[摘要] 据经济之声《天下财经》报道，7月份历来是楼市销售的淡季，不过今年的状况则有些不同。
根据经济之声《天下财经》报道，7月份历来是楼市销售的淡季，不过今年的状况则有些不同。
根据中原市场研究部统计数据显示，截至7月25号，月内主要城市的商品房签约再创新高，合计总签约套数达21.28万套，环比上月同期增长了6.9%。
全月成交量有望达到28万套，再创年内成交量新高。
其中北上广深四个一线城市商品房成交量的增速为迅猛，达二线城市增速的6倍。
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在当前宽松的货币政策利好影响下，传统的楼市“淡季”反成“旺季”，近期深圳楼市大热，多个楼盘开卖开发商均给出了热销六七成以上的数据，是前海(社区网，论坛，商铺)规划正式落地，前海概念盘受热捧，7月4日前海豪宅榕江天御开盘，均价3.38万元/平热销9成；7月18日，广兴源圣拿威二期连夜突击开盘，800人到场；7月19日富通城(小区网，论坛)十锦开盘，均价1.8万元/平劲销8成。楼市似乎又重现2009年的反弹，让不少购房者产生了恐涨心理。
不过，通过多方面了解尽管目前楼市确实有所回暖，但楼盘成交情况并没有如此夸张，许多楼盘开盘火爆场面以及热销的成交数据均含有水分。开发商使出各种热销手法，比如原本推400套改成推200套，从而“日光”；选房时间仅三，人为制造紧张节奏；夸大开盘现场人数，制造热闹等等，人为制造出“热销”现象。置业者由于经验不足，很容易受此忽悠，因而在选房时，购房者必须保持清醒，不要因为这些制造出来的“热销”而慌张匆忙入市。
且来看看网友是如何看待开盘必“热销”，刚需们你HOLD住了吗？
@那遗失de青春：每次去XX楼盘的时候，他们都说一期早已经卖完了，可是每周看国土部门的成交表都发现一期成交量居前几名。我就奇怪了，不是说没有了吗，那每周的房源是从哪里来的，难道是从墙缝里面钻出来的？
@欧一：刚刚才从XX楼盘开盘现场回来，估计很多盟友还在里面选房。我是第三批进去选房的，价格26000起，45平米的差点的119万，好点的到125万。收到销售的短信，说23588起，真的很想知道，23588的房子究竟在哪里！那么早进去选房都说没有了，均价那么高，哥一看就走了。
@ steven197601：今天去XX楼盘的开盘现场，彻底无语！我第二批进去的，别说房价没降反升之外，厉害，只放出四五套明显不好的盘让我们选，制造紧张气氛说全订了。后还热销，难道大家的脑子都进水了吗？
@Y angliange：XX楼盘首批推出516套房子，仅2个便抢购而空，平均一卖4套多房，十几秒一套，撇开客户选房的时间不算，工作人员的工作效率也实在是太高了吧。
@ aisisz080：回顾XX楼盘开盘现场，客户从营销电梯进来后开始排队，内场用隔离带把工作区与客户排队区分开。客户在排队区时，内场主持人播报剩余单位。客户排到选房核心区域时只有两选房时间，选中房号、咨询业务员价格，如果价格合适则被带入财务区，如果犹豫则进入思考区或者离开选房现场。
@池边居士：XX楼盘开盘，上座率计算约800人到场。按家庭组合到场计算。实际客户约几百户，就算都买了，也有600多房源给选择。何来抢？结果销控表上大部分都已经卖了，都不知道卖给谁了～
@用途二vc：今天全家一起来选房，之前交了诚意金。不过让我觉得不爽的是，有点像在！主持人一直在说卖了多少多少套，但是我悄悄看到他们把红标签撕下来又重新贴上去，不知道是不是在骗人。其实进到内场，人也没有想象中那么多。摇号一直摇不到我，后来到我的时候，房子被选光了，索性不买了！
@南阜小亭台：在XX楼盘开盘当天，我们第三轮就被抽中，进入选房区后发现3栋B座146套房几乎已经贴满了小红标，不可能比我们早进去的20户就买完146套房吧，所以是捂着不卖呢，还是有内部认购呢？
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开盘热销是假象？ 揭秘楼市几种营销伎俩
为促进销售，开发商们可谓是绞尽脑汁，详尽办法，楼市诱骗购房伎俩一重加一重，因此购房者要谨慎又谨慎，辛辛苦苦买房，千万不能被骗了，小编特意整合了以下几种楼市“骗局”供你参考。
1、内部认购或VIP优惠
调查：出售VIP卡、内部认购、日进斗金……商品房销售的噱头令人眼花缭乱，这都是为开发商销售房屋利益化作准备。
而对于购房人来说，内部认购由于有优惠条件，有一定的吸引力，这时就有可能掉进开发商的认购陷阱。
律师提醒：开发商在取得预售许可证之前，无论采取内部认购或变相内部认购(VIP、优惠申请)等都属违规行为。
开发商采取“内部认购”等方式主要目的在于控制一批潜在的购房者，同时造成该楼盘已奇货可居的假象。而开发商也可根据认购客户的情况，调整销售价格等策略。
2、大定小定多少都收
调查：购房者只要表现出一点点购房的意向，销售人员就会告诉你说这个户型就只有几套了，如果不交付定金可能就卖完了，要求客户马上交付定金。
如果客户说没有带够定金，销售人员就会要求客户先交小定，然后要求客户次日交齐大定。
如果购房者在约定的时间内未能前来，所付定金就不予退还。
律师提醒：根据《担保法》第89条规定，给付定金的一方如果不履行合同，无权要求对方返还定金;接受定金的一方不履行合同，则要双倍返还定金。因此，购房者无论缴纳小定、还是大定时都应谨慎，不要轻易缴钱而陷于被动。
同时，根据《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条的规定，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
购房者表面上看得了，实际却有可能买到更高价格的房屋。同时自身权益也得不到任何保障。终，购房者所希望的“优惠”不仅得不到兑现，还会付出更多的购房款。购房者应核对楼盘是否取得商品房预售许可证，坚决不参加任何认购行为，避免成为抬高自己房屋价格的抬轿人。
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3、随意虚构赠送面积
调查：“33平方米的单身‘变身’55平方米的小复式”、“”、“两房变三房”……赠送面积成为时下部分楼盘诱人上钩的重要营销手段。
案例：受赠送面积吸引，李先生购买了盐田区海滨假日雅居的一套房子，但随后他和其他17名业主却联合将开发商告上了法庭。李先生说，海滨假日雅居2007年7月开盘时，开发商深圳市鹏广达公司与三洲田公司宣称“赠送超大入户花园，5.7米”，样板房也俨然一个小复式。
但是，在签合同的时候，业主们被要求在3内签订合同，并附加一份“委托书”，让购房者委托一家叫“裕达”的公司免费填平赠送的天井面积。
去年楼盘入伙时，业主们却发现，开发商当初承诺赠送的面积并没填平，而是一个从1楼通到19楼的天井。而且，天井实质是开发商为减少支出土地出让金，隐瞒ZF有关部门“偷来”的面积。
律师提醒：天下没有免费的午餐。发展商本来就是在追逐利润，没有理由平白无故赠送面积给业主。
购房者在购买新房时，在开发商诱人广告面前要头脑清醒，签订合同时，一定要细看合同条款，涉及到赠送面积，要弄清楚该赠送的面积是否合法，是否与规划相符，如果变更了规划，是否办理了相应的变更手续。
发展商要购房者签订委托书，购房者一定要仔细审阅委托书的内容是否合法，否则，赠送的面积可能是“违章搭建”，存在被拆除或者其他不利法律后果的隐患。
4、无中生有引人入彀
案例：日前，南山区某楼盘5位业主将某开发商告上了法庭。
原因是业主们发现当初卖房的时候建设的漂亮花园到了入伙时竟然消失，地上停车场又被开发商擅自更改为绿地。
在开发商售楼广告上，原是市政用地的楼盘南边区域，被开发商描述成楼盘的花园：亭台楼阁、小桥流水、露天咖啡广场……多位业主向记者反映，2004年该楼盘销售期间，他们主要是看中了该楼盘的花园环境幽美，交通便利等，但到了入伙的时候，楼盘南边的园林却消失了。
业主们查阅规划局的档案后才发现，售楼书上所显示的绿化带原来是市政公共用地，根本不在该楼盘的建设范围内。
律师提醒：“为了防止开发商擅改规划导致交楼时货不对板，业主在收楼时要仔细查看物业公共部分与规划文件和设计图纸是否相符。”
开发商在交楼时，都应按相关规定把楼盘的竣工验收文件及图纸、用地及工程规划许可证等进行公示，业主要仔细对照实际与上述文件、图纸要求是否相符，尤其是公共部分的规划，譬如该案例中的地面停车场是否建有等等。如果不符，业主暂不要收楼，可咨询法律专业人士，根据情节严重程度，对开发商起诉要求退房、赔偿违约金、恢复原状，或向规划主管部门投诉追究其责任。
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5、制造现场热销假象
调查：在销售现场，开发商总是在销售兴旺的气氛，经常会在售楼的房源公示栏上打出“售完”的字样，或者在销售业绩示意图上标识出大面积的已售单元，让购房者觉得已经没有多少套房屋。
销售人员也会采取很多方法来制造热销气氛，让购房者产生紧张感，在没考虑清楚的情况下，一冲动，就签了合同，交了钱。
律师提醒：楼盘房源的信息可以在国土部门的网站上查询。同时，开发商在现场提供的销售消息应当真实准确。
如提供虚假信息导致购房者做出与其真实意愿相背的行为。购房者可以根据《合同法》第54条的规定来申请撤消该行为，并要求开发商赔偿损失。购房者在销售现场应保持清醒，谨慎抉择。
6、样板房被悄悄放大
调查：一些开发商为了使空间看上去更加通透、视觉舒适，往往使用高亮度照明，并打通一些墙体，做成开放型厨房或透明式卫生间，这对于实际居住来说都是不实用的。
一些开发商为了让样板间看上去更宽敞，会将样板间做得比实际房间面积大一些。而购房者不可能看样板间时找开发商要建筑图纸，并拿尺自己丈量。
案例：张女士说到她近买的一套房时，“样板间装修做得细了，可交房时一看自己买的房子就没那么好，很多材料都是劣质的，地砖有裂的不说，卧室地板颜色也不匀，卫生间台盆和厨房橱柜接缝里的腻子膏抹得里出外进，装修费花得真不值。”
律师提醒：现在售楼样板房通常有两种，一种是设置在售楼部的样板房区，而另一种则设置在楼盘的现场。设在楼盘现场的样板房失真的可能性较小一些，而设在售楼部样板房区的就有“放大房”的可能性存在。
同时，应该对自己看中的“意向房”进行实地考察，仔细查看一下自己有心购买的意向房。由于没有经过粉饰，墙体、梁、柱的裂缝在这个时候都很容易被发现，此外消费者还可以观察门窗的质量问题。
在查看过程中，消费者还应该重点看有无渗水对于买顶层住宅和层住宅的业主，是下雨天去考察，对渗水问题和排水不畅的问题，可以及早发现。
7、包装虚幻核心卖点
调查：90%以上购房者对楼盘的印象来自售楼广告。开发商通过全方位包装楼盘核心卖点信息，如“奢华生活”、“品质人生”、“尊贵选择”等等。
案例：陈先生被宝安区某楼盘一则短信广告打动，广告称，该楼盘为成熟社区，拥有园林、豪华会所、幼儿园、、商店、邮局、健身、多功能游泳池等，小区配套设施一应俱全。
尽管该楼盘价格比周边楼盘高出不少，但陈先生羡于其的居家环境，还是与房地产开发公司签订了商品房预售合同。今年收楼时，陈先生发现该小区除了幼儿园、商店、邮局之外，其他配套设施都没有，广告中的“园林”也仅是普通绿化……
律师提醒：根据有关规定，商品房的销售广告和宣传资料一般情况下为要约邀请，没有法律约束力，只有在规划范围内的具体明确地说明和允诺并且对合同的订立以及价格的确定有重大影响的，才视为要约。
因此，对于那些模糊的广告词不要当真，不要为这些广告所描述的“未来生活”所迷惑，多关注地点、交通、房屋质量等。
购房人还可以要求将其广告许诺中核心卖点写进合同。购房人要进行实地考察，并到规划部门了解城市的规划，是楼盘所在区域的发展规划和周边配套。要仔细查看预售合同附件中的小区总平面图。对于平面图内含糊不清的部分，应该要求标注上文字并盖章确认。
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