房贷调息进入 三类人不适合提前还房贷

三峡传媒网讯  作者：应艳丽 张艺婷  2011-11-15 15:30

[摘要] 自今年以来，央行三次加息。对于从去年就开始偿还房贷的市民来说，大部分银行的房贷将于明年1月开始执行新利率。为此，一些手中有闲钱的"房奴"便想把房贷还掉，无债一身轻，明年每个月还能省下不少利息支出。于是近来各大银行里接到的关于提前还贷的咨询越来越多。

自今年以来，央行三次加息。对于从去年就开始偿还房贷的市民来说，大部分银行的房贷将于明年1月开始执行新利率。

为此，一些手中有闲钱的"房奴"便想把房贷还掉，无债一身轻，明年每个月还能省下不少利息支出。于是近来各大银行里接到的关于提前还贷的咨询越来越多。

对此，业内人士称并非提前还款都划算，客户要针对自身情况，不要盲目跟风。

利率调整多在年初

家住万州市民文小姐2009年在万州观音岩购买了一套三室一厅。到目前为止已经还款两年，尚欠银行20万元。

"听说年后就要按新的利率计算房贷利息，利率将提高至7.05%，！"文小姐表示，今年她手里有了点闲钱，再加上平时攒的钱，大约够提前还掉剩余贷款的一半，"我究竟应不应该提前还贷？"

自今年以来，央行连续三次上调贷款利率，不少房贷客户需要从明年起为加息"加量"还贷。按照五年以上贷款基准利率计算，将从今年初的6.40%上涨到7.05%，利率上涨幅度超过10%，还款负担加重不少。因此与文小姐有一样想法的大有人在。记者咨询了万州多家银行的工作人员得知，年底，咨询提前还贷的客户日益增加。

某银行人士表示，大多数房贷利率调整的确就在年初。但也有少部分房贷调整是根据合同约定来，譬如根据银行放贷的日期，逢整年度的时候根据当时利率对下一年度的房贷利率进行调整。因此，打算提前还贷的市民先看看合同，自己的房贷是按哪种情况调整利率，如果并非年初调整，就没必要集中在年底办理。

提前还贷能省多少？

2012年房贷利率上涨，已经引起了不少房奴的关注。多家银行负责人表示，年底尤其是第二年房贷利率要上升的时候，提前还贷数量会有一定幅度的增加，大家的主要考虑就是少付利息。

那么，提前还贷能省多少利息呢？让我们先来算一笔账。以贷款20万，20年期限为例，按照今年初的6.4%计算，每月还款1479.4元，20年本息一共35.5万左右。到明年年初，按照新的7.04%利率计算，则月供将增加到1556.6元，20年本息共计为37.36万左右。月供将每月增加76元多，20年利息能省下的钱不到2万块。

但是，银行人士表示，这只是静态的简单计算。事实上，20年还款期内贷款利率会几经调整，经历多个加息周期和降息周期。

 

提醒

万州一银行人士提醒 有三类人不适合提前还贷

一是享受房贷优惠政策或者进行公积金贷款的人群

因为公积金贷款本身利率低，房贷客户压力不大，没必要提前还贷。享受了利率优惠的更没必要了。以今年6.4%的五年期以上贷款利率计算，在打完7折后，享受优惠的老客户贷款利率仅为4.48%，比当前的五年期存款利率4.55%还低0.07%，这就是在银行业内经常讲的存贷利率"倒挂"现象。对于这样的客户，与其凑足资金提前还贷，不如将这笔还贷资金进行5年储蓄，所获得的利息甚至能超过要还的贷款利息。

二是拥有更好的渠道的贷款者

对于那些拥有更好的渠道，其风险可控，并且高于贷款利率的客户，进行提前还贷将消化"机会成本"，如果没有好的项目，一些保本型的理财产品和国债都可以满足需要。比如，目前享受85折优惠的房贷者，即使按照2012年房贷利率计算，其五年期利率为5.9925%，而今年财政部发行的凭证式（四期）国债5年期的票面年利率就达到了6.15%。另外，银行发行的一些保本型的理财产品，也可以考虑。

三是还款期限过半的贷款者

房贷还款方式主要有等额本息、等额本金两种。等额本息还款的特点就是：每月的还款额相同，在月供中"本金与利息"的分配比例中，前半段时间所还利息比例大于本金，期限过半后则逐步转变为本金比例大于利息。因此，选择等额本息的还款方式，还款期已经超过一半的借款人不适合提前还贷。

而等额本金是将贷款额按还款月数均分，再加上前期剩余本金的月利息，形成一个月的还款额，所以等额本金方式中个月的还款额多，而后逐月减少。等额本金还款方式，如果还款时间已经超过贷款总年限的三分之一，也不建议提前还贷。因为这种方式当还款年限已经超过总年限的三分之一时，实际偿还的本金和利息差不多只有一半了，提前还贷意义不大。