/平方米的售价已经通过了备案。“因为我们沿江一排的江景房是板楼，而之前卖的是高层。这是两种不同的物业类型，价格没有可比性，所以就通过了。”售楼人员表示，如果仍然按照高层来报，很可能无法通过备案。
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跌宕起伏的楼市政策
事实上，近两个月，南京的楼市政策可谓是跌宕起伏。
7月份南京还出台了“购房者可获个税返还补贴”的鼓励购房的政策，被认为是变相救市；到了9月份，房价的涨幅“红线”又重现南京楼市。
“如果不出台鼓励购房的政策，南京房价可能会继续下降，开发商也可能会真的撑不住了。在那样的情况下，地方政府自然会想办法扶一把开发商。可是现在楼市回暖了，开发商缓过劲来了，又开始想要，所以政府又不得不出手打压房价。”蔡为民指出，不论“救”还是“限”，政府都是想防止房价出现大起大落。
同策房产研究总监张宏伟指出，南京楼市政策的先扬后抑，其实也是其它城市的一个样本。“七八月份各地楼盘都出现了量和价不同程度的上扬。虽然业内还没有形成楼市已经见底的共识，但大家预计楼市即将见底。这也影响到开发商的销售，各地的楼盘都趁机出现了一股潮。”张宏伟说。
对于近两个月房价的再次上扬，二三线已经是本轮房价上涨的主力军。
“一二线城市现在的房价，已比年初上涨了10%-15%。更值得注意的是，一线城市对楼市的影响力正在趋弱。二三线城市，正在成为楼市价格上涨的主力军。而当二三线城市成交回暖的时候，大部分三四线城市的新房成交高点还没有来到。”杨红旭认为，如果接下来没有重大政策出台，预计至明年年中，部分房源可能会再涨10%-15%。
而在房价已经见底预期的影响下，在8月份，反映房地产行业“基本面”的几个重要指标开发增速、房屋新开工面积增速、土地购置面积增速、房地产开发景气指数，在下滑数月后均出现了反弹。
“各地都不希望楼市过于惨淡，所以都想救市；可如果涨得太厉害，地方政府、相关部门都说不过去。但从各地楼市销售和开发的月度情况来看，房价已经出现了再次上扬的苗头。”蔡为民表示，如果在房价刚刚出现苗头的时候不去遏制，等到市场一致认为房价已大幅上涨的时候再出手，恐怕已经来不及了。
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