[摘要] 罗湖城市更新又添新亮点：近日，京基房地产公司法人代表陈华与水贝实业股份公司董事长张务兴签订了水贝村更新改造项目合作协议书。此举意味着占地约4.7万平方米的水贝旧村将全部推倒重建。未来五年，这里又将崛起类似京基100的新地标，成为深圳珠宝集聚基地转型升级的见证。
罗湖城市更新又添新亮点：近日，京基房地产公司法人代表陈华与水贝实业股份公司董事长张务兴签订了水贝村更新改造项目合作协议书。此举意味着占地约4.7万平方米的水贝旧村将全部推倒重建。未来五年，这里又将崛起类似京基100的新地标，成为深圳珠宝集聚基地转型升级的见证。
扎根深圳已经602年的水贝村，与向西、湖贝、黄贝岭三村同为张姓祖先，是特区为古老的城中村之一。水贝旧村的现状与其他城中村大体相同，村民居住的房屋楼龄都在20年以上、公共配套严重不足，生活与治安环境较差，与珠宝产业园的配套要求相去甚远，多数村民都有强烈的改造意愿。2011年，水贝实业股份公司按照深圳市城市更新办法和村务公开的要求召开了股东大会，由全体股民签字表决改造意愿，结果共有202位股东在“旧村改造表决表”上签名按手印同意旧改，占全体股东人数的69.1%。这一表决确立了水贝旧村改造的合法地位。
水贝股份公司在确定合作更新单位的过程中，董事会提名了多家颇具实力的房地产开发商供村民投票选择，终成功开发了深圳高楼京基100并创造了我市城市更新“蔡屋围模式”的京基地产脱颖而出，赢得了村民的青睐。张务兴告诉记者，许多村民在参观了蔡屋围的村民回迁房后就认定了京基。京基地产负责人表示，要像做蔡屋围金融改造项目一样，把这件造福水贝子孙后代的大事办好，在水贝村打造珠宝产业配套服务的大型综合体，再造深圳新地标。罗湖区委区政府及区重建局、翠竹街道办事处有关负责人听闻两家合作成功的喜讯后都表示将大力支持项目建设，早日让村民们住进新房，实现水贝村和水贝的华丽转身。
批量式旧改
深圳万象城的成功，带来的另一个结果是华润对旧改模式信心大振，开启了在国内通过旧改进行土地获取及开发的道路。
或许是因为在内地的发展起源于深圳，因此华润在深圳也与旧改结下了不解之缘。在万象城完成之后，华润在深圳的第二个旧改项目就是大冲村，此外还有三个项目在前期接洽过程中。
深圳媒体4月22日报道称，南湾街道下李朗社区已与华润集团签订合作协议，准备将整个社区近50万平方米的生活建成区进行城市更新改造，而该项目也成为龙岗区目前的城市更新项目。
4月2日，深圳银湖三九改造规划正式经深圳市规划与国土委员会审议并原则通过，正式向社会公示。资料显示，该更新项目建筑面积近45万平方米，这也是继万象城、大冲旧改项目、湖贝村旧改项目之后，华润集团在深圳获得的又一个“超级”旧改项目。据悉，华润或将凭此进入深圳“豪宅区”。
2010年，深圳罗湖区政府与华润置地签订合作框架协议，由华润入主湖贝改造。目前罗湖区已完成改造范围内区属物业查丈，正在协调区属物业拆迁补偿工作，罗湖区政府还在协调尽快将湖贝纳入城市更新重点研究。
模式与讨论
在宋丁看来，政府对于华润在深圳“批量式”获取旧改项目有着很关键的作用。宋丁称，深圳和其他一线城市不一样的是，目前城市没有土地可以用来进行招拍挂，发展主要的方向肯定是城市更新。在获取城市更新项目，华润的确有一些。
一是华润本身是房企，有央企背景，有千亿资产做支撑，加上万象城在深圳度太高，容易获取深圳人的信赖。二是与政府态度有关，因为深圳没地，政府将精力集中在城市更新上，对参与进来的企业极为重视，而华润这些有背景是实力的企业肯定是。三是华润自己对深圳长远的发展前景有信心，加上其对项目的测算，预计了市场未来情况，才会在深圳这么多旧改。
值得思考的是，对于这些企业而言，旧改的难点之一是前期谈判及拆迁工作极其复杂和漫长，因拆迁工作不顺利而进退不得的案例并不是没有。
对此，宋丁认为，华润在这方面应该有所准备，不然也不会去拿这么多旧改项目。一般来说，开发商都会对拆迁补偿进行设置，分“上中下”三个不同的标准。当然，开发商肯定希望用的补偿标准，但实在不行也可以提高补偿。
他表示，虽然并没有具体统计过深圳旧改的平均水平，但初略估算应该也不会低，很大原因是项目大多处于较好位置，发展前景好。
也许，对于此前一直定位偏重精品豪宅及一线城市的华润而言，要想在深圳立足并进行项目开发，城市更新也是的选择。据世联地产华南分析师曹取介绍，目前大冲的房价在3-4万元/平米左右，而湖贝的价格为2万元/平米。按照深圳这几年的房价发展速度，待大冲项目入市之后，房价翻番也不是不可能的事情。
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