[摘要] 深圳楼市“金九”行情不再，国庆长假期间成交也很惨淡，给地产商敲响了警钟。国庆刚过，众多地产商已经按捺不住，开始，龙华·花半里打响深圳楼市大幅枪，从昨天开始，该楼盘价格每平方米降幅达5000多元，与9月初开盘均价相比，可比降幅达25%。
深圳楼市“金九”行情不再，国庆长假期间成交也很惨淡，给地产商敲响了警钟。国庆刚过，众多地产商已经按捺不住，开始，龙华·花半里打响深圳楼市大幅枪，从昨天开始，该楼盘价格每平方米降幅达5000多元，与9月初开盘均价相比，可比降幅达25%。分析指出，国庆过后，深圳楼市开始出现全面的迹象，10月或将迎来深圳楼市的拐点，不排除未来引发局部退房潮。
背景
上周新房
成交价
创今年
深圳新房成交价下降在上周已初现端倪。统计显示，上周（10月3日-10月9日）新房成交套数为474套，环比下降了18.84%，成交面积为3.71万平方米，新房成交均价为15971.88元/平方米，环比下跌了28.43%，创今年以来深圳新房成交。
有楼盘超两成
据记者了解，国庆过后，深圳多个楼盘价格出现两成以上的降幅，力度大大超过以前的优惠促销，其中降幅的是位于龙华的花半里。
25%
龙华·花半里
从９月初的１．８万元／平方米(包含每平方米２０００元的装修价格)下调至１．２万－１．５万元／平方米(不包装修)降幅达到２５％
15%
万科公园里
位于沙湾，昨天推出１０套１６３平方米特价房，从９月份开盘时的每平方米２．２万左右降至不到１．９万元，降幅近１５％
20%
阳光天健城
位于龙岗城，国庆期间推出１４０平方米以上户型直降３０万元的优惠，相当于每平方米单价降了两成
市民很关注 出手的不多
记者昨天在龙华·花半里采访时看见，消息发布后，咨询电话不断，到现场咨询的市民也络绎不绝。开发商表示，由于楼盘价格调整超过15%需重新向政府有关部门申报，他们正在申报，待价格通过审批后，将以新的价格加推新品单位。
在万科公园里，置业顾问小杨告诉记者，这次推出的特价只维持到本周日，之后优惠政策可能将取消。特价房昨天推出后，已销售了4套。
尽管目前深圳楼市出现了价格普降的迹象，但这并不能满足老百姓的胃口。多位市民表示，目前深圳楼市的整体价格仍维持在较高水平，离老百姓的心理底线还有较大的差距。有的楼盘咨询和看房的市民不少，但真正出手的依然不多。一些看楼的市民说，不会急着出手，将继续观望，静观楼市的变化。“房价是有所松动，但相比这些年巨大的涨幅，空间依然不小，还要看政策如何，如果调控政策不变，相信楼市还有得降。”在华侨城看完楼盘的李先生告诉记者。
昨天，记者到福田区景田的二手中介采访也发现，如今的二手楼中介店铺可谓门前冷落车马稀，前来咨询房屋信息的人少。一中介置业顾问对记者说，目前二手楼市“真的是寒冬来了”，估计不少中介维持不了多久了，目前他正考虑转行。
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地产商：
是迫不得已
对于深圳楼市目前出现普遍的态势，记者昨天采访了多个房地产公司。这些地产公司的高层均不想发表看法，但他们透露出来的一个信息是：原来希望的“金九”已成为了泡影，“银十”的前景也十分暗淡。目前，银行的信贷政策这么紧，如果还坚挺着价格不放松，中小地产公司资金链必然出现问题，公司经营一旦出现问题，后果将不堪设想。销售也是迫不得已，不管怎样，房子卖出去了，还是有利润空间的。
说法
深圳综合开发研究院旅游与地产研究主任宋丁:
秋交会低迷的成交量就是目前楼市的证明，第四季度楼市肯定要有的空间，花半里这种楼盘的中小型开发商已经开了快速回笼资金的头，但大地产商依然没有出现普遍大幅度的迹象，市民期望的整体大幅目前还不太可能出现。地产业的发展形势影响着整个经济体系的很多方面，国家楼市调控的目的是要合理引导房地产市场良性发展、合理调整市场结构，而不是要将这个产业整死。
深圳市都会城市研究院院长高海燕:
已是趋势。秋交会上之所以出现成交惨淡的状况，原因就是开发商在价格上并没有做实质性的让步。这就说明，没有价格的下降就没有楼盘交易量的提升。开发商要想改变楼市现状，下一步就必须以价换量。但我认同楼市不会大幅下降的观点。是趋势，但是这个趋势是分节点进行的。开放商不会一次性、大幅度地，而是采取“便秘”式法。
或有局部退房现象
“退房潮”不太可能
未来楼市已是趋势，那么是否会出现像2008年那样的“退房潮”呢？宋丁认为，深圳有过“退房潮”的历史，但是目前不具备这种情况发生的大环境。，价格条件不具备。“退房潮”的出现前提是楼市出现大规模、大幅度的。第二，法律环境不支持。目前业主法律意识都增强了，知道退房是不现实的事情，不会做这些无用功。
“局部的退房现象还是会有发生的。”高海燕认为，与2008年相比，市民在买房方面法律意识普遍有所增强，所以不太可能发生“退房潮”。（晶报）
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:三季度7成重点城市成交下降 深圳成交8395套跌两成
——201165个大中城市三季度成交数据监控报告
根据搜房网数据监控统计，65个大中城市2011第三季度商品房住宅成交套数环比下跌2.72%，同比下跌16.81%，七成重点城市成交量同比呈现不同幅度下跌。
三季度住宅成交面积环比上涨2.18%，同比下跌41.04%。三季度实际开盘量环比上涨7.7%，同比上涨22.36%。11个重点城市成交均价环比下跌0.5%，同比上涨0.73%。
图表1：重点城市住宅成交套数和成交面积涨跌情况
七成重点城市下跌 “北上广深”成交量同比跌两成
据搜房网数据监控统计：65个大中城市2011年第三季度成交套数环比下跌2.72%,同比下跌16.81%，成交面积环比上涨2.18%，同比下跌41.04%。
2011年第三季度楼市政策频出，年内第三次加息、取消首套房优惠利率、二三线城市开始限购等，保障性住房开工建设一定程度缓和了楼市的供需矛盾。一系列的政策促使楼市成交处于低迷态势。
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图表2：重点城市2011年第三季度成交量变化图
重点城市2011年第三季度成交套数环比下跌2.72%,同比下跌16.81%，其中七成重点城市不同幅度下跌，“北上广深”同比下跌均在二成左右，无锡同比跌幅居首，达52.07%。
北京第三季度住宅成交20011套，环比下跌12.93%，同比下跌18.42%，而北京住宅库存达近两年峰值。上海住宅成交16589套，环比下跌18%，同比下跌25.88%，上海楼市受政策影响严重，而开发商却咬定价格不松，加剧了成交量的下滑。广州住宅成交17722套，环比下跌11.75%，同比下跌23.15%。深圳住宅成交8395套，环比下跌21.99%，同比下跌16.67%，楼市处于低谷。
图表3：重点城市2011年第三季度成交面积变化图
比起北上广深，其他重点城市成交情况各不相同。2011年第三季度苏州住宅成交16943套，环比上涨72.11%，同比上涨40.49%，苏州约七成在售项目推出不同程度优惠促使购房者出手购买，再加上保障性住房成交对整个成交量的大力推动作用，整体三季度成交情况良好。
重庆成交16589套，环比下跌12.59%，同比下跌46.8%。重庆作为房产税试点城市之一，第三季度成交量与去年同期相比大幅下降，但第三季度各月成交稳中有升，整体走势开始趋于稳定。
很多二、三线城市也赶在限购令出台之前，抢跑楼市。唐山住宅成交4155套，环比上涨68.08%，同比上涨56.02%，随着限购令的逼近，楼市也出现了大范围的促销活动。
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11个重点城市成交均价环比跌0.5% 价格松动明显
图表4：11个重点城市2011年第三季度成交均价变化图
自2010年9月新政以来，多数大中城市陆续出台了限购令。随着2011年8月台州等城市限购措施的出台，二三线城市限购拉开序幕。加上信贷环境进一步收紧，房地产开发企业资金链更加紧张，开发商开始以价换量。2011年三季度成交均价下跌趋势越发明显，近七成城市价格已经出现松动，四成城市房价已经开始下滑。
根据搜房网数据监控统计：11个重点城市中，成交均价环比下跌0.5%，同比上涨0.73%。北京环比下跌14.68%，同比下跌10.69%，部分重点城市现逆势，成都同比涨23.17%，上海、广州同比稳中有升。
上海第三季度成交均价环比上涨1.5%，同比上涨6.15%，虽然成交均价有所上升，但第三季度上海新推楼盘半数已现，降幅基本维持在10%左右。
成都三季度住宅成交均价同比上涨23.17%,在严调控下未降且大幅上涨。一方面是相对其他重点城市，成都的房价基数较小，同时成都出现了很多高价楼盘，一定程度上拉高了整体成交均价；另一方面等新型交通方式的建设和一批名企开发商的入驻，也对成交均价有重要影响。
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推盘节奏普遍加快 跑量趋势明显
图表5：2011年第三季度开盘量变化环比图
图表6：2011年第三季度开盘量变化同比图
搜房网数据监控分析：65个大中城市2011年第三季度实际开盘楼盘达2400家，环比上涨7.7%，其中五成城市环比上涨；第三季度上市量同比上涨22.36%，其中六成重点城市同比上涨。
北京、广州三季度上市量环比下跌二成，推盘计划放缓。而与此同时，超过五成的城市加快了推盘节奏，天津、成都、南京、武汉、杭州、长春等地第三季度开盘量都有不同程度上涨，其中武汉、杭州、长春上涨幅度超过50%。
上市量上涨去化成交低迷，使得各地开发商库存压力。面对新政，客一一退出，改善型购房者也在不断徘徊，刚需购房者成为支撑楼市的主要力量。开发商力求争取刚需购买力，跑量，花样百出。
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