[摘要] 博鳌·21世纪房地产论坛2届年会于2012年7月3-6日在海南三亚举行。任志强、许小年、秦虹、董潘、凌克等行业精英齐聚一堂，共同寻找中国地产行业未来十年的发展逻辑，共同探讨政策下跨经济周期的中国地产行业未来。
编者按：博鳌·21世纪房地产论坛2届年会于2012年7月3-6日在海南三亚举行。任志强、许小年、秦虹、董潘、凌克等行业精英齐聚一堂，共同寻找中国地产行业未来十年的发展逻辑，共同探讨政策下跨经济周期的中国地产行业未来。
第33期今日话题，房天下与您共同关注“大佬对赌博鳌论坛，取消限购与限贷?”
2012年7月4日，“博鳌21世纪房地产论坛2届年会”在海南三亚举行。本次年会以“冲突论：跨越政经周期的逻辑”为 主题，吸引到了包括聂梅生、秦虹等职能部门负责人和许小年、钟伟等学界以及任志强、凌克、刘晓光等房地产企业界领导参会，共同寻找中国地产行业未来十年的发展逻辑，共同探讨政策下跨经济周期的中国地产行业未来。
对赌关键词一：楼市房价升降与国家、个人财富分配
任志强：分配不合理使收入低于房价
华远地产董事长任志强在会上表示，房地产是冬天还是夏天，要看这个行业是市场化还是非市场化，而非价格高低或者上下。“在非市场化的环境里，房地产行业不管是高和低，都是被扭曲的。”
在土地等生产要素被国家垄断的情况下，土地定价权在于政府而不是市场，开发商的收入中有很大一部分都被用于土地支出和税收支出。当前房地产企业利润普遍下降，有成负数趋势，主要企业的欲望也在下降。如果扣除保障性住房的增长，那么事实上房地产速度是很慢的。任志强认为，当前国内房地产行业的核心问题不是房价问题，而是终分配，其中重要的就是收入分配和财产分配。“当前这两种分配存在严重的不合理，导致收入增长始终低于房价增长，问题因此越发严重。”
任志强表示，调控政策应该的目标是维护市场竞争秩序，维护财富分配公平并用公共财政保障弱势群体，这三点都是限购限价等调控代表性政策所无法达到的。
聂梅生：降房价不如增收入
工商联房地产商会会长聂梅生在表示，主要城市房价统计数据显示，从2012年6月开始，我国住宅价格就已经开始筑底，部分城市价格开始上涨。对于此前被媒体广泛报道的“50%”的房价下跌预期，聂梅生表示这种降幅虽然是众望所归，但事实上降幅仍然不到2个百分点。“中国经济不可能承受这种硬着陆，如果房地产倒下，那么首先倒下的是钢材等上游链条”，她同时表示土地成本居高不下也是房价不会大幅度下跌的重要原因。
要让房价合理，“合理的期待就是收入比房价涨得快，这样一来房价就会逐渐趋于合理。”聂梅生表示，未来城镇化仍然是房地产高速增长的引擎，同时产业结构调整与新兴产业支撑以及内容消费在经济中的比重逐步加大，都将成为未来房地产行业良好前景的重要支撑。
秦虹：稳房价要防止金融的放大
住建部政策研究主任秦虹，“我觉得房地产市场，主要是靠人员流和资金流“双流”推动的作用。什么样的人口流动对城市房价影响大，对房地产市场的影响大，主要是中小城市的人口向大城市流动，小城镇的人口向中小城市流动。”
对置业者同样存在风险，因此对置业家庭提供金融的支持，应该以政策性的低息贷款为主，慎重的使用，防止买家过早入市，增加风险。
要打破某些地方、企业和居民赌政策方向改变的幻想。市场短期涨跌意义不大，决策应顺应市场的长期趋势。
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对赌关键词二：取消限购限贷政策
许小年：建议取消限购限贷政策 进行土地制度改革
经济学家、中欧国际工商学院经济学和金融学教授许小年表示，现有的框架下，政治和经济体制下做文章无法突破困境，我认为经济下滑的政府的趋势不可改变。政府不会也不可能出台4万亿元或者是2万亿元，出台也没有用，现在看到的情况是小刺激，小规模的扩张性财政政策，财政支出只会支撑更多的过剩产能，没有其他的作用。
房地产是可以拉动国民经济重要的行业，现在已经到了取消不合法、不合理政策的时候，所以我建议要取消限购和限贷政策。让房地产行业发挥拉动经济的作用，限购和限贷政策既不合理也不合法，因为它限制了消费者的自由购买的权利，而且侵犯了消费者的权利，侵犯了企业的自主经营权，让房地产行业能够对国民经济起到推动作用。
当然可以设想一旦取消限购和限贷政策，房价将会像过去那样出现新一轮的上涨行情，房价过高确实对中国经济对民生造成困难，在取消限购和限贷政策的同时，必须考虑推出新的改革措施抑制房价的快速上涨。根本性措施不是限制需求，而是增加供给，增加土地供应，当前价格决定是由预期供给和价格决定，而不是由当期的价格决定，没有增加未来供给，人们对于供求的预期丝毫没有因为限购政策改变，供需的缺口会更大。
另外，建议进行土地制度改革，改变土地一级市场由政府垄断的现状，让市场进行土地的配置。是有必要放弃18亿亩的红线，18亿亩红线是人民对于未来土地重要的因素和预期。
当前经济的背景不单纯是周期性的，主要是结构性的，主要反映出我们长期以来奉为法宝的驱动的增长模式走到了尽头，它的已经耗尽。现在是认真思考改革的时候，我有信心中国经济较高速度的增长，如果不改革一味拖延，今后一两年间中国的形势会越来越严峻。
董藩：限购不会取消
限购什么时候取消，我认为不会取消，尽管违反了宪法的基本原则，违反了合同法的规定，违反了公司法的规定，一旦搞了之后就无法退下来，取消要有四个原则：一取消了以后，住房价格无法保证，经过一年多的消化，房价会重新的恢复，重新保障。二要有替代的方案。三是政府的收入和地方经济的下滑受到严重的冲击，他们在采取对冲的措施。四是退房朝大量的出现，搅乱了经济和法制的秩序，近市场恢复了，停了下来，不要厚道的说，要等到出事的这，才会取消。
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对赌关键词三：未来调控政策偏紧还是偏松？
凌克：未来调控政策会更严厉 小房企应做苹果式产品
出席论坛的金地集团董事长凌克表示，现在面临的环境是怎样的，保障房的力度肯定是加大的，但是我也从来也没有见到过哪一个国家就没有商品房的。另外调控的政策的严厉，可以说今后的调控政策，我认为会更加的严厉。
小公司应该如何发展，可以生产去“苹果、多普达”，不能生产大众化或者是质量低的产品，这是没有出路的，要看大家各自不同的选择。重要的是你这家要有核心的竞争力，是别人难以模仿的竞争力。
如何做持有型的商业地产，如何进行融资，这是重要的问题，如何将商场办好，商业地产是赢家而且是通吃的，成功的就成功了，失败的就血本无归。我们可以做很多的住宅，但是中间只有一个商场，应该如何培养，这些都是重要的命题。
姚吉庆：地产业可做苹果模式 个性化装修需求渐长
欧派集团营销总裁姚吉庆认为，地产业可以做苹果的模式，下一个十年，无论是旅游地产发展还是其他的地产发展，核心的还是要进行非毛坯，非毛坯的方式上，就可以做苹果模式的转型。实际上开发商就是一个资源整合者或者是整个价值链的链主，主要的功能就是两点。
秦虹：明确抑制投机政策不动摇
住建部城市运营主任秦虹认为，稳定的政策预期将成为影响未来房地产行业发展重要的一点。“我们到温州有强烈的感觉，当地的企业对趋势判断的时候，存在极大的错误，2010年温州房地产销售，销售面积负增长30%的情况下，2011年温州房地产开发增长速度达到了145%，去年年末的时候，温州再售的商品住房的库存增长了400%，为什么是这样？”秦虹分析，其中原因在于他们始终认为调控的政策是短期的，很快就会改变的，始终认为现在调控，明年就改变了，就可以获利了，这是很大的问题。
秦虹表示，从宏观利益和长远利益出发，房地产一定要回到健康发展的角度，因为房地产市场波动宏观经济就无法承受。而对住房市场抑制性的需求应该长期不变，要让市场明白抑制需求政策，无论怎样的政策方向都是不会改变的，“合理的住房需求本身就是调控的应有之意。”
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对赌关键词四：中国房地产劫数难逃VS生机黯然
钟伟：房地产行业将迎来劫数
金融研究主任钟伟在表示，2010年是房地产容易挣钱的年份，但由于在此之前房地产利润太高日子太好，未来很可能对此付出相当的代价。
钟伟认为，从短期看目前国内房地产行业库存巨大，2011年底有51亿平米库存，而截至目前为45亿平米；于此同时的是，房地产去库存进程缓慢，从销售竣工比来看，2010年第四季度这一比例超过2:1，而目前仅为1.1：1，这说明房地产销售行业走并没有根本改善而只是温和改善。
从长期来看，由于房产相当于中国绝大多数普通收入家庭接近2/3，未来房产税的开征将对购房者的购买能力将产生很大影响，因而成为巨大的不确定性。同时人民币汇率从长期来看能不能稳定对房地产冲击也是极其巨大的。
钟伟表示，当前中国经济处于衰退的起点，从整体经济上来看，中国2013年经济增长和CPI将均低于2012年；规模以上企业净利润将降到5%以下去库存，去产能和技术进步成为三大主题。而房地产极为倚重的银行业财务指标也逐步恶化，盈利减弱，不良贷款上升。“对于精明的开发商而言，与其现在四处出击找项目，不如等待友商倒下后去收购他们的项目。”
董藩：房地产18年内仍处上升期
经济学家、房地产研究主任董藩表示，未来房地产能干多少年？虽然调控要持续，但是我认为没有必要这么灰心，我认为2010年到2012年开发仍处上升通道，2012到2030年是稳中有升，之后会有所下降。
生活方式的演化为社会带来了更大的需求。首先是离婚率的上升，即使有三分之一需要一百多万套房子。过去的文化不允许随便离婚，现在父母带头离婚，领导管不着，不需要盖公章。离婚率的上升造成更多家庭的裂变，带来更多的需求。
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