[摘要] “房子要了，再不买就买不到了。”这一声音伴随着近期楼市的回暖呼啸而来，大有2009年楼市重演的征兆。事实是否真的如此呢？恐怕是在乱花渐欲迷人眼中，一叶障目了。
“房子要了，再不买就买不到了。”这一声音伴随着近期楼市的回暖呼啸而来，大有2009年楼市重演的征兆。事实是否真的如此呢？恐怕是在乱花渐欲迷人眼中，一叶障目了。
在国家“三限”不放松的前提下，在各部委频频出面重申房地产调控不动摇的决心下，在开发产资金链仍然不容乐观的背景下，想要重演2009年的楼市，恐怕是不现实的。国家鼓励刚需置业者购房，天平的砝码已经明显偏向了博弈中的买方市场，而开发商在政策、销售业绩、资金的三重压力下，已经表现出妥协，主动快速地调整产品结构，加大推盘力度，迎合刚需人群的需要，那么，置业者还有必要恐慌性买房吗？就像是日本地震时，一些商家屯积食盐以为有利可图，一些消费者也盲目相信食盐受辐射会在未来变成奇货可居，于是跟风屯货，但事实证明市场上并不缺盐。
房地产市场上的各种声音纷至沓来，也像食盐消息一样难分真假。本期专题将为读者梳理深圳上半年楼市的成交状况，以数据还原真实的市场信息，避免置业者盲目地恐慌性入市，“抢房”在今年的楼市语境下，显然是不合时宜的。
半年“挖坑”深的地方
罗湖
半年成交：299套，同比2011年320套下降6.6%。
价格变动：上半年成交均价24746元/平方米，同比2011年上升0.5%，6月成交均价较去年12月份下降18.3%。
走势综述
罗湖区近几年的新盘数量较少，而且推盘的间隔时间又长，从去年底到今年6月，只有几个商务和普通住宅项目推售。去年12月份，港澳8号项目入市，使几乎没有新项目推出的罗湖再度进入购房者的视野，延续了开盘时的销售势头，使罗湖在今年1月份有59套、0.27万平方米的成交量。2月份由于假期较多，只成交了1套。此后三个月月均成交套数均维持在两位数。直到6月份，成交125套，较5月大幅提升了171.7%。成交惨淡的主要原因是房源较少，之前仅有兰亭国际和港澳8号两盘在售，随着5月华盛君荟名庭的入市，才使6月的成交量大幅上升。
罗湖区的成交价格受成交结构的影响较大，2月份仅成了1套，成交价格为28208元/平方米，较1月份上升了40.3%。此后三个月的价格波动均在1000元以内，而6月份成交套数在上半年多，成交价格却仅为20556元/平方米，与1月份基本持平，较去年12月份却下降了18.3%。在售的几个楼盘价格在较小区间内波动，部分楼盘均价小幅下降。
下半年，罗湖可能入市的有项目德弘天下华府和远为大厦，以及住宅淘金山湖景花园、合正荣悦，这些项目将可能拉高罗湖区的成交均价。
成交量大降七成半
盐田
半年成交：173套，同比2011年695套下降75.1%。
价格变动：上半年成交均价21720元/平方米，同比2011年上升11.7%，6月成交均价较去年12月份上升1.6%。
走势综述
今年上半年，盐田区有9个在售项目，只有5个项目有成交，分别是海山道一号、上东湾雅居、山海阳光园、春天海和东港印象。2011年上半年批售3个项目，共计批售住宅套数1160套，加上存量有6个项目成交，共695套。而今年上半年只成交173套，大幅下降了七成半，成交套数和成交面积在六区中。
从各月份的成交情况来看，3月成交套数少，只有12套，均价却，为23093元；5月成交套数多，为62套，均价却，为20922元，两者差价只有2171元，波动甚微。成交套数与成交均价成反比，主要是由于成交结构造成的。盐田区上半年成交的项目以普通住宅为主，而且价格普遍不高，只有上东湾的均价达到24000元，其余楼盘均价均低于20000元，均价的春天海只有13800元。
从个盘来看，东港印象近12个月的销售价格上涨了2000元，涨幅为12%；春天海去年12月均价为16000元，目前上涨了1000元，小幅上涨7%。
下半年，盐田区有可能入市的项目是八十步海寓。
豪宅隐身，房价同比跌9.7%
福田
半年成交：624套，同比2011年462套上升35.1%。
价格变动：上半年成交均价30256元/平方米，同比2011年下降9.7%，6月成交均价较去年12月份下降2%。
走势综述
今年上半年，福田区约有11个楼盘开盘或加推产品，以普通住宅产品为主，也有少量商务和产品，置业者和改善型置业者是入市主体，青睐的产品也是普通住宅，因此拉低了全区的成交均价，相比去年同期下降近十个百分点。但是，福田上半年的成交均价在六区中仍居首位，为30256元。
去年底入市的深物业彩天怡色在1月份福田区内成交量，成交均价23800元，作为成交主体而拉低了整体均价，成为上半年成交均价的月份。而4月份，万泽云顶香蜜湖以39800元的均价成交19套，新四季山水以41100元的均价成交11套，使4月份成为上半年成交均价的月份，为32804元。
从个盘来看，万泽云顶香蜜湖去年11月份开出单价是46000元，近7个月来价格微降3%，6月有总价减50万元的优惠。嘉葆润金座5月曾录得单价40000元，目前均价43000元，可享9.4－9.6折，价格略有上升。廊桥国际从去年9月以来均价一直为30000元，9个月基本持平。
下半年，福田区约有5个新盘待售，其中半数是住宅，成交价格将因产品结构的原因而攀升。
上半年匀速推盘
南山
半年成交：2390套，同比2011年1975套上升21%。
价格变动：上半年成交均价28761元/平方米，同比2011年下降9.5%，6月成交均价较去年12月份上升0.2%。
走势综述
今年上半年南山区的房源有所增加，较去年上升两成，而成交均价却较去年同期下降近一成，原因是开发商采取以价换量的策略刺激刚需置业者入市。上半年，南山区约有20个楼盘推出新品，各月成交套数均维持在三位数，并未出现成交量的大幅波动，3月由于雍景湾和海境界的热销，成交套数为上半年，达590套。而成交均价的则为5月，因为该月南山区有6个楼盘的成交均价超过30000元，拉高了整体价格，达31671元。
从个盘的成交价格来看，阳光海滨花园销售以来的均价保持在36000元，目前可有9.7折，优惠力度较此前稍大。名居绿海湾7个月以来，销售价格累计持平。海境界目前折后均价32000元/平方米，含4000元带装修约，优惠力度较大。
下半年，南山区将有几个项目推出，如波托菲诺纯水岸14期、伍兹、恒裕滨城等。这些项目也会吸引一部分改善型买家出手，有消息称，伍兹的定价可能为60000-80000元。
同比跌惨
宝安
半年成交：8733套，同比2011年5381套上升63%。
价格变动：上半年成交均价15521元/平方米，同比2011年下降19.7%，6月成交均价较去年12月份上升31.6%。
走势综述
今年上半年，宝安区批准预售的项目达15个，成交套数达8773套，较去年同期大幅上升了63%，成交面积56.3万平方米，在六区中居于首位。成交火爆的主要原因是开发商将产品定位为刚需，放大供应量，并及时调整价格，给予一定的折扣和购房优惠，使刚需置业者在长久观望后，看到了价格触底，从而积极入市。1月成交量只有580套，随着开发商的推盘力度加大，3月成交量激增到1573套，增长了近三倍。而6月水榭春天五期的入市热销，更将当月的成交量提升至，达2428套，面积22万平方米，也是上半年六区中成交量的一个月。
在成交量大幅上升的同时，成交均价却较去年同期大幅下降了19.7%，为15521元。年初，招商观园、绿景香颂率先启动了以价换量的营销策略，取得了很好的销售效果。此后，区内其他楼盘纷纷效仿，给出折扣或送装修等，以吸引买家入市。从4月份开始，成交均价逐月上升，到6月达到18745元，较去年12月上涨了31%。这是因为6月在售的项目出现一部分大户型产品，一些改善型刚需置业者出手，提高了当月的成交均价。
从个盘来看，水榭春天五期在去年5月点时达26000元，目前售价为19500元，近15天销售价格下跌了3000元，跌幅为15%；广兴源圣拿威去年12月价格为18000元，目前售价为20000元，上涨12%。而龙华花半里去年9月录得价18000元，目前均价为13000元，大幅下降38.5%。
下半年，宝安区内区、西乡、旧城区三大就有7个项目将推出，再加上龙华、观澜两个功能区，可售面积将十分可观。
（注：依照统计习惯，宝安楼市包括龙华新区与光明新区的数据。）
2012上半年全市及各区成交均价走势
（数据来源：深圳中原地产）
成交均价，只有1.43万元
龙岗
半年成交：5499套，同比2011年7715套下降28.7%。
价格变动：上半年成交均价14322元/平方米，同比2011年下降1.4%，6月成交均价较去年12月份下降3.9%。
走势综述
今年上半年，包括坪山和大鹏功能区的龙岗区共批准预售项目12个，仅次于宝安区，成交套数和面积在六区中居第二位，达5499套和53.6万平方米。去年12月龙岗批准预期项目9个，加上1月份2个项目，1月份全区成交套数却只有260套，面积3.58万平方米，为上半年成交量、成交均价却的月份。而成交量的是5月，成交套数和面积分别为1184套和10.97万平方米。
由于受区位和产品结构的影响，龙岗区上半年成交均价仅为14322元，为六区中，较去年12月14983元的均价又有小幅下跌。在龙岗区上半年成交面积前十位的楼盘中，万科璞悦山的成交均价，为22600元；瑞泽佳园的成交均价，为8800元；其余8个项目的价格首位均为“1”开头。
从个盘来看，万科璞悦山去年12月价格是23000元，在今年3月时降至22000元，6月又升至24000元，属于正常的价格波动。万科天誉也同样是在3月时价格降至点15000元，目前已经回升到18000元，较去年12月上涨了1000元，涨幅为6%。龙岗区的成交价格在3月触底后反弹，只是对于之前幅度较大而适时减小了优惠力度，实际上价格与去年底基本持平。
下半年，龙岗区会是仅次于宝安区的供应大户，但户型仍以适合刚需置业者为主，因此价格不会有大幅上涨的可能，将与现在基本持平，或略有上扬。（晶报）
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
