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房地产成本大揭秘 费用繁多土地成本占比

新华房产   2012-02-13 10:00

[摘要] 一张“绿城项目成本构成图”在网上广为流传,尽管绿城否认曾制作了此图,但“开发商利润”这一话题再次引发关注。

一张“绿城项目成本构成图”在网上广为流传,尽管绿城否认曾制作了此图,但“开发商利润”这一话题再次引发关注。

在房地产项目各项成本中,土地费用、各种税收约占房价的40%—55%,建筑施工成本占20%左右,三项费用约为10%。

“虽然这些费用看起来是由房企承担的,但开发商只是暂时承担了这些成本,终还是要通过房产销售,分摊到每个购房者的身上。”一位不愿透露姓名的开发商向《华夏时报》记者表示。

土地成本占比

近两年,在严厉的楼市调控政策下,房价滞涨,而开发商在2009年、2010年拿地成本较高,导致其利润率下降。

“与其它行业相比,应该说开发商前些年的利润率的确比较高。但目前,万科、金地的平均净利润率也就在10%左右。”新城房产一位经理告诉记者。

开发商向记者透露,土地是房地产项目开发主要的成本,也是不确定性的一个因素。

开发商的平均土地成本占30%左右,但该成本因地域差异而有很大不同。目前在二三线城市,开发商的土地成本只占两至三成;而在上海等一线城市,土地成本有时候占到房价的四至五成。

“对于在布局的大型房企来说,由于拿地途径和时间点都差不多,因此平均下来土地成本相距并不大。反而是一些本地开发商,因为与政府关系较好,或拿地的时间较早,获得了更的土地。在上海,土地成本一般占到了价格的一半,仅有极少数项目拿地成本只占四成。”上述开发商告诉记者,由于在拿地上有很大,本土中小开发商或当地的国资房企,其利润率反而要比大型房企更高。

除了土地成本,房子还没有造起来,开发商就须先缴纳约9%的相关税费。

房企在支付土地出让金之后,除了需要缴纳3%的土地契税外,还要缴纳5%的营业税;而在房产进入预售环节后,开发商还要缴纳销售收入1%的契税。

“销售完毕后,如果房产价格较拍卖土地时有所上涨,还要按相关规定向税务部门缴纳额度不等的土地税。由于土地税是分四级累进制的,项目体量越大、房产销售面积越多,总的土地税也越多。一般中小型项目,土地税差不多约占成本的3%—5%。”沪置房产董事长助理黄建华表示。

以此计算,相关的契税、营业税、土地税等税收,约占房价成本的12%—14%。

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