[摘要] 打着“仅优惠3天”的标语、以近乎成本价抛售100套房源的嘉定南翔新城公馆项目，终还是经过两个星期“艰苦卓绝”的努力，于近日才将上述100套房源清盘。
打着“仅优惠3天”的标语、以近乎成本价抛售100套房源的嘉定南翔新城公馆项目，终还是经过两个星期“艰苦卓绝”的努力，于近日才将上述100套房源清盘。
而随着楼市调控进入高度敏感期，或许将有更多的新入市项目像新城公馆那样面临定价难和销售难的尴尬。
昨天，一份来自21世纪不动产上海区域市场统计的数据显示，2009~2010年间，上海市包含住宅属性在内的土地，其出让溢价率超过100%的合计多达80幅，其中逾半地块已接近入市开盘大限。
业内人士认为，受到楼市效应以及成交量惨淡的波及，日益凸显的定价问题，正让昔日“风光无限”的们成为一个又一个“烫手山芋”。
高溢价地块微利套现？
2009年12月，上海新城万嘉房地产有限公司以9.536亿元拿下了嘉定区南翔镇宝翔路以西、吾尚塘以南地块，楼板价高达13199元/平方米，一举刷新了南翔楼板价的纪录。如今，其项目新城公馆已上市。据该项目售楼处人员提供的信息，该楼盘的成交均价在19000元/平方米。
一位不愿透露姓名的业内人士认为，按照综合建筑成本、财务成本以及房屋装修成本粗略估算，新城公馆此次可谓成本价抛盘。
无独有偶，龙湖地产于去年年初高价夺得的龙兴路R19-2号地块，其项目还在此前因定价问题屡遭前期业主质疑。资料显示，龙兴路R19-2号地块由龙湖地产在2010年2月26日以15.75亿元取得，当时溢价达173%，折合楼面地价为10750元/平方米。今年开始，上述地块被命名为龙湖好望山城入市。
根据网上房地产的数据，龙湖好望山城于9月30日曾拿到过一张预售证，推出170套房源，报价和报价分别为31300元/平方米及23000元/平方米。而机构数据显示，过去30天，龙湖好望山城成交126套房源，成交均价15725元/平方米。
市场分析人士指出，就龙湖拿地的价格来看，该批房源以15000元/平方米出售，也几乎只是微利套现。
多个项目恐难回本
21世纪不动产上海区域市场统计显示，2009~2010年间成交的溢价率超过100%的80幅宅地中，两年开发周期，即将推出产品的地块为46幅，且八成以上位于上海市外围区域。
尽管近期部分郊区项目以“成本价”销售的项目均取得了不错的销售业绩，但在成交量持续低位徘徊、房价松动迹象逐步放大的局面下，几十个已经在售或可能即将入市的项目，可能还将面临更严峻的形势。甚至有市场分析人士担忧，那些曾经高溢价的土地碰上严厉的调控，很有可能陷入“卖越多亏越多”的怪圈当中。
以上海近年来楼盘集中供应的嘉定区域为例，该板块内周边同质可替的供应较多，区域竞争极其激烈。
网上房地产数据显示，截至11月10日上午，嘉定区的新房可售面积约为117.32万平方米，约占全市可售面积的12.8%。
从各月份供销情况来看，嘉定主城区前10个月的供应主要集中于4、5月份，该两月的供应面积皆在20万平方米以上，合计约占总供应的四成。其中除了1月、6月、7月三个月呈现供不应求的情况外，剩余的各月间嘉定主城区皆为供大于求的窘境，年初至10月累计供销比约为1.47：1。
值得注意的是，2009~2010年间楼市价格上涨迅速的情况下，嘉定区域内的土地成交高溢价情况频频出现，2009年溢价率前十的住宅用地中6幅位于嘉定区域。目前楼市价格面临向下压力，这些高溢价成交的土地其可盈利空间无疑将受到挤压、冲击。
21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，作为目前楼市效应覆盖的“重灾区域”，2009~2010年间嘉定部分高溢价成交的土地无疑正成为这些持有开发商手中的“烫手山芋”。
据悉，目前嘉定在售项目中，有9个都是在2009~2010年间所获得的土地。这9个项目，至今总销售额仅为总土地出让金的71.2%。其中更是有3个项目，其销售额还不足自身土地出让金的一半，个别项目目前的销售额只占地价的16%。
“不卖不掉，降得多又怕亏。昔日高企的地价无疑给房企在当前的‘弱市’中定价出了一个大大的难题。”市场分析人士指出，就当下整体颇为严峻的楼市销售环境来看，这些项目回款的压力无疑巨大。
地价松动在所难免
值得一提的是，随着销售回款速度放缓，标杆房企购地已越发谨慎。
中原地产监测数据显示，10月，仅有万科、绿城两家标杆房企共计花费约21亿元购入4宗地块。其中，绿城参股山东东营一宗用地仅花费9800万元。而前期每月都有购地支出的保利、中海等房企在10月未有动作。
与历年数据相比，今年标杆房企在土地市场上的投入明显减少。今年前10个月，标杆房企累计拿地金额与累计合约销售金额的比例约为21%，这一比例甚至低于处于金融危机漩涡中的2008年。
开发商的观望态度也使土地市场的交投愈加冷清。中原监测数据显示，13个主要城市1~10月累计成交居住用地4450公顷，同比大幅缩减28%。同时，随着在北京、上海的蔓延，部分郊区的土地出让价格出现小幅回落。北京通州、上海嘉定和奉贤相继出现价格回落，较前两年同区域均价下降10%~26%。
中原集团研究经理刘渊预计，受地方财政压力及土地供应目标尚未实现的影响，预计大部分城市会出现地价松动的现象。
“龙头”房企现金为 一线城市他们拒绝拿地 东方早报
“今年土地市场持续低迷，10月的土地市场成交更是跌入谷底，万科、保利、金地等多家龙头房企均未在一线城市出手拿地。上海土地市场10月更是有多幅土地因无人申请而提前终止出让。”
不受眷顾
中指研究院重点监测的100余家房企中，10月仅中粮地产在上海有新增土地，其余重点监测房企均未在一线城市出手拿地。
同时，大量地块终止出让或推迟出让时间。上海规划和国土资源管理局官方网站上显示，10月下半月到11月周，上海有19幅地块推迟了出让时间，另有10幅地块终止了挂牌出让活动。
告诉记者，“出现这种情况，主要是因为年关将近，开发商需要考虑年报利润率的数据，在此时拿地势必会降低利润率，更多的企业会选择以价换量来回笼资金而不是在此时拿地，所以企业拿地会更为谨慎。”
世联地产华东区域分析师裴红梅表示，10月上海商品房量价齐跌，金九银十不现，资金回笼放缓，对应土地市场龙头房企缺席的状况，更加说明房企资金链的紧张，行业的低迷。
日前在2011中国土地安居之本——安居工程与地产市场论坛上，国务院参事、经济学家任玉岭表示，我们必须解决房地产的问题，必须降低住房的土地价格和房屋价格。必须改革房地产，因此，要大力发展保障房，扩大住宅用地的供应，既要保规模，又要保质量。同时，禁止任何私人和企业炒买炒卖土地。
现金为
据中指研究院监测，1-10月十大品牌房企通过招拍挂共拿地241宗，同比下降33%，拿地总面积为5773万平方米，同比下降37%，拿地总支出为1186亿元，同比下降38%。
中指研究院上海研究总监陈延彬认为，大部分企业今年拿地相对冷静理性，十大重点企业中，有六家企业的拿地面积和金额均同比下降，其中龙湖、富力、世茂和雅居乐的产品定位在中，在当前的政策调控下，中市场受到的压力较大，这四家企业今年拿地明显较往年谨慎，即使拿地也主要集中在二、三线城市，是世茂和雅居乐今年尚未在一线城市拿地。
“拿地面积同比下降的企业还有万科和保利，这两个企业在2010年频繁出手拿地，目前土地储备充足，所以放缓拿地速度。”陈延彬指出，恒大和碧桂园由于原本的战略布局便偏重于二、三线城市，目前受到调控的影响较少，今年拿地的城市也主要集中在二、三线，所以拿地速度不减反增。
中海虽然也是以开发中项目为主的企业，但是由于今年其业绩良好，项目销售速度和销售量相对良好，所以并未放缓扩张的速度。
绿城今年的拿地金额和拿地面积同比虽然上升，但是其所拿地块中与其他企业联合拿地情况较多，体现了其谨慎拿地，规避和降低风险的态度。
近日又有港媒报道，由于地价太高，龙湖放弃了济南市9幅地皮，而瑞安建业也放弃了1幅在南京的地皮。
对此，裴红梅表示，目前确实有个别开发商做了楼盘促销，确实降到了实处，通过促销确实获得了不错的销量，可能是出于公司战略或者年度业绩目标做出的调整，开发商对土地的选择会更为谨慎。
开发商并没有很快实现“以房价换地价”。朱青也表示，“买地并非急于一时的，需要有长远的考量，所以现在是否拿地，要看开发商对于明年形势的整体判断。”
地块仍是少数
方方地产咨询机构提供的数据显示，今年前10个月上海共出让土地649幅，共计3857.6万平方米，已超过去年全年3327.9万平方米的土地出让总量。土地出让金额为1023.8亿元，占去年土地出让总金额1412亿元的72.5%。
方方地产咨询机构分析师告诉记者，今年上海的土地出让金与去年相比，还有400亿元不到的缺口，但就目前土地市场的情况而言，今年的土地出让金总额要超过去年，恐怕是无望了。
“为了完成全年供地计划，每年第四季度土地供应会有所增加，但是和去年全年1412亿元的成交金额相比，若要在今年剩余的2个月内完成407亿元土地出让金，是相当有难度的。”世联地产华东区域分析师裴红梅表示，依照目前的形势，明年房地产调控放松的可能性较小。如果明年房地产调控不放松，房企资金链紧张的情况就很难改善，其拿地的理性度会更高，那么明年的土地市场，就只能和今年一样，以低溢价率和底价成交为主。
认为，明年土地市场的情况要看未来2个月的时间里开发商的以价换量是否得到成效。如果成交量得到回升，开发商手中的资金紧张情况得以缓解，那明年土地市场还是会有一定的量放出，但地价也不会很高，开发商更多的是以谨慎态度为主。而如果成交量在后依然没有回升，那企业的资金链将进一步紧张，明年的土地市场则会更加的低迷。
汉宇地产统计显示，10月上海土地市场新增挂牌经营性用地38幅，合计面积为132.9万平方米。其中新增住宅用地7幅，在新增的7幅纯住宅用地中，“黄浦江沿岸E18单元(7－7)地块”格外引人注目。该地块出让面积只有3614.8平方米，容积率2.5，起拍楼板价为21607元/平方米，位于陆家嘴地区。
“目前的新增住宅用地相当有限，该幅地块起拍价较低，并且标的小。”方方地产咨询机构分析师认为，有望再现高溢价率成交。
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